萬科奪魁，上市潮漲中行業日益壯大|物業服務運營表現報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國物業服務企業運營表現報告》。

2019年，數量衆多的物業企業在資本市場上大放異彩，如今正是“黃金時代”。

延續2018年主闆上市潮，上市物企快速增加，全年共10家物業公司完成主闆上市，其中，港交所8家、A股市場2家。截止2020年3月12日，在港交所等待IPO的物業管理公司還有7家，房企分拆物業上市的熱潮空前高漲。

探究物管公司上市潮的源頭，可以大致歸為兩點：首先，資本市場逐步認識到物業公司的價值，有房地産背景的物業公司明顯高于其母公司的估值水平，這也給房企拆分物業子公司單獨上市提供了充足的動力。

其次，作為勞動密集型公司，“規模”仍是目前一衆物管公司所追逐的命題。對規模和市占率的訴求不斷增大，希望早日借助資本市場進行融資進而擴大管理規模。

過往物管行業在起步探索階段，僅有基礎物業服務，行業極度分散。近年來，随着資本推動發展、政策的放開和支持，一批優秀物管公司出現在人們視野之中。一時間並購頻現，行業集中化趨勢開始顯現，分化格局亦逐漸清晰。

對此，觀點指數研究團隊就綜合物業運營、管理、品牌、創新等各項指標和能力，評選出TOP20物業服務企業。其中，頭部企業服務面積已突破10億平方米，而2019年中通過資産重組實現質變的招商積余、大搞增值服務的綠城服務，堅持社區服務平台轉型的彩生活等企業名列前茅，行業發展各自精彩。

當前，物業服務行業作為後房地産時代的藍海，在房地産開發開始放緩的情況下，被認為是資本、房地産行業發展的新支點。

面對物業藍海的巨大吸引力，無論房企分拆物業公司還是第三方物管公司都在加快IPO節奏，2020年物業江湖競争勢必更加激烈。

上市潮持續推進，行業闆塊日益壯大

回望2019年，物業公司上市進入集中爆發期，濱江服務率先成為首家成功登陸資本市場的物業公司，奧園健康、和泓服務等相繼上市。

以香港資本市場為例，2019年在香港上市的8家物管公司，占2019年香港全部IPO總數183家的4.37%；募資方面，除去A股上市的新大正外，2019年新上市8家物業管理企業共募集資金82.4億港元，平均每家募資近10.3億港元。

募資最高的是保利物業，為45.79億港元，最低的是和泓服務，募資額為7710萬港元。

物業管理闆塊無疑是2019年最大赢家之一，在恒生指數全年漲幅9.41%背景下，于香港上市的20家物業股取得了全年平均45.82%漲幅。

最為矚目的新城悅累計漲222.23%、永升生活服務累計漲幅198.85%。由此可見，物管行業的潛力不斷被資本市場發掘，其價值将進一步顯現。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

細看2019年上市的10家物管公司，其中6家達到在發行價之上、3家在發行價之下。在發行價之上的6家，平均漲幅為22.93%，漲幅最大的是奧園健康，為42.47%；而跌破發行價的物業公司有3家，平均跌幅為22.61%，其中跌幅最大的是鑫苑服務，為49.29%。

若以不同背景來梳理上市物業服務企業在資本市場的表現，具有頭部房地産開發企業背景物業企業普遍年内股價漲幅較高，而母公司開發能力不強或獨立第三方物業服務企業的股價多數出現下跌。

不難發現，資本市場對上市物業企業並不是盲目的，市場對物業公司最看重的有三點：管理面積、盈利能力與成長性，物業企業的管理面積一直以來都是物管企業發展最直接的支撐。

以2019年股價漲幅最大的新城悅服務為樣本，因母公司新城控股的強力支持，新城悅成為一家具有高成長性的物業企業。

據觀點指數了解，2015年至-2019年，新城控股在竣工面積和在建面積均呈現快速上漲的趨勢。其中，2016-2019年，開發項目竣工面積同比分别增長3.86%、80.63%、35.12%和91.19%；在建面積方面，2016年-2018年分别同比增長45.61%、103.89%和168.56%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

竣工面積增長推動新城悅服務在管面積的增長，待新城控股項目交付後，物業管理很大幾率将會直接交予新城悅管理，這将成為新城悅未來發展的巨大助力。

就目前來看，新城悅在管面積約為4400萬平方米，合約管理面積達1.33億平方米，其儲備面積接近在管面積的2倍。

另外，物業上市第一股彩生活亦取得了突破性進展。截至2019年中期，彩生活平台服務面積達到12.06億平方米，包括合約管理總建築積、合作面積及同盟面積。當中最為亮眼的是合作面積達到3.92億平方米，同比增長58.5%。

究其原因，主要是由于彩生活适時提出了平台輸出戰略，通過向合作夥伴提供平台服務，使在線平台可以管理于更多非彩生活管理的住宅項目。從行業發展看，彩生活社區平台轉變的戰略，可以說是為物管企業發展提供了新的發展方向。

總的來看，一衆物業企業在資本市場持續被看好的另一個驅動力源自在管面積增厚直接帶來的營收提升。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

觀點指數研究發現，目前18家上市港股物企平均營業收入增長速度為38.85%，平均淨利潤增長速度達到60.73%。其中，營業收入增長速度達到40%以上的企業有9家，淨利潤增速達到40%的企業有10家。單論業績增長速度，物業服務企業在經濟增長放緩的大環境中獨樹一幟。

