觀點直擊 | 下跌的毛利 雅居樂再談海南與多元化發展（實錄）

觀點地産網 3月23日下午，雅居樂于線上舉行2019年度業績發布會，董事會主席兼總裁陳卓林帶領副總裁潘智勇、王海洋出席，三人組合並未露臉，而是以聲音出現于屏幕那端。

報告顯示，于2019年，雅居樂集團連同其合營公司及聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地産項目的預售金額合計為1179.7億元，較去年增加14.9%，對應建築面積為891.1萬平方米，較去年增加11.7%，預售均價為每平方米1.32萬元。

年内，雅居樂的營業額為602.39億元，較去年增加7.3%，當中物業發展的确認銷售收入為541.77億元，較去年增加3.2%；股東應占利潤則為75.12億元，較去年增加5.4%；淨利潤率為15.3%，較去年增加0.4%。

得益于去年“審慎”“穩健”的基調，2019年雅居樂整體的數據均有微增，陳卓林也顯得較為滿意：“2019年業績特别是預售金額是符合預期的，因為2019年無論政策也好、經濟形勢也好，達到這個水平也不容易了，盈利方面也是符合預期的。”

事實上，于2019年，雅居樂定下的銷售目標為1130億元，僅比2018年增加100多億，向外界釋放了“保守”的信号。在今年更為艱難的形勢下，雅居樂仍延續着此前“慢下來”的步調。

“希望今年能夠确保2019年1200億左右的銷售額，我認為都有收獲的了。”陳卓林在會上坦承，這屬于比較保守的目標，因疫情影響，首季的銷售已難以追回，未來三季的發展則是不敢想象，今年銷售情況可以與去年相若已算是不錯。

陳卓林再次強調：“預測今年肯定是難的，但我們希望能保持業績。”據了解，今年前兩月，雅居樂銷售金額同比下降4成左右。

毛利下跌與海南島貢獻減少

在所有微增的指標中，毛利及毛利率的下跌成為整場業績會上議論最多的要點之一。于2019年，雅居樂毛利為183.58億元，同比下跌25.6%；整體毛利率為30.5%，同比下跌13.4%。

而2018年，雅居樂毛利率高達49.6%，一躍成為行業内高毛利的代表房企。

事實上，在雅居樂2019年中期業績會上，毛利率的下跌就已經是衆人讨論的焦點。2019年上半年，雅居樂毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，整體毛利率為30.3%。當時潘智勇也預期了2019年全年毛利率會下跌：“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”

在這次業績會提問環節之前，陳卓林特意解釋了毛利率下跌的原因：一是2019年海南島高毛利項目貢獻小了，拉低了整個毛利率水平；二是目前整個房地産的發展形勢影響。

據潘智勇補充，海南區域的入賬數比同期少，2018年為113億，但2019年不到40億元，而海南區域銷售的毛利率高達50%。

至于2020年的毛利率，潘智勇預測，是可以維持30%水平的，主要通過海南區域的入賬提升，以及非房闆塊的發展。“2020年肯定比2019年好，到時會通過這幾個途徑可以将毛利推上去，估計應該是30%左右，不會差到哪里去。”

2018年，海南發布一繫列的限購政策最嚴“限售令”；2019年，海南再提嚴控房地産，給海南清水灣項目帶來不小壓力。但陳卓林始終認為，海南政策有一天還是能夠放開。

潘智勇直指海南清水灣項目長期來說是一個支撐，而且是越來越好的：“綜合來說，海南政策對于我們目前來說有影響，但未來反而是利好的作用。雖然去年有一些影響，但售價在穩步提升的。”據了解，雅居樂目前在海南區域土地儲備400多萬平方米，貨值接近1000億。

“海南島是我們多年的重點投資，已經是最好的項目，不是之一，每年的貢獻都是很大的，這幾年老實說會有影響，但買土地包括其他方面、産業方面我們都是越來越少的。”陳卓林坦言，對海南項目的投資正在變少。

從區域分布來看，雅居樂2019年銷售業績中，海南及雲南業績貢獻為11.7%，較2018年同期降了4個百分點；華南區域的業績貢獻32.9%，其中粵港澳大灣區為26.3%；華東地區貢獻達到27.2%，較2018年提升了近9個百分點；華中和西部地區業績貢獻總計為15.2%；其他地區的業績貢獻接近13%。

