房企整體流動性偏低 | 償債能力報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告​》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告》包含19個報告，以下為《2020中國上市房企償債能力報告》。

對于資本密集型的房地産行業，高負債幾乎成了業界常态，随之而來的是企業償債壓力。

債務清償能力關乎企業持續健康發展甚至是生死存亡，觀點指數所研究的2020上市房企償債能力表現研究成果名單，結合财務指標及團隊管理等指標綜合考量企業償債能力，表彰在過去一年里，表現出了卓越償債能力的房企。

對于償債能力在财務方面的考量，觀點指數主要關注兩方面指標，一是負債結構，二是償債壓力。

對于負債結構，也就是負債比率，觀點指數使用行業内廣泛采用的淨負債率，該指標衡量了抵消掉貨币現金後的帶息負債相對于企業淨資産的比重。

對于償債壓力，觀點指數分别考察企業短期債務壓力和整體償債壓力。對于短期債務壓力，觀點指數采用現金短債比來衡量企業是否有充足現金應對企業短期債務，同時根據速動比率考察企業是否有充足流動性；企業未必需要保留超過短期債務的現金，但是更多的現金，勢必降低還債的壓力。

整體償債壓力方面，觀點指數通過息稅前收入與财務成本比值來考量企業收入應對債務付息的壓力，這是一種較為動态的考察。

相對靜态的，觀點指數采用息稅折舊攤銷前收入（EBITDA）與總債務比值，及貨值與總債務比值來衡量企業整體收入、較易變現資産與負債的對比情況。更多的收入保證、更多的易變現資産保障，企業必然會有更充足的信心與實力應對債務償還。

中國海外發展以穩健财務表現成功進入研究成果名單。

根據中國海外發展2019年中報，公司淨負債率僅為35%，觀點指數預測年末淨負債率為37%，低于97%的行業樣本企業。息稅折舊攤銷前收入與總負債的比值預計為15.5%，高于98%的行業樣本企業。同時，中國海外發展速動比率預期為0.88，高于88%的樣本企業。審慎穩健的财務治理策略，讓中國海外發展成為少數得到國際三大評級機構投資級評級的房企。

回顧整體情況，就淨負債率來看，截至2019年末，樣本30家房企中，平均淨負債率為60.58%，中位數為65.47%，而四分位距則為29.49%（45.13%至74.62%）。

多數樣本房企财務杠杆相對穩健，在充分利用資金的同時並沒有過度惡化财務結構。對總體負債壓力而言，過高的總負債仍然是拖累房企在财務指標排名的一個重要因素。

從償債能力财務指標名次對比圖中，可發現高名次（深色點）的點大多偏小，而最明顯的幾個大點顔色偏淺。相同負債情況下，更多的EBITDA及更多的貨值都會降低房企的償債壓力，那麼對應的，圖中偏上、偏右的點所代表的企業，有着更好的償債保障。

若以回歸方法倒推各指標對總分的影響，影響最大的便是貨值/總負債與EBITDA/總負債，其次便是現金短債比和速動比率。這意味着，名次好的房企在這些指標的表現相對更加優秀。

根據觀點指數預測，财務排名前30家房企平均速動比率0.70，中位數0.68，25%分位數0.58，75%分位數為0.79，整體流動偏低。現金短債比平均數0.33，中位數0.31，25%分位數0.27，75%分位數0.36。值得注意的是現金短債比中位數與平均數相差不多，意味着分布較為對稱，同時從樣本房企來看，行業現金短債比水平區分度不大。

對龍頭企業關注之外，我們可以關注上升發展中的企業。作為決心在2020年沖擊千億房企門檻的禹洲地産來說，2019年全年銷售額達751.15億元，總貨值超2500億元。财務方面，禹洲地産EBITDA/總負債比值6.1%，超過72%的樣本房企。速動比率預計為0.74，超過78%的樣本房企。

淨負債率方面，觀點指數預測2019年底禹洲地産淨負債率為70.5%，超過38%的房企。貨值與總負債比率有待提高，從息稅前收入增長情況來看，禹洲地産預計在2019底再創新高，有望超過80億元，同比上漲約27%。快速的業績增長緩解了償還利息的壓力，也将增強償還債務的能力。

另一家典型的企業德信中國，該公司2019年全年銷售為450.8億元，同比增長13%。這從一個側面反映出本次研究的理念，償債能力並非比較收入的絕對值，更加關注房企的财務管理能力。

更審慎的管理風格一定程度上可以加強企業的償債能力，根據觀點指數預計，德信中國截至2019年底淨負債率顯著低于行業平均水平，貨值占總負債490%，高于96%樣本房企。可見，德信中國對财務杠杆的使用相當謹慎。

在息稅攤銷折舊前收入與總負債的比值，以及現金短債比等涉及非現金費用前收入及流動性方面，德信中國也超過将近半數房企。

以上簡要分析僅限于企業财務指標部分，為了避免過度依賴财務數據，觀點指數也詳盡研究了企業的管理、品牌等方面，希望讓研究成果名單能夠更能反映真實情況，更具參考價值。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2020年度房地産企業表現報告​》全文，請進入報告專題下載查閱）