觀點直擊 | 綠城三年“健身期” 張亞東稱利潤表現最重要（實錄）

觀點地産網 幾乎是和去年同樣的時間，綠城中國召開了2019年度業績發布會。不同的是，現場沒了李青岸，也沒了老将馮征。

3月23日，綠城中國董事會主席、執行董事兼行政總裁張亞東，執行董事兼執行總裁周連營、執行董事兼執行總裁郭佳峰、執行董事兼執行總裁耿忠強，以及執行董事、副總裁李駿出席會議現場。

由于采用了線上線下結合的方式，相比之下，綠城業績會現場的氣氛要比其他只在線上直播的同行們要來得熱鬧些。

從幾年前綠城管理層換血開始，再到張亞東在去年提出“給我們三年時間去做改善”以來，綠城的盈利能力和股價表現一直是衆人關注焦點所在。

于2019年，綠城中國取得收入615.93億元，較去年增長2.1%；除稅前利潤為99.53億元，較去年增長25.9%；股東應占利潤24.80億元，同比增長147.3%，股東應占核心淨利潤人民币43.36億元，較去年上升14.2%。

從時間上來說，2019年是張亞東正式執掌綠城後完整度過的一年。

或許正是如此，張亞東在做報告環節花了将近一個小時去介紹綠城各個闆塊的業務情況，從運營管理、産品研發再談到營銷策略。以至于随後的問答環節只進行了20分鐘左右便迅速結束。

總負債增長里並購加速

于2019年里，綠城中國的總借貸加權平均利息是年化5.3%，境内公開融資平均的利息成本是4.48%。

從2019全年情況來看，綠城的發債動作不少。其中，在1月、11月兩個時間節點共發行3筆美元債，總金額為11億美元；在境内，綠城全年共發債180.62億元。

多次發債之後，綠城的總負債也出現了明顯的增長。截至2019年12月31日，綠城的總借貸金額為955.77億元，較上年末增長了141.19億元，淨負債為436.83億元，同比增長了31.42%。淨資産負債率為63.2%，比2018年度上升了近8個百分點。

與此同時，于去年末，綠城一年内到期的借貸余額達到了349.41億元，占總借貸的36.6%，較上一年上升了15個百分點。換而言之，綠城今年或将要面對比去年更大的短期償債壓力。

不過，從另一面看，發債也為綠城的現金流穩定“補了口血”。于2019年，綠城的銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為518.94億元，較上年末微增36.75億元。

加大杠杆之余，綠城的拿地速度也開始加快。于2019年里，綠城新增項目共計54個，總建築面積約為1236萬平方米；土地總價約為691億元，權益金額為523億元，較去年增長了54.27%。

同時，觀點地産新媒體亦發現雖然拿地支出出現了大幅增長，但綠城拿地數量在同規模房企中並不算多。與之對比，旭輝、金地、中梁等企業近年來年度新增項目均在100個左右。

另外，綠城2019年改變較大的是，收並購來的項目出現了明顯增幅。數據顯示，綠城2019年收並購項目共有17個，超過了前三年收並購項目總和。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

“綠城以前收並購項目是很少的。”張亞東坦言道，這的确是綠城當前需要做出突破的一個地方。緊接着他透露說，今年收並購的機會較多，而綠城目前也确實有項目正在洽談。“我們今年希望加大這方面的工作，不過，收並購對于綠城而言還是比較難。”

接過這一話頭，郭佳峰補充說道，由于被收購方往往對現金方面有訴求，而且要求支付速度較快。顯然，這對于綠城的現金流而言存在着挑戰。郭佳峰也表示，綠城在收並購的過程中會比較謹慎，小心地一步步推進。

減值撥備與地産主業之外

2019年度，綠城決定每股派息0.30元，較2018年的0.23元增幅30.4%。不過，從業績會現場投資者們的提問來看，僅憑一個股東回報的增幅似乎並不能讓所有人覺得滿意。

而當有人提及今年一些增速緩慢的數據時，張亞東的神情並沒有太多變化，只是語氣稍顯無奈：“業績沒有達到大家原來的預期，我們跟大家致歉，而這種情況也同樣不是我們管理層願意看到的，也希望大家再給我們時間。”

他打了個比方說，如果前幾年算是綠城的“康復期”，今年開始綠城用三年去發展，就相當于是在“健身期”，再過三年到2023年的時候，可能就變成了快速起跑期。

和去年一樣，今年關于減值撥備的動作同樣是衆人關注的焦點。業績報告顯示，綠城2019年計提減值虧損約為13億元，較上一年減少了4億元。對此，張亞東也毫不諱言稱，綠城确實有一些歷史項目的效益上出現了一些問題。

“不能改變過去是痛苦的，我代表綠城中國誠懇表示致歉，我們都希望有一個好的成果呈現，但這個過程一定要花時間來進行轉變。”張亞東表示，撥備減值13個多億，目的就是為了解決問題。