其中，珠三角、長三角城市群業績貢獻達到56%，中西部的業績占比為15%，京津冀占比8%、南部沿海及其他城市群占20%。

可以看到，粵港澳大灣區與長三角漸漸成為雅居樂發展的重點區域。

也可窺見于購地的策略方面，雅居樂仍以“2+3+N”的城市群戰略發展布局，2019年359億的投資有40%放在珠三角和長三角。

數據顯示，截至2019年底，雅居樂持有總土地儲備為4985萬平方米，分布在國内外70多個城市和地區，權益土地成本為3364元/平方米。

而粵港澳大灣區土地儲備項目已經達到50個，儲備面積為1220萬平方米，占全國總土儲的21%，儲備的貨值近2000億。從土儲分布來看，中山、惠州占比分别為53.8%和23%，廣州、佛山占比為15.9%，其他城市占7.3%。

大灣區最為熱門的城市更新業務，雅居樂也有所布局。截至2019年底，累計已經完成10個項目的合作協議和5個項目框架協議的簽訂，鎖定的土地面積超過600萬平方米，預計貨值超過2000億，80%以上的貨值分布在粵港澳大灣區。

王海洋透露，2020年雅居樂整個可售建面為1521萬平方米，預計可售貨值是2100億元。從地區的分布來看，可售貨量主要集中在華南、華東及中西部。

值得關注的是，在土地的獲取方式上，雅居樂有接近40%通過産業小鎮取得，34.5%是通過獨立招拍挂獲取，另外的26%通過合作並購方式取得。

王海洋稱，通過産業小鎮拿地的方式平均綜合土地成本僅1530元/平方米，地價和房價比例在15%以内，性價比比較高。截至2019年底，雅居樂産業小鎮布局了16個城市，共簽訂投資協議19個，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。

再談多元化

最近這幾年，提到雅居樂，就總也繞不開多元化的話題，這場業績會也不例外。

首先關注的是多元化業務的收入。年内，雅居樂多元化業務的營業額60.61億元，同比增長66%，連續三年復合增長率達到61%；經營利潤14.31億，同比增長18%，連續三年復合增長率為92%。

在營業額方面，物業發展收入與多元化業務收入的占比為89.9%及10.1%，其中多元化業務收入的占比較去年增加3.6個百分點。

據披露，雅居樂年内合計投資額約100億元，用以發展34個新增的非地産項目。物業管理服務、酒店營運及環保收入分别較去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

就業績而言，陳卓林對多元化業務的發展充滿了信心。他表示，今年估計多元化貢獻業績10%左右，明年希望達到20%左右，逐步上去，對利潤有增長作用。此前他曾提出計劃，理想的狀況是2021年房地産業務和非房業務帶來的利潤為5:5。

作為雅居樂第一個分拆上市的多元化闆塊，提及雅生活，潘智勇露出喜色，稱其2019年業績亮眼。于2019年，物業管理方面，雅生活營業額為51.27億元，較上一年增加51.8%。毛利及淨利潤分别為18.83億元及12.92億元，較上一年分别增加46.0%及59.3%。于2019年，雅生活成功收購中民物業及新中民物業60%股權，創行業最大一宗並購案例。收購完成後，在管面積将突破5億平方米。

而此次頗為特别的是，除了雅生活闆塊，潘智勇特别花了較長的篇幅介紹雅城科創及房管業務。近期，有消息指出雅居樂旗下建築平台雅城科創将于今年上市，陳卓林對此進行否認，“多元化發展里面，雅城科創也是重中之重，但上市計劃這是不屬實”。

另外他也提到，“當然如果是在适當的時候或者條件成熟了，不排除進入資本市場或者對公司發展更有利的選擇。”

至于房管集團的代建業務，目前項目覆蓋安徽、重慶、廣東等八個省市，累計可售資源貨值逾人民币600億元。同為代建業務的綠城管理準備在香港上市，在陳卓林看來，因為這是一個新資産，能上市是好事。

在非房闆塊、多元化投資方面，近幾年雅居樂投資金額超過350億。根據潘智勇介紹，整體來講，合同權益是達到359億元了，實際上給了錢的接近200億元，“從2019年來看，2020年我們是繼續要做，最後還是要按照我們的節奏往上走。”

“這里面投得比較多是這幾個行業：雅生活、環保、建設、房管，大概都是20億-40來億的水平，整體的布局、投資的布局是這樣。”潘智勇續指。

但由此分析，目前雅居樂的投資與收入明顯不能構成平衡。不斷的投資之下，雅居樂的資金狀況又是如何呢？于2019年12月31日，雅居樂的現金及銀行存款總額為425.55億元，總借款為966.70億元，其中一年内到期的有息負債大概占比43%。

