三甲落定華夏招商張江高科|産城發展表現報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國産城發展企業運營表現報告》。

2019年，粵港澳大灣區規劃綱要、長江三角洲區域一體化等政策相繼頒布，各地方政府紛紛跟進並推出産業優惠政策和增加産業用地供應，全國産業布局将進一步優化升級。

2019年5月28日，國務院發文提出，積極支持有條件的國家級經開區開發建設主體IPO上市，這有效地豐富了産業地産的融資渠道，增加了園區企業對接資本市場的機會，産業地産由此迎來了發展良機。

另一方面，在經濟發展和利好政策驅動下，産業轉型升級雖然取得一定成效，卻仍然存在産業用地低效利用、借産業圈地搞開發銷售等現象。為此，上海、北京等地已出台多個政策，對産業地産發展亂象進行規範化管制。

對于産業地産運營商來講，如何深化政企合作，在政策劃定的範圍内合理且高效經營發展，導入和發展産業，以此獲取更多的融資機會和政策紅利，成為了每個企業都需要去思考的問題。

政策導入期與紅線

2019年12月18日，深圳舉辦全球招商大會，一口氣推出30平方公里産業用地，並在會議現場與多家公司簽約了128個項目，相關簽約投資額高達5600多億，引起一時轟動。

在增加産業用地供應同時，深圳也在産業用地價格方面給予優惠，降低企業成本。10月21日，深圳公布實施《深圳市地價測算規則》，在全國率先實施了標定地價，按照測算公式，重點産業和總部項目分别按照市場地價的35%和70%享受優惠。

與深圳增加産業用地供應的“推出”方案稍有不同，上海采取的是提質增效、騰籠換鳥的“退出”方案。

上海發布《上海産業用地指南（2019版）》提出，根據容積率、土地産出率和土地稅收産出率三個指標，對企業土地利用效率進行評估，推進低效用地企業或項目的轉型升級或調整退出。

除了産業用地閑置之外，過往産業圈地搞開發銷售是産業地産發展道路上的一個重大問題。如今，為了防止産業用地房地産化，杭州、深圳、北京等地方政府作出嚴厲指示，對産業用地的用途、價格方面進行管控，限制了部分地區産業用地的轉讓、出售。

以杭州市為例，2019年8月9日，杭州市人民政府辦公廳發布《關于進一步規範全市創新型産業用地管理的意見》提到，創新型産業用地（M0）提出固定資産投資強度、單位用地稅收以及研發經費和研發人員等方面競買準入要求；且M0地上出租物業租金原則上不得超過同時期同區域商務辦公用房租金的50%。

可以看出，杭州給産業地産劃下了“嚴禁房地産化”的一條紅線，更多地鼓勵産業運營和發展。再結合北京全面叫停産業地産分割銷售，深圳控租金、禁轉租，嚴厲整治園區二房東等政策風向，借産業勾地、搞開發銷售的運營方式将難以為繼，産業持有運營将會成為未來主流發展趨勢。

資本市場融資窗口

2019年5月28日，國務院正式印發《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》（11号文），明确支持有條件的經開區開發建設主體IPO上市。

在上述文件發布之後，6月24日，河南省漯河開發區投資發展公司啟動IPO發行工作；緊随其後，邳州經濟開發區經發建設有限公司入股ST中新，完成借殼上市，成為了新政後首家借殼上市的開發區平台公司；當然，最令市場關注的無疑是年底中新集團的A股IPO。

2019年11月29日，證監會核準中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（中新集團，CSSD）的IPO申請。

值得注意的是，中新集團IPO之路漫長，從2008年正式成立股份公司，並在當年向證監會遞交了IPO申請材料，到2019年11月29日拿到證監會批文，總共歷時4067天。

數據來源：中新集團招股書，觀點指數整理

在這期間，除了管理層變動之外，中新集團上市最大障礙還是自身的房地産屬性。中新集團主營業務包括土地一級開發、房地産開發與經營、綠色公用、多元化服務。但2011-2017年，其房地産開發與經營業務收入超過主營業務總收入50%。

自2010年以來，随着遏制房價上漲政策的推出，國内房地産企業A股IPO之路受到管制，少數房企只能通過借殼等方式實現曲線入市，而以地産業務為主的開發區主體公司並未再有IPO成功案例。

在這樣的環境背景下，中新集團自身房地産屬性使得其IPO計劃過往被迫擱淺。為了滿足監管層“去房地産化”的要求，2019年以來中新集團多次通過公開挂牌轉讓方式剝離房地産資産，目前剩余房地産業務資産包括13個商業辦公項目、5個長租公寓項目以及18個工業産房項目，都屬于政策支持的範疇。

轉折契機是11号文發布，該文提出明确支持有條件的經開區開發建設主體IPO上市，再加上剝離大部分房地産項目，中新集團完成了IPO的“臨門一腳”。

截至2月18日，在A股16家開發區概念的國資上市公司之中，中新集團總市值排名第6位，僅次于招商蛇口、陸家嘴、上海臨港、張江高科以及外高橋。

中新集團此次成功登陸A股市場前的資産整合等預備動作，将成為其他渴望進入資本市場的政府園區平台參考的重要樣本。

産業園區REITs登陸港交所

2019年12月10日，招商局商業房地産投資信托基金（簡稱“CMCREIT”）于港交所主闆上市，成為國内首例赴港上市的産業園區類REITs。

據招股書披露，招商蛇口注入基金的物業投資組合初步為其5宗商業物業——新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期和花園城購物中心。

