中梁引領TOP10，三家企業營收增速遠超同行|新晉上市表現報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國房地産行業新晉上市表現報告》。

回顧2019年，房地産調控政策頻出，地産行業艱難求存。随着行業集中度不斷提升，不時傳來房企破産的消息，讓不少中小企業心神不定。

然而在這困難的環境下，仍有24家地産行業相關企業排除萬難，實現上市目標，也給地産行業帶來不少信心。

物業類成資本熱點，裝配式建築前景大好

2019年物業公司一直是資本市場上的熱點。全年24家新晉上市案例中，僅物業服務及管理類公司就占了10家，其中港交所8家，A股市場2家。

其中，保利物業、藍光嘉寶服務IPO30日後市值對比同行市值則分别達到5倍和3倍，廣受市場看好。

作為香港史上物業公司最大IPO，保利物業在管規模達到2.6億平方米，超額認購倍數高達222倍，首發實際募集資金53.82億港元，成為2019年物業類新晉上市公司的佼佼者。

在管規模緊跟其後的是藍光嘉寶服務，作為西部第一家在港股成功上市的物業公司，在管面積超6000萬平方米，超額認購倍數達52倍。

另一大市場熱點遠大住工超額認購倍數為1.38倍，IPO30日後市值達到發行估價的4倍，同時是同行市值的2倍。

衆所周知，裝配式建築以其節約時間、成本的優點，正在成為建築行業新方向。在春節疫情爆發的關鍵時刻，武漢火神山、雷神山醫院建造的速度讓世人震驚，正是得益于此。

這一新興行業将建築像工廠生産零件一樣拆成組裝部件分開生産，然後在現場進行安裝，對比傳統建築施工大大節約了時間。

2017年住建部出台的《“十三五”裝配式建築行動方案》，要求2020年全國裝配式建築占新建建築比例15%以上，重點地區20%以上。

響應國家号召，2019年全國各省市均出台了支持裝配式建築的新政策，努力提高裝配式建築規模與比例，上海、北京、浙江、山東等省市明确提出了到2020年實現裝配式建築占比達到30%以上，同時也對裝配式建築企業推出了用地支持、财政補貼、稅費優惠等多項支持政策，可以預見未來市場的火爆程度。

不同于物業、裝配式建築行業的龍頭企業上市，2019年港股上市房地産企業多數為增速強勁的中小房企。

其中，募資最高的是中梁控股，募資額為32.29億港元；上市首日表現來看，漲幅最大的也是中梁控股，漲幅近7%；而上市市盈率最高的則為新力控股集團，達到29.54倍。

對比IPO30日後市值，4家房企平均市值為149.24億港元，其中中新集團市值最高，達到208億港元。

三家企業營收增速遠超同行

物業類新股企業營收增幅最高的藍光嘉寶服務2017年、2018年營業收入分别為9.23億元、14.64億元，同比增長40.3%、58.6%。2019年中期營收9.33億元，同比增長58.67%；毛利率也一直保持在33%左右，位居同類新股第二。

值得注意的是，多數上市物業公司由房企拆分而來，對母公司的自有項目依賴較重。保利物業和藍光嘉寶服務的在管項目中均有超四成項目來自母公司，寶龍商業達到近九成，奧園健康則有約五成營收來自于關聯方物業。同時這也意味着這些物業管理公司還有很大的拓展空間，如何憑借自身的優質品牌和管理實現市場轉型，拓展第三方開發商項目，也是未來需要探索的難題。

而藍光嘉寶服務近年來一直在努力降低對母公司的依賴程度。從2017年接管藍光發展520萬平方米在管面積到2018年的280萬平方米，期間一直在以收購的方式進行第三方項目的擴張。截止到2019年中期，藍光嘉寶在管的藍光發展開發物業比例從2016年的八成降至了如今的四成，效果顯著。

同時，藍光嘉寶服務借助阿里雲等數字化科技向智慧社區進行轉型升級，提高運營效率，減少人力成本，不斷提升自身的競争力。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

近兩年來，藍光嘉寶服務的社區增值服務收入占總收入比值都超過20%，毛利率一直保持在34%左右，還有不少增長空間。2020年初的突發疫情讓大家注意到了優質物業的服務價值，可以預見的是，随着大家對物業要求越來越高，未來物業公司的社區增值服務将會具有極大的市場空間。

數據來源：Choice，觀點指數整理

工業零件及器材闆塊的遠大住工2017年、2018年營業收入同比增長15.81%、17.23%，在各項支持裝配式建築政策的鼓勵下，2019年4月30日止四個月同比增長猛增至81.97%，增幅明顯高于同行業平均水平。

據招股書顯示，作為第一個成功登錄香港股市的中國裝配式建築龍頭企業，其2018年全資PC工廠和聯合工廠的總産能占中國PC構件市場整體産能約16.1%，處于全國領先的地位。

雖然由于PC生産設備業務的平均售價下降，2019年前四月毛利率稍有回落，但因公司業務持續擴張、營收大幅增長，毛利潤自然也水漲船高。2019年4月30日止四個月遠大住工毛利潤為1.63億元，同比增長57%。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

房企類新股企業景業名邦首發募集資金14.1億港元，超額認購倍數達1.89，息稅前利潤率達到了45.52%，是4家上榜房企中的第一名。

其2017年、2018年營業收入為8.38億元、13.29億元，同比增長30.73%、58.59%。2019年中期營業收入為7.62億元，同比增長達到驚人的5倍，對比上市同行業平均水平的1.46倍也處于領先地位。

數據來源：Choice，觀點指數整理

不僅營業收入在逐年增加，景業名邦的毛利率也在逐年穩步上升。據招股書顯示，其2016年、2017年、2018年、2019年中期毛利率分别為25.7%、32.2%、38.6%、51.99%，逐漸超過上市同行平均水平。

數據來源：Choice，觀點指數整理

綜合來看，2019年物業類上市公司普遍受市場看好，整體物業股平均漲幅達56%。受政策鼓勵的裝配式建築未來市場發展潛力巨大，PC構件龍頭遠大住工的發展前景也将受益良多。

而景業名邦在房企類中雖然因規模較小，市值排名同行第73位（數據來源：Choice，2019年12月31日數據），但近年來增速非常強勁，着重大灣區的布局也一定程度上保證了未來收益，現在又有上市融資的福利，公司未來的發展值得期待。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）

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