觀點直擊 | 孔健岷:疫情不影響千億目标 合景增速放慢至20%

观点地产网

2020-03-26 19:48

  • 港島高調拿地後,降杠杆、保證現金流也令合景泰富不得不放慢腳步。

    觀點地産網 跨入實現千億目标的關鍵一年,合景泰富于3月26日公布了公司過去一年的業績表現,并舉行線上媒體發布會。

    主席及執行董事孔健岷繼續攜手地産業務首席執行官兼執行董事蔡風佳、高級顧問徐錦添、财務資金副總裁黃妍萍、運營副總裁徐康亮等出席現場。

    2019年,合景泰富預售額合計861億元,同比增長31.5%,順利完成850億元目标,近兩年的複合增長率為51%。

    期内,合景實現收入約249.56億元,較2018年約74.77億元增加233.8%;毛利由2018年約24.51億元增加220.9%至2019年約78.65億元;股東應占利潤98.05億元,同比漲幅143%,不過扣除非經營性損益後的核心淨利潤則為52.14億元,同比上漲36.8%。

    從企業所處發展階段來看,尚未邁過千億的合景本應在現階段更為進取一些,2017年孔健岷就曾提出三年千億計劃。當年,合景泰富更是聯合龍光、龍湖在香港斥資超過200億港元高調奪地,在内房企中頗為激進。

    不過,受制于整體環境,孔健岷為合景泰富選擇了一條更為穩健的道路。

    此外,港島高調拿地後,降杠杆、保證現金流也令合景泰富不得不放慢腳步。

    截至2019年12月31日,合景泰富負債比率為75.4%,比2018年的66.4%上升約13.55%。另外報告期内,公司有息負債約855.76億元,接近一年的銷售額。

    鴨脷洲項目今年推出

    2020年,合景泰富目标銷售1030億元,同比增長20%,盡管增速逐漸放慢,但在當下的環境中,這一目标也并不算保守。

    可對比的是,規模相近的時代、奧園、融信2020年的增長目标也分别僅為5%、12%和12%,而去年實現2425億元銷售的龍湖計劃未來一年的增速僅為7%。

    另一方面,受疫情影響,令市場對2020年房企銷售也有更多下降的預期。數據顯示,今年前兩個月合景泰富合約銷售68.72億元,同比下降約24.9%。

    不過,孔健岷對此并不擔憂,“我們今年的貨值有1700億,雖然一二月份有影響,相信下半年可以追回來,所以對完成銷售目标很有信心。”

    值得一提的是,備受關注的香港鴨脷洲項目也從2019年推遲至2020年入市。

    據觀點地産新媒體了解,2017年2月,合景泰富與龍光以總價168.55億港元成功投得該項目,為彼時全港最貴地皮。

    該項目原本計劃于去年底推出,提供貨值30億,不過截至目前仍未披露樓花等可入市信息。

    今年是否能順利入市,推送貨值是否受到疫情和香港環境影響?

    孔健岷的回應頗為簡潔,僅指出,鴨脷洲項目在正常展開,目前還是按計劃推進,看疫情決定推盤。

    另外,2019年合景在香港的另一宗地塊啟德項目順利入市,孔健岷介紹,項目去年套現約35億元,這也是合景在香港的首個入市項目。

    事實上,近兩年合景在拿地上已不像2017年般激進,不僅加大收并購力度,更采取合作開發模式。

    數據顯示,2019年合景泰富通過招拍挂、收并購及合作開發,共獲取26個項目,其中收并購的占比則達74%。新增總建築面積374萬平方米,總土地成本共計276億元,補充總可售貨值約730億元。

    在權益比例上,2019年合景泰富新增項目的權益比例降至66%,而2018年這一數字維持在80%。

    對于2020年的拿地預算,孔健岷并未明确表态:“看疫情情況,今年政府供地會增加,公司主要看策略,長三角和粵港澳灣區會重點考慮,選擇優質地塊。”

    截至2019年12月31日止,合景泰富共擁有156個項目,分布于内地及香港共39個城市,擁有共計權益建築面積約1701萬平方米的土地儲備,總可售貨值約5100億元。

    其中,作為廣州本土房企,舊改逐漸成為合景泰富的潛力優勢。

    數據顯示,目前合景的城市更新覆蓋廣、佛、深3市共26個項目,預估可售貨值約5850億元,其中2021年可實現供貨100億元。

    疫情對酒店影響大

    2018年,“合景泰富地産”更名“合景泰富集團”,而近兩年該公司也加大了在投資物業上的布局。

    截至2019年底,合景泰富已開業8個購物中心,經營面積達70萬平方米;開業17個酒店,經營面積達36萬平方米;開業運營8座寫字樓,經營面積達35萬平方米。

    更多投資物業的開業,也為合景泰富貢獻更多的收入,同時增厚公司的資産和利潤。

    數據顯示,2019年合景泰富物業投資、酒店營運分别實現收入6.26億元和5.53億元,同比分别增長65.3%和18.1%。

    另外,2019年合景泰富錄得投資物業公允值收益約37.16億元,而2018年則為17.14億元,同比增長116.8%,這也是導緻合景泰富年内利潤大漲的重要因素之一。

    不過,受新冠疫情影響,大部分的購物中心和酒店在今年2、3月份幾乎都處于停業狀态,對當年的運營和現金流表現也将産生較大影響。

    對此,孔健岷解釋稱:“目前商場人流、銷售額開始慢慢恢複,疫情影響最大的是酒店,不過公司目前的現金流充裕。”

    對于今年的開業計劃,孔健岷補充道,今年有3個商場推出,位于成都和廣州,其中兩個是TOD項目,未來兩年也會陸續推出5-6個商場。

    事實上,對于持有型物業發展邏輯,孔健岷此前就曾表示,每年都會拿出銷售回款的7%來建設。

    不過,投資物業和開發物業的拓展,依舊離不開杠杆的撬動。

    數據顯示,2019年12月31日,合景泰富的銀行及其他貸款、優先票據及境内公司債券分别約355.73億元、251.91億元及248.12億元,有息負債總計約855.76億元,相當于去年一年的銷售額。另外報告期内,合景泰富的現金及銀行結余的賬面金額約567.34億元。

    負債結構上,需要在一年内償還的短債合計237.28億元,占比約27.7%,現金短債比2.39,需要在二至五年内償還的有530.6億元。負債比率上,合景不降反升,由2018年的66.4%升至2019年75.4%,綜合融資成本為6.4%。

    對于今年需要償還的237億元債務,管理層回應稱,2020年公司陸續會有新的融資計劃借新還舊,包括1月份已經發行的3月美元票據,目前正在運作銀團貸,預計四月五月可以上會,另外也在發改委申請6億美元票據。

    撰文:黎倩    

    審校:武瑾瑩



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