碧桂園EBIT超同行，部分房企高營收低淨利|盈利能力報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

過去一年房企規模緩慢增長，行業集中度加速提升，多數房企仍然面臨轉型升級的壓力。只有轉變傳統模式，提高創新能力，從負債偏高、利潤持續縮小的行業困境中脫穎而出，完成企業轉型，才能在未來市場中占有一席之地。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業，尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國上市房企盈利能力報告》。

盈利可以說是每個企業經營運作的最終目的，也是行業内關注的焦點問題，中國上市房企盈利能力TOP10榜單便因此應運而生。

本榜單旨在表彰在過去一年里盈利能力優異的上市房企，同樣也是為了能夠更加準确進行評估，觀點指數将樣本企業選定為上市房企，以獲得更多公開數據來準确的衡量各房企的表現。

盈利率的衡量或許簡單至一個數字，觀點指數本次榜單更關注企業的盈利能力，所考量的角度更廣、目光更加長遠。

結合各榜單通用的管理、品牌等指標考量，觀點指數針對盈利能力挑選了幾個代表性的财務指標，如息稅前利潤，權益回報率，營業收入和歸母淨利潤。這些指標分别從盈利規模和盈利比率兩個維度衡量企業的盈利能力，即觀點指數希望表彰在營業規模靠前且資本回報率高的房企。

綜合各方面評估，最終中國上市房企盈利能力TOP10的桂冠由碧桂園奪得。根據觀點指數統計，2019年全年碧桂園息稅前收入約為874.3億元，超過近97%的候選房企。同時，權益回報率高達24.8%，超過91%的房企，歸母淨利潤則達421.5億元，超過近100%的房企。各項指標幾乎全面領先的碧桂園，無疑成為最具盈利能力的上市房企之一。

緊随的榜眼則由萬科奪得，根據觀點指數統計，萬科2019年全年息稅前收入為994.41億元，超過98%的候選房企，歸母淨利潤達395.34億元，超過97%的候選企業，權益回報率為25%，超過92%的候選房企。可以發現，萬科與碧桂園的盈利表現幾乎不相伯仲，而且碧桂園歸母利潤所占比例更大。

而權益收益率在前三甲最高的，反而是位列第三的融創中國。根據觀點指數統計，2019年權益收益率高達29%，超過98%的候選房企，而息稅前收入則為517億元，高于92%的候選企業，歸母淨利潤則為279.5億元，同樣也是高于92%的候選企業。融創中國的體量略小，較高的權益收益率幫助它奪得三甲的名次。

從規模方面，上市企業盈利能力TOP10榜單采用營業收入、息稅前利潤、歸母淨利潤三個層級的收入來衡量企業的盈利。若将這三個維度的數據進行對比，以财務總分排名（非榜單排名）分組，可以發現第一組（1-10名）和第二組（11-20名）的相關繫數較為相似，甚至在相關性上強于第一組的房企。

但需注意，相關性並非本次榜單的衡量標準。這三者應有一個良好的相關遞進關繫，若是營業收入的增長不能帶來歸母淨利潤的增長，企業管理中也難免出現問題。

處于與前兩組相差較大的第三組的房企，營業收入與歸母淨利潤可認為已經沒有統計相關關繫，營業收入與EBIT甚至出現負相關。由于數據並不是單個企業的時序數據，並不能解讀為某房企在增長了營業收入之後，歸母淨利潤下降，而更合理的解讀是，經營水平欠佳的房企，相較其他房企，在較高高營業收入的情況下，並沒有為母公司股東獲得更高的利潤，當然這也可能說明這些公司的杠杆更高，更多的利潤歸給了債權人或者非控股股東。

盈利比率方面，三個名次（非榜單排名，僅以财務指標計）的分組可以看到明顯的層次關繫。

排名前十名房企的權益回報率（ROE）更分散，中位數也高于其他分組，但是由于箱型圖中的凹槽與第二組别的凹槽有較大的重合，可以認為這兩組的ROE中位數相差並不大。

尤其是前兩組的最小值基本在同一水平上，第三組的後三名明顯低于這個水平線。由此可以發現，在權益回報率方面，除個别頭部房企回報率明顯高于同行，多數第二梯隊房企ROE回報率相當。即便在第三組的房企仍有ROE高于前十名房企的情形出現。

房企在特定一年的表現受到多種因素的影響，不僅包括其自身發展戰略也包含宏觀經濟政策和市場環境。

關注一年以來的财務表現固然重要，但衡量軟實力也不可獲缺，而長遠來看，軟實力可能更能決定企業的長期盈利能力。

品牌價值、團隊管理水平等不可避免會影響到企業的發展和盈利能力，而觀點指數在着重考察财務表現的同時，也輔以這些指標的評估，盡可能真實的表現衆房企盈利能力。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。