綠城學徒李永前反周期加碼 中交地産入局代建紅海

觀點地産網 “代建第一股”綠城管理赴港上市熱炒之後，萬億級代建市場又迎來了一個參賽者——中交地産。

代建並非新鮮事物，新鮮的是這種業務逐漸成為了産業鍊中舉足輕重的一環。萬科、綠城、金地、建業、雅居樂、陽光城等許多房企先後入局，逐漸形成了政府代建、商業代建、資本代建三種模式。

中交地産試水代建業務，也許可以看作是對綠城管理的借鑒和仿效。畢竟，作為中交房地産集團旗下企業之一，綠城管理正風生水起，奔跑在赴港上市的路途中。

同為“中交繫”地産業務平台，仍徘徊在百億規模的中交地産，需要一些新的突破口，而代建業務就是其中之一。

從綠城到中交的代建學徒

綠城管理董事長兼總經理李軍曾在2018博鰲房地産論壇上公開表示，市場下行的時候，代建會獲得更多的項目機會，“市場下行的時候，對代建公司、對輕資産管理公司是一個加杠杆的過程，在市場上行的時候再出貨。”

李軍發言時的行業背景，是中國實體經濟存在下行壓力，市場流動性出現部分問題，疊加地産行業宏觀調控，房地産自投闆塊開始減杠杆。

當時，部分房企不斷加碼代建、輕資産管理，對外實施品牌輸出和管理輸出，等待在市場上行時出售。

這個觀點是否仍适用于今天？從房企動作與市場表現來看，答案是肯定的。

據觀點指數研究院最新發布的《2020中國房地産代建管理報告》，以綠城、建業、金地等為代表的房企已經布局代建業務多年，並取得良好業績。

截至2019年9月30日，綠城管理代建業務收入15.13億元，淨利潤6.79億元，累計管理面積6850萬平方米；2019年，金地管理代建業務收入增至3.9億元，淨利潤增至1.11億元，累計合約管理面積超700萬平方米。

李軍曾對觀點地産新媒體透露，在房地産行業十幾萬億規模中，代建業務仍有很大發展空間，越來越多房企品牌入局代表着“店多隆市”，是好事。

當前，國内經濟下行壓力增大、新冠疫情影響整體行業銷售背景下，綠城管理正式啟程赴港上市，無疑也向業界證實了代建模式的一種特點，正如物業服務行業。

于中交地産而言，2019年從綠城中國執行總裁崗位調任中交地産的李永前，也對公司進行了大刀闊斧的架構調整，並提出了“六個一工程”戰略，大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地産、文旅文創等新業務。

其中，代建業務正式落地于2020年1月。彼時，北京聯合置業（現中交房管）先是與惠州市惠燃實業發展有限公司、中食冷凍倉儲（廣州）有限公司簽訂項目委托管理服務協議，而後正式更名為中交房地産管理集團有限公司。

公開資料顯示，該公司早前為房地産開發公司，持有青島中交·陽光嶼岸項目、杭州中交莫幹山寫字樓項目、石家莊中交财富中心項目，並對西安中交科技城項目持股15%。

為什麼是中交？為什麼是代建？

雖然綠城中國與中交地産是“中交繫”地産業務兄弟公司，同時保持了同業競争關繫，但是綠城管理的經營和發展中幾乎沒有“中交繫”的身影。

反觀中交地産在這個時候試水代建、加碼輕資産，很難說不是對綠城管理的一種效仿。

為什麼是綠城？業内人士指出，從管理層面出發，如今中交地産黨委書記、董事長兼總裁李永前曾在綠城履職5年，擔任綠城房産董事兼執行總經理、執行總裁，其管理模式、經營理念深受綠城影響。

從内部競争出發，同樣背靠中交集團，綠城中國已進入2000億元規模，而中交地産一直徘徊在百億規模，有必要向兄弟企業看齊、趕超。

此外，中交地産于去年提出了3年内500億元，5年1000億元，甚至“央企前三”的目標，必須積極尋找新的增長點。

為什麼是代建業務？就綠城模式而言，代建項目貢獻了2019年全年合約銷售額的三分之一，且代建業務毛利率高達50%、淨利潤約20%。此外，輕資産業務對重資産闆塊有天然的削峰填谷作用，能夠在市場下行階段對沖風險、産生業務協同。

目前，代建業務對中交地産來說仍是一個“新生兒”，未來發展尚無定調。從其借鑒綠城管理模式來看，或許可以管窺其可能的發展模式。

一是重倉一二線核心城市，這點與中交地産近期拿地傾向不謀而合，但並未披露是否與代建業務有關。2020年以來，中交地産以近9天拿一宗地的節奏，花費103.85億元加碼了北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等七個城市。

二是進軍城市更新或舊改。在這方面，李永前雖已将其納入“六個一工程”戰略，但目前中交地産旗下舊改項目並不多見。據觀點地産新媒體不完全統計，浙江瑞安西垟村舊改是近期中交地産對外披露的為數不多的舊改項目，而該項目首次披露時間已在四年前。

三是選擇資金強大、關繫更好的央國企合作。這一點中交地産與綠城管理不同，作為一家央企地産公司，中交地産本身已經具備良好的政府合作平台，合作公司除了首開、華潤等央國企外，還有金科、龍湖等民企；同時，中交地産與中交繫公司合作密切，多筆交易均為關聯交易，常見合作關聯方有中交二航局、中交置業等。

四是與金融機構合作，利用代建業務流量，收購設計院、商業運營，開展咨詢、教育培訓等業務，打造閉環體繫。這一方式對流量要求較高，暫時並不适用于中交地産的代建業務。

進一步到資本合作方面，代建業務逐漸成熟之後，參考綠城管理尋求上市也是未來的一個可能性發展。而得益于中交與綠城之間千絲萬縷的聯繫，中交地産代建業務或許能在前人的基礎上進展得更為順利。