觀點特寫 | 潘軍：物業管理将向社區管理演變

觀點地産網 “經過了40多天全國人民的防疫工作，人們對于自己的人生、對于自己所居住的社區、對于自己在疫情下的生活，我相信都有了新的想法”。經歷了此次特殊的抗疫時期，花樣年控股集團有限公司執行董事、董事局主席兼首席執行官潘軍在社區建設方面有了更多深刻的思考。

受肺炎疫情的影響，2020觀點年度論壇選擇網上直播的形式進行。潘軍将直播的地點選在了花樣年深圳福年廣場的辦公室，下午他準時出現在鏡頭前。此刻潘軍的語氣顯得平靜緩和。

“在這個艱難時刻，我和大家一樣，共同戰鬥在防疫一線。”潘軍介紹，從1月23号起，花樣年和彩生活旗下2000多個小區都進行了全封閉式的管理。尤其是戰鬥在湖北、武漢的同事，與小區的業主一起經歷着這抗疫時刻。

潘軍頗有感觸，“經歷至此，我們對未來要有思考——我們需要一種什麼樣的生活、什麼樣的社區、什麼樣的家庭，我們居家的環境如何來改變。”

從宏觀層面看，中國的房地産經過高速發展的20多年，現在已經進入到一個快周轉開發為主導思維的階段。然而經歷了快速發展以後，有着更多的工作、更多的問題需要解決。

以2018年作為分界點，“原來我們主要解決有沒有的問題，中國的房地産從80年代從深圳開始實踐，我們有了真正意義上的房地産開發，真正進入黃金時期是1998年房地産按揭、取消福利分房，從這個時間點開始，到2018年，我們認為這是中國房地産的黃金20年”，潘軍分析道。

“從2018年以後，所有開發商都感覺到了壓力。我們在高負債、標準化的同時，利潤不斷地下降，沒有一家大的開發商不對自己的未來充滿了焦慮。”

展望未來，潘軍提出了他的觀點，“現在我們在中段，中國的社區、中國的房地産開發一定會進入下一個階段，會越來越強調産品的研發，來改變社區更多的功能，滿足多方面的需求”，比如某些極端的狀況，類似新冠肺炎疫情期間，社區家庭在功能上要産生相應的變化。

鑒于早期肺炎疫情由于家庭封閉相互交叉感染使得新增病例激增的現實，潘軍提出“戶型設計、家庭功能需要有這樣一個防疫的安排”，即在空間上實現相對獨立的封閉式管理和功能調整，相應的在環保健康的硬件設計上作出提升。

就目前而言，潘軍介紹道，用于體溫測試的無感紅外測試誤差更小，這一類設施設備，深圳的一些高新技術企業已經研發出來，並應用在防疫一線。“這意味着社區的硬件，未來在設計層面、前期的功能考慮層面，就要進行相應的變化。”

光是硬件方面，顯然是不足夠的。“最近我一直在思考一個更深入的話題，就是我們的物業服務團隊如何進一步提升，實現更高的社會服務價值”，潘軍由此提出關于社區建設軟件提升的看法，認為在服務深度方面，要提升物業管理公司，政府應該賦予物業管理公司更多的行政服務能力，相應的，社區要進行有邊界、可封閉的管理，同時包括社群的輿情管理。而落地的層次，則依次是中央政府或者市政府一級-街道-物業管理公司-社區業主。

社區是疫情聯防聯控的第一線，潘軍分享了一組數據來證明做好這最後500米安全防護的重要性。“在武漢我們一共服務了接近200個小區共21萬人，有193個感染的業主，感染率是萬分之9，與平均的萬分之49相差5倍。在湖北我們服務了43.5萬人，感染的病例是215，感染率是萬分之4.9，而整個湖北省的萬分之11。”因此，有管理的社區和沒有管理的社區是不一樣的，可以相差到5倍。

具體到管理上，潘軍切身體會到社區的業主是需要溝通的，而這和傳統的物業管理邏輯是不一樣的。“什麼是社區？一定是業主之間和服務者之間需要溝通的。”“越是不透明，越是恐慌。當大災來臨的時候，我們絕大多數的業主需要暢通的信息，在信息公開透明的情況下，我們的業主能更好地配合政府整體的封閉防疫的安排。”

潘軍認為這需要集中化的管理平台，除了通過社區疫情智能管控平台提供疫情信息、普及防疫知識以外，還需進行相應的物資保障、生活管理，才能使得所有的業主在家里實現個人的防疫以及對社會的貢獻。

“我們的小區正在實現一個升華，正在從一個物理冰冷的概念，向具有溫度的方向來進行演變，我把它叫做社區”。經歷本次疫情防控，潘軍深刻感受到“社區”這個概念的變化。在他看來，“社區即“小區+業主”，通過這兩者的互動，形成社區，而這里面的催化劑就是物業管理公司。

“物業管理公司未來要有變化，就是變成社區服務公司。社區和小區的最大不同，第一是要有人參與，第二是要有人際間的互動，第三是要有硬件和軟件的維護。”顯然在潘軍的眼里，“物業管理公司”已經有了新的定義，未來的日子里，打造“社區服務公司”将成為前進的方向。