五宗物業建築面積為26.23萬平方米，可租賃總面積25萬平方米，涉及物業資産估值約為65.17億元，根據可租賃總面積計的平均租用率為81%。

數據來源：CMCREIT招股書，觀點指數整理

在物業收益方面，2016年-2018年間，注入CMCREIT的五宗物業總收益淨額從2.46億元上漲到3億元，租賃收益總額從3.19億元上漲到3.25億元。2019年上半年，五宗物業收益及租金收益分别為1.48億元及1.60億元。

為了降低未來基金收益不确定性，提升對投資者吸引力，CMCREIT與相關方訂立基金分派承諾。同時，CMCREIT表示，未來3年将投資3億至4億元翻新旗下物業，預計淨物業收入至少提升30%。

總的來說，CMCREIT成功挂牌上市是園區運營商盤活優質存量資産、實現輕資産運營的一次重大突破，同時也對尚未立法且存在稅負等問題的國内公募REITs起到示範效應。

長線資本里的險資身影

2019年8月16日，華夏幸福以58億元的價格将北京豐台區麗澤金融商務區的中國鐵物大廈出售給平安人壽，引起了市場關注。這是繼華夏幸福租賃融資、信托融資、ABS融資之後的又一個典型融資案例。

來源：觀點指數整理

上述出售的商辦物業由華夏幸福從中國鐵路物資公司手中購得。2016年6月，華夏幸福依靠廊坊銀行的40億元委托貸款作為預付款，與中國鐵路物資公司簽訂了中國鐵物大廈代建、轉讓等合作協議。

40億元委托貸款的年利率為6%，還款日期截至2018年6月28日止，後來華夏幸福申請展期貸款一年至2019年6月28日，展期期間年利率升至9.5％。

2018年11月30日，華夏幸福完成了與中國鐵路物資公司關于轉讓中國鐵物大廈項目的交易，轉讓價款為57.8億元。值得注意的是，此前華夏幸福40億元委托貸款及相應利息、代建投入資金将沖抵轉讓款。

臨近委托貸款的還款日期，華夏幸福選擇将中國鐵物大廈58億元出售給平安人壽，轉為項目代建方和提供後期運營管理服務，並獲得平安人壽15.25億元股東借款作為項目開發支出。

在中國鐵物大廈的交易過程中，華夏幸福先後擔任了並購、代建運營、後期運營商的角色，通過收購有潛力、被低估的核心物業資産，運營物業資産並實現升值，最後進行兜售，形成了“並購-運營-退出”的運作閉環。

顯然，這與招商蛇口打包園區資産上市，轉為輕資産運營的案例路徑有些類似，不過華夏幸福選擇大宗交易的對象為險資。

事實上，險資與産業地産的合作交易事件屢有發生。11月5日，電子城宣布以自有資金與中國人壽保險、電子城華平東久公司通過入夥方式，加入中國人壽旗下基金，随後該基金将會收購電子城手中的6個園區資産，收購總價款為40.39億元。

此前，中國人壽已經參與準時達24億元A輪融資、京東物流25億美元融資等多個産業地産的投融資項目。

由于開發周期長、資金沉澱大等固有因素影響，産業地産行業對于融通資金的需求很大。單筆融資額度大、盈利周期長、融資期限長等特點，使得産業地産尋求資金的範圍更多地限制在保險資金等長線資本。

2019年11月25日，中國保險投資基金二期正式注冊成立，目標規模1000億元，主要面向境内保險機構募集，同時向相關金融機構、地方政府等融資。而産業園區正式是該基金的主要投資方向之一。

随着該基金的募集完成，預計未來産業投融資事件背後将會浮現出更多的險資背影。

産業地産展望與趨勢

回首2019年，中美貿易關繫緊張，國内産業轉移和競争加劇，産業地産未來發展面臨不确定性。但随着大灣區規劃、科創闆注冊制度、長江三角洲區域一體化等政策的出台，國家支持産業發展力度逐漸加大，大部分産業地産企業依舊穩序發展。

例如中城新産業在成立四年之際，打造出了愈發成熟的産業公共服務平台中城comp@ss，圍繞着智能制造、物聯網、航空航天和生物醫學工程四大方向構建産業生态，在資金、技術、人才、市場多個維度為園區企業提供到位的産業服務……

展望2020年，在“十三五”收官之年和全面建成小康社會決勝年這個關鍵時間點，“産業發展”無疑會是關鍵詞。

2020年1月1日，《中華人民共和國外商投資法》和《中華人民共和國外商投資法實施條例》正式實施，随後南京、蘇州相繼發文進行跟進，強調招商引資和産業升級，這将給今年産業地産企業的發展帶來巨大的想象空間。

但機會總會伴随着風險，沒有永遠安逸的發展階段。年初新冠肺炎疫情的爆發，嚴重打擊産業園區内中小企業的正常運轉，同時也影響到了産業地産企業經營業績收入。

面對突如其來的“黑天鵝”，部分産業地産企業顯得措手無策，難以短時間内推出有效的應對措施，甚至個别企業已然面臨債務危機。

疫情下的園區百态給産業地産行業敲響了警鐘，未來一段時間内，企業在考慮園區選址、配套設施、以及資金杠杆等多個運營要素時，可能要加入“抗風險能力”作為衡量標準之一。

在機會和風險並存的當下，産業地産企業只有深化園區運營能力，提高園區質素，才能站在未來的風口下茁壯成長。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）

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