中海登頂，候選房企貨值保障近9000億元|融資能力報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國上市房企融資能力報告》。

對于房地産這類資本密集型行業來說，融資對各個房企的持續發展至關重要。觀點指數特别針對上市房企的融資能力，評選中國上市房企融資能力TOP10，來表彰那些在過去一年中體現出了優秀融資能力的房企。

由于上市房企财報數據更加透明，各類信息更加公開，使得評選得以順利進行，結果也更加準确可信。

2020中國上市房企融資能力TOP10，财報表現一向優秀的中國海外發展再次登頂。

觀點指數統計，中國海外發展EBITDA/總負債比率約為15.5%，高于98%候選企業，淨負債率僅為37.6%，低于94%候選房企，作為融資重要保障之一的貨值，中國海外發展2019年底預計達12292.05億元，超過86%候選企業。

信用評級也是融資尤其是海外融資重要的指標，中國海外發展是少數得到國際三大評級機構投資級評級的房企之一，而中國海外發展融資利率也常年低于業界平均水平。

緊随中國海外發展，奪得融資榜單榜眼的是碧桂園。根據觀點指數統計，碧桂園截至2019年底淨負債率為46%，低于86%候選房企，貨值高達31758.5億元，高于近100%候選房企，不完全統計融資總額高達402.46億元。

合理負債水平加上豐富貨值保障及其品牌價值，碧桂園無疑具備強大的融資能力。

要準确衡量一個上市房企的融資能力並非易事，企業的融資能力也體現在錯綜復雜的多個方面。

在财務指標中，觀點指數同時關注企業的實際融資情況和融資潛力。融資情況主要體現在公開信息可以統計到融資總額，這包括了擔保信息，債權融資（包括内地債權和海外債券）和股權融資。

融資潛力方面，觀點指數不僅考慮了房企可以用作融資擔保的貨值，也考慮了當前融資水平對房企财務狀況的影響。後者則主要關注财務指標（EBITDA/總負債、淨負債率）和加權平均資本成本。

觀點指數認為，在房企有更多貨值作為融資保證，有更輕的償債壓力、更低的資本成本情況下，才會有更大的融資潛力。同時，也只有綜合這兩個方面，才能真實準确地從數據層面反映房企的融資水平和能力。

縱觀2019年全年融資水平，候選30家房企共融資16927.67億元，平均融資564.3億元，融資額中位數427.0億元，四分位距為263.5億元（339.9億元至603.4億元）。融資總額存在右側厚尾現象，最大至高達2515.1億元。（統計只包含公開數據，房企或有未公開銀行貸款情況未列入統計數據。）

若不能及時消化吸收融到的資金，企業則有可能面臨财務困境，勢必影響繼續融資的能力。基于這個考慮，觀點指數選用企業非現金費用前的營業收入，即息稅折舊攤銷前收入（EBITDA）與總負債的比值，和淨負債率（僅考慮企業帶息負債的負債比率）來衡量當前負債狀況對企業的影響。

将這兩個指標與融資總額結合，考量其對候選企業指標的影響，可以發現，融資總額過大的企業往往出現較低的EBITDA/總負債，導致财務指標排名較後。

更高的EBITDA/總負債和較低的淨負債率則可以在取得較好的名次，對應于圖中偏下、偏右的點。當然，圖中只體現了3個指標，因而不能完全體現指標和名次的對應關繫。

對于作為融資保障的貨值方面，根據觀點指數評估，候選30家房企平均貨值9499.4億元，中位數5115.0億元，四分位距為8468.8億元（3920.1億元至12388.9億元），貨值最高達31758.5億元，中位數和均值相差較大，說明行業巨頭的貨值要大大高于行業平均水平。

當然，這並不意味着高貨值定可上榜，中等水平的貨值、價值優異的負債管理同樣也可以有相當的融資能力。這也是觀點指數在編制榜單時的考慮，即避免讓榜單排名變成巨頭們的狂歡，而要突出其他房企的表現。

根據觀點指數統計，綠城中國截至2019年底淨負債率為44.77%，高于86%候選房企，貨值則有6741.7億元，高于74.42%房企。從實際融資額來看，據觀點指數不完全統計，2019年全年融資約270.9億元，超過56%的候選房企。融資的市場反饋來看，綠城中國所發行債券有較高的認購倍數，相對較低發行利率，也佐證了其融資能力。

财務指標之外，觀點指數也關注企業的管理、品牌和創新能力。觀點指數認為，良好的品牌效應，優秀的管理也同樣會吸引投資者的青睐，因而也會顯著提升企業的融資能力，這也使得上市房企融資能力榜單更具參考價值。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）

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