行業整合快車道，一年錄得24宗物業並購

2019年8月15日，雅居樂雅生活服務股份有限公司發布公告稱，将更改21.65億IPO所得款用途，投資收並購比例升至85%。這是目前市場上絕大多數物業企業，對于投資收並購快速擴大規模心态的真實寫照。

觀點指數研究發現，物業服務企業融資主要用途在于擴充規模，2019年通過IPO上市的10家物業服務企業中，絕大多數企業都将募集資金用于收並購等戰略擴張，且使用資金比例基本在50%以上。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

有了資金的加持，行業整合也在馬不停蹄加速。據中國物業研究協會公布的數據，2018年全國物業管理面積約246.65億平方米，年復合增長率為12.01%。其中頭部百強企業約占78.9億平方米，即32.08%。總體呈現地域分散、集中度低的狀态。

行業集中度較低導致市場環境競争激烈，據觀點指數不完全數統計，2019年，頭部物業企業收並購活動非常活躍，年内共發生24起並購案，總金額超78億元，當中最大並購案例是雅生活服務收購中民物業和新中民物業各60%的股權，總代價超20億元，企業的在管面積新增2億平方米左右。此外，招商蛇口和中航善達的資産重組，更是2019年物業管理行業的重大事件。

2019年12月16日，中航善達與招商重組事項正式完成，並更名為招商積余。招商局集團通過直接和間接方式合計持有51.16%股權，中航繫持有12.97%股權。

據觀點指數了解，在此之前，中航物業于2019年中期管理項目613個，管理面積7634萬平米；招商物業2019年中管理項目。548個，管理面積7292萬平米。重組後，招商積余在管面積達1.49億平米，跻身行業第一梯隊。

此外，招商積余是A股唯一具有關聯房企背景的物管公司，不僅可以借力中航體繫内部資源，同時可以依托招商局集團在綜合交通、特色金融、城市與園區綜合開發運營等方面的核心産業為其發展提供有力支撐。

另外，中航物業2018年營收為37.18億元，其中機構類物業占比達到79%，如今在股東央企背景加持下，招商積余機構類物業資源獲取上更具備先發優勢。一般來說，機構類物業的定價受政策限制較小，盈利水平更高，同時機構物業大都是面對單一業主方，提價難度較住宅物業低，政府、學校、等機構物業在體量上亦較住宅項目更大，更容易形成規模效應。

綜合來看，收並購已然成為物業企業最直接、高效的擴張方式。物業企業通過收並購進行資源整合，使得自身在管面積等方面快速增長，實現彎道超車。

非住宅物業賽道與城市下沉

房地産住宅開發市場經過幾十年發展已逐漸進入緩慢賽道，此前國家統計局數據顯示，2017、2018年全國竣工面積錄得連續兩年下跌，分别下降4.4%、7%。這是2008年以來，全國住宅竣工面積唯一一次出現連續下降，且下跌幅度也最大。

但最新一期數據則顯示，2019年1-12月，全國房地産住宅竣工面積95941.53萬平方米，同比增速達到2.6%。事實上，2019年8月達到同比增速最低值-10%後，全國房地産竣工面積就開始觸底反彈，同比增速逐月回升。

這也預示着，将來會有更多物業面積釋放，為物業服務行業提供大量的存量空間。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

對住宅物業的管理是物業服務行業最初形成的原因之一，在之前很長一段時間，住宅物業都是物業公司管理和服務的主要物業類型之一。但社會在變化，行業在發展，近幾年房地産市場的迅速發展和商業環境急劇變化，也深刻改變物業服務行業的格局。

随着國家發展、社會總體消費水平的提升，為商業環境注入了前所未有的活力，各種類型的商業項目迎來了開發潮。除此以外，寫字樓、産業園區、公建、學校、醫院等現有的存量物業也在急劇增長。

比如2019年3月上市的濱江服務，非住宅物業管理面積比例也從2015年的5.68%，上升到年底的12.6%。這些趨勢展現出，物業服務企業都在涉獵更為多元的物業類型，住宅物業的重要性有所減弱。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

由此可見，近年來一個明顯趨勢是，物業企業已經不滿足于單純的住宅項目帶來的物業管理費收入，開始将眼光投向具有更高收益的非住宅物業。

分業态看，觀點指數研究院統計了2019年物業企業外拓項目數據顯示，拓展項目60.49%來自于非住宅物業種類，而住宅物業僅占了39.51%。

其中，這些物業公司非住宅物業項目里公建物業占比達到12.35%；商業、學校物業、園區物業占比則分别為15.53%、18.2%和14.31%。

從具體市場來看，目前物業公司主要争奪的是三四線城市份額，這和近年來房地産市場重心向三四線城市轉移相呼應。

2019年，物業企業所中標項目分布的一線城市、二線城市、三四線城市的項目數量占比為27.03%、38.65%、34.32%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

國資委公布的一項數據顯示，中國物業行業到2030年潛在的市場規模将達1.3萬億元，也就是說，按照這個規模增長，2030年物業管理行業有超過兩倍的增長空間。

數據表明，中國物業管理行業市場在逐年增長，行業待挖掘的空間巨大。

随着城市化進程推進、消費升級、存量物業面積持續增長等各項利好背景之下，國内許多行業人士認為，未來5年将是中國物業管理行業最佳的機遇期。

數量巨大的存量物業需物業企業和資産運營公司進行管理和維護，毫無疑問的是，将來在規模和口碑上具雙重優勢的企業，勢必在将來會有更多擴展動作，行業整合動作将會更加頻繁。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）

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