“公司大部分歷史問題已經得到解決，一小部分問題正在解決。”或許是對于這一問題解釋過太多次的緣故，說到這時張亞東的語速稍微加快了一些。爾後，他略帶委屈地表示，管理層沒有必要不負責任地去說些什麼。“畢竟公司是你們的，我們只是替各位股東來打工的。”

如此看來，資本市場的不滿意或許還将持續一段時間。也正因為此，張亞東表示，綠城現在最關注的是利潤而不是銷售額，而這才是處理歷史遺留問題的基礎。

從綠城定下的五年目標來看，也确實如此。據了解，綠城2020年的營銷目標和投資目標均為2500億，而其2025年的目標是3500億元。據此計算，綠城平均每年的增幅只有15%左右，遠低于2019年近30%的增速。

對于未來明顯放緩的增速，除了利潤方面的考量外，張亞東還表示，重資産闆塊會壓低增速，使得綠城對資本依賴的程度能夠降低。“從目前的情況來看，這個速度不一定能降得下來，但希望後面的速度盡量降低，來提升代建闆塊和增值服務兩個闆塊的增長速度。”

根據規劃，綠城2025年的規模目標為超過5000億。除了地産主業的3500億外，剩下的1500億便是給代建闆塊定下的目標。

不過，由于綠城中國在綠城服務中持股比例並不高，再加上今年初龍湖收購了綠城服務5%股份。因此在提到服務闆塊時，有人質疑道，綠城中國未來是否有考慮過單獨賣出綠城服務。

對此，張亞東給出了否定答復：“目前沒有賣出的想法，也沒有要再重新成立類似于綠城物業那種形式的物業公司，但是綠城中國下一步會有自己的服務網絡和標準，具體由我們的生活服務集團來承接。”

以下為綠城中國控股有限公司2019年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：近期美元債市場波動比較大，鑒于公司今年7-8月份有9.5億美金美元債要到期，在11月份有6億美金要到期，請問公司目前有沒有備用的計劃來償還上述這些美元債？公司今年的分紅是3毛錢，比去年2毛3有一定的增長，想問下公司具體的分紅政策。

周連營：我首先回答第一個問題，關于公司今年7-8月份有9.5億美元的、11月份6億美元到期債務，公司将考慮境外銀團、内保外貸、境外發債、境内資金出境等多種組合方式，目前各渠道也都有了初步的安排和部署，公司有足夠的能力按時歸還貸款。

公司具體的分紅政策方面，我們今年的分派基數，上市公司披露的本公司應占利潤調整、非現金利潤影響的金額，包括收購收益、公允價值變動、匯兌損益、非現金收購附屬公司産生的公允價值調整對成本的影響、減值撥備等情況後，再扣除永久的證券立即分派的影響金額，今年的派息比例是25%，我們控制的範圍是20%到30%之間。

現場提問：想問張亞東總裁一個問題，因為今年受疫情沖擊，市場上肯定會出現一些收並購的機會，過去綠城在這一塊參與相對比較少，所以想問一下您對今年的收並購是怎麼看待的？會有怎麼樣的計劃？

張亞東：正如你所說，今年收並購的機會可能會比較多，坦率來說現在我們也正在談，我們也高度關注這項工作，今年希望加大這方面的工作。但是正像之前我所說的，綠城的收並購也比較難，從綠城的産品定位、産品品質，對産品的要求來講，還需要找到合适的收並購的目標主體，我們希望加大這方面的工作。或者請佳峰總補充一下。

郭佳峰：我們公司是一個産品主義的公司，所以在收並購的過程中，相比其它業内收並購做得比較大的公司來講，我們有自己的特點和難處。

我們的主要難處是它的産品要符合綠城中國産品的調性，當它的結構如果已經上去以後，在規劃報建里面很難改變的時候，我們怕影響我們的産品品牌力，收購就會産生打折。

被收購的單位肯定有訴求，一般是現金方面有訴求，它的支付要求比較高，要求速度比較快。我們非常重視收並購的工作，但是在實操過程中，我們也很小心地在一步步推進，可能會鋪得比較廣，會好中選優地進行。亞東總也多次指示我們班子，在這麼一個機會下面，可能會有相對比日常年份多的機會，我們也很重視，但是也小心地往前走。

現場提問：綠城産品譜已經梳理完畢，新的項目在産品定位方面對利潤有什麼要求？綠城管理目前正在分拆上市，請問大概進行到了哪一步？管理層認為綠城管理分拆之後對綠城中國有什麼影響？

郭佳峰：綠城管理上市的工作，我們2月28号已經通過A1表提交了香港聯交所，接下來的一些推進的進度是要根據聯交所的規定和資本市場對它的認知度來做安排，具體也沒有完全明确的時間。

管理集團上市對我們綠城中國的影響，我想可以用這樣幾個方面來理解，一是它上市以後确立了綠城中國里的代建闆塊，處于中國同行業的龍頭地位，通過它的上市更加确認了它的市場占有率和品牌影響力。二是上市以後，受到資本的加持，融資渠道以及資本代建的業務會更大地拓展，這樣它的預期利潤也會通過接下來幾年的發展，給綠城中國更大的貢獻。

