解局 | 綠地香港200億雲南大盤袖里乾坤

觀點地産網 “海南調控給了雲南機會。”這是綠地香港布局雲南後的階段性總結。

行業的大背景，是海南2016年提出“兩個暫停”政策後，房地産企業文旅地産投資紛紛轉向廣西、雲南地區，綠地香港也成為這波大軍里的一員。

自2017年6月5日，綠地香港簽下了雲南第一康養特色小鎮項目——綠地春城·滇池，獲得一個占地4000畝的大項目。随後，首席運營官侯光軍在2018年中期業績會上指出，文旅康養是下一步轉型方向。

占地4000畝的雲南滇池國際健康示範城，曾創下10分鐘銷售5.3億元的紀錄。此前公開信息披露，綠地香港在這個項目上的投資額将達到306億元。

或許是嘗到了甜頭，綠地香港近兩年來，加大了在雲南的布局。

3月17日，綠地香港與昆明市晉甯區人民政府簽訂《投資開發合作協議》，對晉甯區晉城鎮地塊開發達成合作共識，簽約項目占地為4050畝，投資規模200億元，拟在晉甯片區打造集康養、科創、文旅為一體的大健康項目。

綠地香港雲南公司表示，2020年将有20萬平方米的健康和教育産業落位昆明。據觀點地産新媒體了解，本次昆明之行，綠地香港不僅推進“夢雲南”項目、滇池國際健康城新地塊以及晉甯項目，還就打造“東南亞全球貿易港”項目進行磋商。

圈下的一個個雲南大盤，能否成為綠地香港新故事的主角？

重注雲南

進入2020年，綠地香港加快了布局雲南昆明的腳步。

據觀點地産新媒體不完全統計，綠地香港前三月就通過土地拍賣市場、收並購、政府簽約等形式，落地多個項目。

2月18日，雲南昆明春節後首次進行網上土地拍賣，出讓地塊為呈貢鬥南地塊。最終，昆明綠輝置業有限公司（綠地香港）競得地塊，成交總價3.85億元，溢價率39.49%。

據悉，此次土拍吸引了綠地香港、新希望、長麟投資、卓越、海倫堡5家房企參拍，經過40輪激烈競價後，綠地香港關聯公司昆明綠輝置業有限公司順利拿下。

據觀點地産新媒體了解，地塊編号為KCC2019-14、15，位于呈貢鬥南片區石龍路和古滇路交匯處，東側臨近今年即将開通的地鐵4号線，西側為環湖東路。地塊面積約152畝，為住宅用地，地塊容積率1.6-3.2，最大可建面積約22萬平方米，起價約2.76億元。

一個禮拜後，綠地香港與雅居樂成立合營企業，共同開發位于雲南昆明的項目，合營企業注冊股本總額為8億元，将由綠地香港和雅居樂分别擁有50%股權。

資料顯示，合營企業主要從事發展昆明市西山區前衛街道辦事處的地塊（地塊編号為KCXS2017-4及KCXS2017-8）。

據觀點地産新媒體了解，上述兩宗地塊由雅居樂于2019年9月競得，總代價人民币15.7億元，預計總建築面積約26.1萬平方米，平均樓面地價約每平方米6010元。

進入三月，綠地香港官微發布消息稱，3月17日與昆明市晉甯區人民政府簽訂《投資開發合作協議》，對晉甯區晉城鎮地塊的開發達成合作共識，項目占地為4050畝，投資規模200億元。

随着不斷加碼雲南布局，在2019年半年報中顯示，綠地香港上半年錄得銷售的21個項目中，有4個來自昆明，分别為綠地海珀瀾庭、綠地雲都會廣場、盛高大城、綠地香樹花城。