今年的還債壓力並不小。陳卓林稱，還債方面首先今年新一期發債指標已經獲批了，大概有超過9億美金的額度；第二是再融資方面會有一些銀團、商業貸款正在談；第三是金融債的授信額度是1600億，仍有超過800億未動用，不排除通過自有資金、分紅方式、其他的資金方式去償還境外債務。

“融資方面，看哪里便宜就去哪里借、哪里合理就去哪里做多一點，不僅僅局限于國内或香港，主要就是這樣操作。”陳卓林還是比較樂觀的。

以下為雅居樂集團控股有限公司2019年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：海南項目對公司的影響還有多大？今年有2200億的可售貨值，1200億的銷售目標是不是比較保守？

陳卓林：海南那邊是金蛋來的，估計海南的影響是會越來越少，但肯定還是會有影響。海南島項目是多年的重點投資，已經是最好的項目，不是之一了，因為每年的貢獻都是很大的。這幾年老實說會有影響，但我們買土地包括其他方面、包括其他産業方面我們是越來越少的。

今年有兩千多億的可售貨值，按這個來說，我們保守做到1200億，現在不是沒賣貨，主要就是兩個原因：第一，一季度減少了一半銷售了，這是追不回來的；第二，接下來的三個季度，我不敢想象是有多少銷售。我也跟其他同行、朋友都有溝通，其實大家都是一樣的，今年能夠确保去年的銷售額，已經是能交得了貨的。

未來幾年會不會受海南或者業績的困擾？我們在産品、在其他項目，特别在大灣區里面有2000多萬平方米土地儲備，有2000多億貨值，包括中山、惠州已經有1000億的貨值。我們也是一年一年的買，未來幾年我們有信心，地産包括其他産業的業績，是會有好轉的。當然今年大家都說肯定難一點，估計在2021年、特别是2022年，雅居樂在産業多元化方面是有信心的。

王海洋：海南島的限購在2018年的時候，2018年4月份開始一繫列的“限政策”确實對海南島房地産的影響是比較大的，尤其是對2019年的影響，因為2019年的影響是整個關聯的，但大家可以看到，我們也有很多政策在2019年慢慢都有一些調整，比如說海南島在去年10月份是完全取消了落戶限制，即憑居住證、社保就可以直接在所在社區落戶。

目前的限購政策，對于新入戶者要求兩年社保限購一套房這全部都統一了。另外對于人才方面，海南也逐步放開；另外對于企業總部，現在也是大批量的去引進，對于企業總部的員工也是鼓勵他們在海南島買房，這也有很多相關政策。從頂層角度來看，在今年第二季度自由貿易港的相關政策和具體落地規劃已經逐步呈現，相信在未來的市場各方面的一些支撐會越來越強大。

目前來說，海南商住房的供應是越來越少，但市場的需求是非常大的。綜合來說，這個政策對于我們目前來說有影響，但未來反而是利好的作用，因為大家可以看到雖然去年有一些影響，但售價在穩步提升的。關于整個海南方面，我認為從長期來看是一個支撐，而且是越來越好的。

現場提問：疫情之下，會不會影響今年的利潤，同時在樓價方面會不會有所影響？公司目前復工的情況是怎麼樣？以及在布局方面，港澳大灣區這邊會不會有更多的考慮或發展，在香港市場是有怎麼樣的計劃？

管理層：疫情對我們業績、目標各方面都有很大影響，這個疫情對整個行業也是都有影響，就目前來看，1-2月份到3月中期銷售确實是相比往年有比較大的影響，影響了大概4成左右。

我們将會怎麼應對呢？有幾個方面：第一首先内部的成本費用要管控到位，以減少費用增加利潤；第二是加快銷售進度，讓現金回流進程按照全年目標去推進。通過這些措施，還有投資會更加精準一些，無論地産還是産業。

我們要多策並舉，令到業績目標維持達到2019年的水平，這是最低的，是要達到的。

王海洋：疫情一開始，其實我們都已經鋪排相關的復工情況，因此雅居樂對于復工的前期準備工作是比較充分的。到目前為止，100多個在建項目復工率達到92%。營銷銷售部、銷售中心的這部分復工率達到96%，目前除了一些特别地區，比如武漢、北京等這些重點地區，可能對開工控制相對嚴以外，其他應該是在3月底基本上都能夠復工。

陳卓林：剛剛提到疫情對樓價的影響，就目前的計算來看影響不是很大，始終都是需求晚兩步。最近看拍地的地價也不便宜，我認為這對樓價的影響不是很大。至于香港土地那邊，是英皇道那邊有一個項目，現在正在拆樓以及走相關程序，這個項目的體量還是挺大的、是不錯的，現在都是按步就班。