綠城中國因為是綠城管理的母公司，它的業績也都並到綠城中國來，所以對綠城中國的市場影響力、品牌拓展力以及以後的規模淨利潤的表現，也會帶來很有利的影響。

第一個問題，關于利潤的要求，公司内部還在不斷地變化，一般來說，今年一二月份我們拿的586億的地里面，它的稅後淨利潤率我們統計的有兩位數，百分之十幾。但是也會根據市場的競争激烈程度，以及不同城市里面我們對它的IRR的表現，利潤率的要求會有所不同，所以這不是一個常态的數據。

現場提問：每一年我們參加業績會，我們都看到投資者對綠城業績的預期總是跟真實的業績有一點不匹配，公司打算做些什麼樣的工作，可以讓投資者對綠城未來在發業績之前，我們基本上心里就有一個好的預期？

張亞東：大家主要是覺得我們的撥備有點突然，我們也表示非常理解。關于撥備的問題，或者說資産減值的處理方面，綠城中國确實是有一些歷史項目，包括2017年之後嚴格的管控，我們有一些項目在現實政策的影響下，出現了一些問題，對我們項目的效益都出現了影響。

同時，歷史上積累壓力的一些資産、持有物業，按照市場的歸類，按照準則的要求，進行了一些必要的會計處理，這些處理我們也是負責任的，對此我們認為作為一個市場上成熟的企業，不斷地評估資産，不斷地抛棄一些非主營業務，對自己的業務進行調整，我認為是一個成熟的做法。

對于我們現階段所處的狀況來講，應該說我們還是有信心的，對于我們資産的減值，在未來我們依然不斷地要評估我們的持有物業，這和有些企業的做法是有所不同的，我們認為這是對股東更多的擔負起責任。

現場提問：公司資産減值有多少？其他企業似乎都在做增值，綠城的做法不太一樣，為什麼？按照現在的情況，未來減值的大概還有多少？公司對這種連續下跌的情況有沒有回購的計劃？

第二個問題，綠城中國現在只占有綠城服務5%的股份，考慮到一些大股東的利益，公司有沒有考慮過以後單獨賣出綠城服務，自己成立綠城物業公司？

張亞東：我先回答第一個問題，綠城中國在發展過程當中，作為一個企業，它對一些資産進行處置，特别是在房地産行業里面持有一些物業，根據規劃配套，根據項目實施的情況，我個人認為這是一個普遍的現象，可能各個企業在對持有物業的價值評估方面把握的水平會有一些區别。

對這種水平的把握，各個公司根據企業的承受能力或者是未來長期可持續的發展，會有一個比較好的平衡，在這方面，我們在未來也會和投資人有更多的溝通，我們有很多渠道，大家需要了解什麼問題，我們會向各位投資者如實報告我們的資産狀況。

我們持有綠城物業5%的股份，目前沒有賣出這部分股份的想法，也沒有要再重新成立類似于綠城物業那種形式的物業公司，但是綠城中國下一步要有自己的服務的網絡、服務的標準、服務的内容，下一步是由我們的生活服務集團來承接，有新的綠城生活服務的計劃。

謝謝大家對綠城的關心，也特别感謝老股東對綠城的厚愛，關于剛才投資者提出的問題，我再補充一下。

綠城的歷史上的一些情況，大家可能都比較清楚，如果說近幾年我們是在康復期，我們今年開始用三年，就是在健身期，再過三年，到2023年的時候，可能就變成了快速起跑期。

去年在香港業績發布會的時候，有人問我遇到的最痛苦的問題是什麼，我當時回答說，最痛苦的就是改變不了過去。我代表綠城中國也誠懇地表示致歉，但是這是改變不了的，這個過程一定要花時間來進行轉變，我們都希望有一個好的成果呈現，但是這是沒有辦法的。我們去年撥備減值了17個多億，今年撥備減值13個多億，目的就是為了這個公司發展，並且之前報告的情況已經說到，我們大部分的問題已經一次性得到解決，一小部分問題正在解決。

我在之前還說了一句話，現在所有的問題我們底數清楚，新出現的問題幾乎沒有，這是我今天作為綠城中國主席、行政總裁非常負責任地跟大家說，新出現的問題可能在三年後會展現出來，但是現在可以确切地跟大家說，幾乎沒有新問題。所以我現在最關注的不是銷售額，而是利潤。這一塊必須是處理歷史遺留問題，必須面對歷史上原來的基礎。

當然，我也誠懇地代表綠城中國跟大家致歉，業績沒有達到大家原來的預期，但是這種情況我相信不是你們願意看到的，同時也不是我們台上5位和其他管理層願意看到的，所以希望大家再給我們時間，我們會努力工作。

另外你們可能更關心的是未來會出現什麼情況，我不敢百分之百地肯定，我想簡單來說，新的事基本不會再出現，老的事我們逐漸會解決，現在正在解決的過程中。