綠城引援 64億北京項目引世茂、中交入局里的土地乾坤

觀點地産網 成為純粹的綠城人，張亞東對綠城有着更高的期待，規模是重中之重。

傳言中，這位新董事局主席，是個務實、低調、愛定目標，並且努力确保目標能夠實現的人。

2019年，綠城實現合約銷售2018億元，同比增長約30%，順利邁進2000億陣營，其中包括代建管理項目累計合同銷售664億元。

這只是第一步。在張亞東的規劃中，2019年和2020年，綠城的地産業績規模将達到2000億和2500億，2021年達到3000億元。

為了達成目標，張亞東執掌下的綠城開年異常忙碌，成為了土地市場的一匹“黑馬”。

據不完全統計，開年以來，綠城在杭州、北京、溫州、浙江等地的土地投資将近250億元，僅2月單月就将近200億。

與此同時，前兩月綠城合約銷售僅101億（含代建業務），2月單月僅為30億元。按照這樣的銷售和投資節奏，綠城無疑是較為“激進”的。

因此，高價項目引入合作方也顯得順理成章。3月20日，綠城發布公告稱，公司北京項目引入世茂與中交共同合作開發。

公告顯示，該項目為位于北京市昌平區且地上規劃建築面積約為17萬平方米的住宅物業，該項目地塊由綠城中國于2月14日競得，成交總價63.6億元，溢價率29.8%。

根據各方簽訂的協議，北京博意（綠城全資附屬公司）同意将項目公司42.5%的股本權益轉讓予天津世茂、項目公司15%的股本權益轉讓予中交房地産。

後者将按照股權比例對項目公司未繳注冊資本進行出資，同時對土地款項進行出資（初步采用股東貸款的方式進行），以及投入後續資金1000萬元用于啟動項目公司運營。

綠城中國預計所有土地款項總額約為65.54億元，並将由項目公司悉數承擔。截至公告日，項目公司注冊及未繳資本為人民币5000萬元，且項目公司由北京博意全資擁有。

綜合上述出資事宜，天津世茂、中交房地産根據該協議應付的總額将分别為約27.9億元及9.85億元。該等出售事項後，北京博意就該項目所承擔的總金額将由100%（作為項目公司目前的唯一股東）減少至42.5%（作為出售事項後持有股權比例），並将以綠城内部資源或外部融資的方式支付。

也就是說，交易完成後，綠城、世茂、中交在北京昌平項目的持股比例分别為42.5%、42.5%與15%。

有業内人士向觀點地産新媒體分析稱，綠城的産品力在業界是數一數二的，項目大概率會由綠城操盤。

值得關注的是，根據公告中披露的信息，項目公司董事會将由五名董事組成，其中一名董事将由北京博意委派、一名董事将由中交房地産委派、三名董事将由天津世茂委派，董事長須為天津世茂委派的董事。

另外，兩名監事分别由中交及世茂委派，将負責根據适用法例及規例監管項目公司，而總經理負責項目公司的整體運營，由綠城方推薦。

由此，有業内推測，總經理負責日常運營是綠城提名，基本上确定是綠城操盤，由于世茂董事會所占席位多，大概率由世茂並表。

觀點地産新媒體了解到，並表與否将根據項目實際情況判斷，控制經營活動合並，反之不合並。控制是指一個企業能夠決定另一個企業的财務和經營政策，並能據以從另一個企業的經營活動中獲取利益的權力。

母公司直接或通過子公司間接擁有被投資單位半數以上的表決權資本，表明母公司能夠控制被投資單位，應當将該被投資單位認定為子公司，納入合並财務報表的合並範圍。從上述董事會席位來看，世茂占據主導權。

不過，一切都只是猜測。綠城内部人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示，三方分工尚未确定，綠城找價值觀相同的優秀企業一起做好産品，這也是大勢所趨。

确實，越來越多的企業會選擇引入合作方共同開發項目。上述業内人士向分析稱，不少企業慣常采用“合作拿地或開發”的方式，尤其是在北上廣等地價高的一二線城市。“一方面是分攤風險，另一方面是各取所長。”

觀點地産新媒體了解到，此次引入中交與世茂的北京昌平地塊，也是綠城近一年來拿下的總價最高地塊。

若按照地塊17萬平方米的建築面積推算，該宗地成交樓面價為3.74萬元/平方米。按照規定，地塊所建商品住房銷售均價不超過58858元/平方米，且最高銷售單價不得超過64744元/平方米。

“這塊地前期資金占用比較厲害，但是淨利潤率不低，幾家合作能夠減少資金沉澱，挺好的。”在該人士看來，綠城、世茂與中交的合作屬于資金、操盤、管理、推廣等方面的強強聯手。

而更實際的一點，對于一家沖規模的房企來說，項目合作還有一個明顯的好處，就是能夠增加自身的賬面銷售。

換言之，合作不僅不會影響全口徑銷售額，反而能夠以更少的資金撬動更大的規模。

當然，項目合作開發也存在弊端。比如在做大規模的同時，會在一定程度上拉低淨利潤，也極易由于溝通不暢，導致成本增加。

其實，從近幾年綠城發展來看，土地投資一直是規模擴張的掣肘。“前三年我們的投資太差了，結構前低後高，嚴重不平衡，導致我們上半年沒有貨賣。”2019年上半年，綠城銷售金額首次出現同比下降，排名也跌至19位。

數據顯示，從2015年到2019年上半年的四年半中，綠城總土儲一直維持在3000萬平米的水平，相比之下，同等規模的陽光城已超越4000萬平米，旭輝也有近9800億的可售貨值。

由此，要達到張亞東的目標，提升投資能力成為重中之重。2019年，張亞東給投資部門提出的要求是，将上下半年的投資節奏盡量調到五比五，以保證2020年上半年供貨的充足率。

數據顯示，截至2019年12月底，綠城年内共獲取土地73幅，土地投資額約856億元，新增貨值超2000億元，新增可售面積逾800萬平方米。