分拆物業上市 弘陽服務赴港IPO考驗

觀點地産網 去年數十家物業公司登陸資本市場，如今正是物管的“黃金時代”。延續這一風潮，弘陽集團旗下的物業公司弘陽服務集團也遞交了招股書。

今年一季度，排隊上市的物管企業還包括正荣服務、金融街物業、宋都物業、建業物業，此外正商集團旗下的興業物聯、鴻坤集團物業平台烨星集團已于港交所完成上市。

3月23日晚間，弘陽集團旗下物業公司弘陽服務集團有限公司發布了赴港IPO招股書，弘陽服務的物業發展輪廓也逐漸清晰並被市場所知。

在今年3月初就已有市場消息稱，弘陽集團旗下弘生活物業集團近期正與投行密切接觸，計劃赴港上市，彼時觀點地産新媒體向弘生活方面求證，對方亦未予以否認，只是表示這兩年是物業上市的風口期，很多公司都在籌備上市。

稍有不同的是，此次披露上市的企業主體為弘陽服務集團，而赴港上市的算盤在去年12月份就開始敲定了，當時注冊成立了弘陽服務集團。

雖然官方暫未披露募集資金的數額及發行股份的情況，但從弘陽服務集團目前的體量及行業情況來看，與今年同在上市途中的正荣服務和已經完成上市的銀城生活服務應不相上下。

業務偏居江蘇

據觀點地産新媒體了解，截至2019年12月31日，弘陽服務集團的總合同建築面積為2760萬平方米，在全國41個城市布局167個項目，在管總建築面積為1580萬平方米，涉及21個城市的94個項目。

弘陽服務集團在管物業組合包括住宅物業、商業物業及其他物業，其中商業物業主要指購物商場、家居裝飾及家俱商場、酒店及主題公園，其他物業則包括寫字樓及學校。

從布局來看，弘陽服務集團的業務重心在長三角地區，尤以江蘇為重。數據顯示，2017至2019年，弘陽服務集團在江蘇省（包括南京）在管物業總建築面積分别占在管物業總建築面積的100%、100%及87.9%。

此外，在江蘇的物業收益也占到了弘陽服務集團幾乎總收益的全部比重。2017至2019年，來自江蘇省（包括南京）的在管物業所得的物業管理服務收益分别占總物業管理服務收益約100%、100%及98.5%。

目前，弘陽服務集團的業務已擴展至安徽省、上海市、山東省及浙江省，但弘陽服務集團坦言稱，預期江蘇省在不久将來仍将繼續占集團營運的一大部分。

若弘陽服務集團的業務僅局限于一個地區，不利于風險分散和未來長遠的發展，或許此次上市募資也是為之後的全國化布局做資金考量，其也提到公司戰略為做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈。

收益方面，弘陽服務集團2017至2019年的收益分别為2.57億、3.49億及5.03億元，復合年增長率為39.9%，毛利分别為5805萬元、6977萬元及1.27億元，年度溢利分别為2870萬元、3300萬元及5710萬元，復合年增長率為41%。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

财務表現上，截至2019年底，弘陽服務集團的流動資産5.03億元，非流動資産0.37億元，流動負債總額為3.2億元，非流動負債總額1.83億元。 

此外，弘陽服務集團的資産負債比率逐年下降，由2017年底的87.4%下降至2018年的81%，截至2019年12月31日的資産負債比率為59.7%。

弘陽服務集團表示，資産負債比率的下降主要由于現金及現金等價物以及應收關聯公司款項增加，導致總資産增加以及其他應付款項、已收按金及應計費用增加以及合同負債增加導致總負債減少所致。

現金流方面，弘陽服務集團經營活動現金流淨額1.11億元，投資活動現金流淨額-0.28億元，融資活動現金流淨額0.58億元，2019年末現金及現金等價物1.79億元。

赴港上市進行時

弘陽服務集團的歷史可以追溯至2003年南京弘陽物業管理成立之時，随後便一直在江蘇發展。7年後從南京擴展至長三角其他城市，並自2016年起弘陽服務集團的布局範圍拓展至中國其他地區。

值得一提的是，此次上市的主體弘陽服務集團于2019年12月12日注冊成立，成立至今的時長僅為102天。

招股書顯示，弘陽服務集團于今年2月已完成資産包的裝入，通過收購弘陽企業管理的全部股權獲得旗下6家物管子公司的資産。

目前，弘陽服務集團的附屬公司包括弘陽企業管理、南京弘陽物業管理、南京弘誠物業管理、弘生活物業服務管理、南京弘生活信息科技、南京弘生活投資管理以及南京亞東物業管理公司等等。

此外，管理層構成方面，弘陽服務集團的執行董事兼執行總裁由楊光擔任，曾子熙為執行董事兼副總裁，後者為弘陽集團董事長曾煥沙之女，公司秘書為黃儒傑。

同時，弘陽地産執董兼行政總裁何捷擔任弘陽服務集團非執董兼董事會主席，弘陽地産非執董兼弘陽集團總裁蔣達強擔任弘陽服務集團非執董，一同擔任弘陽服務集團非執董的還有羅豔兵。

據觀點地産新媒體了解，弘陽服務集團于2015年才開始為第三方房地産開發商開發的物業提供服務。此前，弘陽服務集團大部分業務均來自于弘陽地産或弘陽集團旗下物業，而獨立第三方業務所占比重較小。

過去這一年，弘陽服務集團也有意提高第三方業務占比。2019年8月5日，弘陽服務集團透過南京弘生活投資管理以178.5萬元收購上海安邸51%股權，該年8月7日還收購了南京亞東物業管理51%股權。

但從橫向對比可以發現，2018年，弘陽服務集團的規模和收益毛利與金融街物業、正荣服務、銀城生活服務相當。弘陽服務集團的毛利率處于四家物業公司的中等偏上水平，但在管建築面積規模仍然相對較小。

弘陽服務集團也表示，此次上市後募集資金将用于尋求選擇性策略投資及收購機會以及進一步擴大物業管理業務的規模，此外，還将用于加強智能繫統研發及升級，提供高端服務，並進一步拓展多元化收益來源等等。

弘陽服務集團與銀城生活服務有很多相似之處，大本營均為江蘇南京，在管建築面積的規模和項目數量相近。從去年11月登陸港交所上市的情況看來，銀城生活服務的股價走勢並沒有很理想。

在港交所挂牌前一日，銀城生活服務在香港市場上獲得382.88倍的認購，去年11月6日上市首日股價開盤報2.48港元，上漲13.8%，較定價升0.3元。

但近期受疫情及全球經濟波動的影響，目前銀城生活服務的股價已低于彼時IPO的定價，3月24日其收盤報1.67港元/股。

在2020觀點年度論壇上，經濟學家巴曙松也預計，物業管理是一個非常快速發展的行業，從未來拓展的趨勢看，物業管理整個行業的規模有望達到2萬億平方米，因此空間巨大。

不論是此前已經上市的“超購王”烨星集團還是興業物聯，都收獲市場超幾千倍的認購額度，對于這家年收益5億元、在管建面不足2000萬平方米的弘陽服務集團能否再次收獲投資者青睐，還有待觀察。