現場提問：市場消息傳公司要分拆集團旗下的建設業務雅城科創在香港上市，請問是否屬實？目前這方面的進展是怎麼樣？多元化業務是不是有分拆計劃、情況是怎麼樣？

陳卓林：雅城科創現在是多元化業務第三、第四個重點，主要是綠化，綠化工程、裝修、家居等業務，還有其他的科技、科創的内容。多元化發展里面，雅城科創那邊也是重中之重，上市計劃這是不屬實。

至于上市計劃，因為雅生活很成功，在整個發展過程中，多元化業務我們也是看好，目的有兩方面：創造利潤和營業額。當然如果是在适當的時候或者條件成熟了，我們不排除，進入資本市場或者能對公司發展更有利的選擇，我們會做一個決定的。

現場提問：2019年毛利的跌幅是不是預期之内？導致跌幅比較明顯的最大原因是什麼？管理層預計今年在毛利以及毛利率方面會是一個什麼樣的水平？

潘智勇：毛利、毛利率大家一直比較關心，我們也是非常關心，實質上我們今年的毛利變化是比較大一點，而且這個趨勢判斷，在年中的發布會跟大家溝通過，這是我們預期之内的事情。

第一個方面做到30%以上，其實在行業里面來講，這個毛利率是相當優秀的毛利率、是非常不錯的毛利率。2019年全年毛利下降比較多一點，無非幾個原因：一是高毛利率的收入主要來自于海南區域的收入，我們入賬數是比同期少的，2018年有113億，但今年少了很多，才不到40億，所以導致毛利水平會比較降一些，這是實打實的，因為毛利那邊、整個海南那邊下跌了50%、60%的毛利，這個影響還是比較大。

第二售價是上升，平均售價上升了接近800元、750元左右，但我們的成本上升幅度還要大，成本有三大部分：一是建安成本大概增加600元左右，土地成本增加1300元左右，利息成本100元左右，加起來大概2000元左右。但我們的售價只增加大概不到800元，一增一減，這樣就導致我們的毛利方面壓力是比較大的，這一點我們是已經預見到了，這方面在年中發布會的時候已經講了對此的看法。目前我們30%毛利水平，2020年，我們認為30%是可以做到的，是可以維持這個水平的。

具體的做法是，海南收入，随着政策以及賬期的到達，我們入賬是有一定的提升；另外非房闆塊，在2020年表現肯定比2019年好.到時候會通過這幾個途徑可以将毛利推上去，我估計應該是30%左右，不會差到哪里去。

現場提問：過去幾年投資會有300億左右，投在不同的産業，是否分享一下這些投資的分布是怎麼樣？

潘智勇：關于非房闆塊、多元化投資方面，大概我們有超過350億，整體來講，合同權益是達到359億元了，但實際上給了錢接近200億，從2019年來看，2020年我們是繼續要做，最後還是要按照節奏往上走，這里面投得比較多是這幾個行業：雅生活、環保、建設、房管，主要就是這幾個行業做得比較多，大概都是20億-40億的水平，這是整體的投資布局。

現場提問：今年頭幾個月的業績沒有了，交付也會延長，那會不會影響2020年的結轉以及會影響到往後幾年的結轉？今年還債情況已經做得怎麼樣？未來還有多少債要還，傾向用什麼方式？

陳卓林：關于結轉問題，現在大概有接近400億的銷售未結轉，300-700億左右，這可以給我們今年、明年帶來收益，這是可以入賬的。整體來看，今年如果是1、2月份的銷售收入是減了大概是4成左右的，确實對全年有個影響。但我相信下半年我們會加快速度，将差額補上來，海南部分的儲備也有未結轉的部分，應該講這是很好的做法。

關于債務問題：我們整個有息負債是967億，大概有境外占44%，境内占56%。其中一年期到大概是43%，一年之後到期是56%。到今日為止，大概今年到期的，還了大概60億。

對于債市和資金的價格随着世界經濟的波動也會産生波動，我們是準備這樣打算：第一新一期今年的發債指標已經獲批了，大概有超過9億美金的額度；第二再融資方面有一些銀團、商業貸款是正在談的；第三在金融債的授信額度是1600億，有超過800億是未動用，不排除可以通過自己的自有資金、分紅方式、其他的資金方式去償還境外的債務。

同時，對融資方面，看哪里便宜就去哪里借、哪里是合理就去哪里做多一點，不僅僅局限于國内或香港，主要就是這樣操作。全年的借貸成本的控制，首先是要緊跟市場，但同時我們有自己的安排，今年控制在7%左右，能夠保持合理的借貸成本，而不會導致這方面飙升得太厲害。大概就是這樣。