大盤圈地計劃

如果時光轉回2017年，對綠地香港來說，這也是開始大盤圈地計劃的重要時間點。

2017年8月，綠地香港以11.4億元收購佛山高明千畝文旅小鎮項目，首入珠三角。5個月後，綠地香港再斥18.6億元，收購了肇慶千畝文旅大盤——宋隆小鎮。

在西南區域，2017年6月5日，綠地香港簽下了雲南第一康養特色小鎮項目綠地春城·滇池。

“綠地春城·滇池國際健康示範城”是綠地香港康養産業目前落地的重點項目之一，也是昆明重點招商引資落地項目之一，整盤占地4600畝，是目前滇池邊第一個也是最大一個以 “大健康”為核心主題的4000畝大盤。

随後在2017年12月8日，昆明綠地滇池置業有限公司以底價208458萬元（約合20.8億元）競得昆明大漁片區共計11宗481663.24平方米（約合722.5畝）土地。

據昆明國土資源局公布信息顯示，11宗地均位于滇池旅遊度假區大漁片區關坡山，出讓面積共481664平方米（約合722畝），樓面地價在1335-4118元/平方米之間。

此次拿地便是綠地春城·滇池項目的一期用地。

2019年5月24日，昆明綠地滇海置業有限公司以底價15.3億元拿下綠地滇池國際健康城二期13宗32.3萬平方米土地，交易樓面價1500元/平方米-4473元/平方米 。

出讓公告顯示，按照“統一規劃、統一供地”的原則，上述地塊必須整體性規劃和實施開發建設，而報名參與第二期土地競買者，必須同時承諾報名參與第三期土地競買，意味着綠地香港會在未來拿下第三期項目用地。

至此，綠地滇池國際健康城已經在拿地上投資36.15億元，以極低的價格拿下連片土地，這便是大盤的誘惑力。

可以預見，随着200億晉甯項目簽約落地，綠地香港将會復制滇池國際健康城的模式，未來為公司貢獻十分龐大的土地儲備。

然而，綠地香港也不得不面對的是，無論文旅地産還是特色小鎮，從幾十萬平方米甚至到幾平方公里的開發，一般需在3-5年以上才能形成規模效應，而且大部分項目前期基礎設施落後，配套不完善，不能像市區住宅樓盤一樣進行預售。

但在業内人士看來：“當前需要加以警惕的是，若繼續用盲目照搬、定位不清、無差異化、無特色亮點等方式推進，雲南大量特色小鎮項目或許也只能迎來被淘汰的命運。”

難以達到的千億

自借殼盛高實現香港上市後，不斷地尋求轉型卻未能成氣候的綠地香港，最終還是重新回到地産主業軌道。

自2014年将互聯網金融納入公司業務闆塊後，綠地香港房地産互聯網金融業務迅速擴張，地産主業則呈現增長緩慢的态勢。

據觀點地産新媒體了解，2016年，綠地香港全年實現合約銷售為182.19億元，按年增加約人民币8.31億元，增幅僅為4.8%。

土地儲備方面，2015年，綠地香港只在下半年收獲4宗地塊，2016年全年也僅收購和競買獲得5宗地塊。

及至2017年，當金融業務步入正軌後，綠地香港開始加大對房地産的投入。據觀點地産新媒體不完全統計，通過收購和其他渠道，綠地香港全年進賬7個項目，截至2017年6月30日，綠地香港擁有土地儲備約1460萬平方米。

在房地産“寒冬”，綠地香港沖刺千億規模的口号有點冷。“三年實現千億銷售目標”是陳軍在2017年業績發布會上披露的。

千億銷售目標也成為綠地香港近幾年發展的主要任務，2013年至2018年，綠地香港銷售規模年復合增長率約為61.18%。

從2018年379.25億元到2021年實現1000億元，綠地香港年復合增長率維持在38.15%即可。

對于一家房地産企業來說，想要保持38.15%的銷售額年復合增長率並不難，但是“巧婦難為無米之炊”，土地儲備才是房企真正的籌碼。

截止到2019年中期，綠地香港擁有土地儲備約2010萬平方米，與2018年同期2000萬平方米土儲基本持平。

實際上，2019年綠地香港全年銷售為484.58億元，距離理想值還有很長一段距離。

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