觀點直擊 | 新主席的任務 華潤置地為保增長将放開收并購(實錄)

观点地产网

2020-03-27 00:46

  • 業績會中,關心的話題總結成一句話,是華潤置地未來是否依然能有效地保持增長?

    觀點地産網 3月26日,華潤置地有限公司以電話會議形式舉行2019年全年媒體業績會,總裁李欣、副主席張大為、高級副總裁謝骥,财務部總經理郭世清等出席會議。

    但遺憾的是,首度對外正式亮相的王祥明僅僅出席了早前舉辦的投資者會,而在半小時後舉行的媒體業績會上,他缺席了。

    數據顯示,華潤置地2019年全年綜合營業額為人民币1477.4億元,按年增長21.9%。其中,開發物業營業額為1272.0億元,按年增長21.0%;投資物業(包括酒店經營)租金收入為120.3億元,按年增長26.3%。

    2019年,扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利216.5億元,同比增長12.2%;計入投資物業評估增值後的股東應占溢利286.7億元,同比增長18.3%。

    這樣的成績,似乎并不能讓市場滿意。午後開盤,華潤置地股價跳水,截至收盤,跌幅5.01%,報每股30.35港元。而同為内房股的中國恒大、碧桂園、世茂房地産等,要麼錄得上漲,要麼幾乎保持開盤水平,并無大幅跌價。

    或許,對于投資者而言,疫情、管理層變動、壓線完成去年銷售目标等等多種因素,讓脆弱的神經早已不堪挑撥,使得華潤置地這份看起來還不錯的成績單成了壓倒駱駝的最後一根稻草。而業績會中,關心的話題總結成一句話,華潤置地未來是否依然能有效地保持增長?

    新主席的任務

    這是王祥明簽發的首份全年業績單,也是第一次公共場合對外亮相。

    有參加了投資者會的行業分析師告訴觀點地産新媒體,在業績介紹環節,王祥明表示,在華潤置地未來的工作重點将在把方向、管大局、促落實上。他的任務是領導董事會高效運行,提升公司治理,全力以赴支持華潤置地發展。

    按照王祥明的說法,具體的經營管理上,會全力以赴支持李欣為首的董事會,其精力分配,将更多放在資源方面的對接上。

    據了解,王祥明此前主要在中國建築任職,是中國建築董事、總經理,于2019年3月調任為華潤集團董事、總經理。于2019年12月,王祥明開始兼任華潤置地主席兼非執行董事。

    “華潤置地對華潤集團的業績和品牌均有重要影響,十四五期間置地仍是支撐集團業績的主力軍,集團會繼續予以資源傾斜,助力發展,各業務線也會給予華潤置地大力支持。”上述投資者轉述了王祥明這一番話。

    而在觀點地産新媒體參加的媒體業績會上,華潤置地管理層就明确表示,具體目标就是要保持行業前十。

    據觀點地産新媒體了解,在2019年華潤置地壓線完成2420億元的銷售任務,15%的增長率,讓其剛好排名第十,但排位被世茂反超。反超的原因很簡單,2019年世茂進行了大量并購,讓其短時間内有大量項目入市。

    華潤在這一塊卻有所失色。不過,這一次管理層松口了:“未來我們會在多元化拿地方面進一步加大相關工作舉措,比如在收并購方面會取得突破。”

    王祥明告訴市場投資者,資源獲取重點會轉向能發揮優勢的渠道上,比如代建、統籌配建模式與政府購地模式,包括TOD項目、城市更新項目,并且也準備在項目端的投資并購發力。

    并且,有行業分析師告訴觀點地産新媒體,投資者會上王祥明透露,華潤置地正在向國資委申請對資産負債率的适當放開,采取一企一策,這樣有助于華潤置地擴張,并且,華潤集團其他業務線也會存在可能的業務支持。

    此外,今年華潤置地還有一個新任務,就是調節奏、調結構、調布局。其中,調節奏為注重拿地窗口期,不在高位搶地,調結構為注重以高周轉、住宅為主的項目,調布局為側重于一二線及有産業支撐的三線城市,聚焦京津冀、長三角、大灣區等都市圈。

    疫情與影響

    “2020年的銷售目标是2620億元”、“預期租金收入與去年持平“、“供貨和交付節奏不會有太大影響”,華潤置地管理層極力想向外界傳達疫情影響是可控的。

    作為截至2019年12月31日,擁有在營投資物業總建築面積超過1000萬平米的華潤置地,疫情期間,對其商業的打擊是肉眼可見的。

    據管理層透露,華潤置地對租戶的固定租金進行了減免和折扣,大概1.5個月鋪租,約10億元。受影響最大的酒店業,目前實際入住恢複率也不高,占比最大的購物中心零售額,下降了大概六成。

    事實上,華潤置地2019年投資物業的全年營業額為120.3億元,其中,購物中心91.5億元、寫字樓13.9億元、酒店14.9億元。10億元相當于2019年的十二分之一,相當于白做一個月。

    但華潤置地依然保持對2020年的樂觀,認為租金收入将與2019年持平。“目前購物中心恢複速度尚可,除去政府強制關閉的業态,目前租戶開業率達82.6%,預期3月底總體恢複到60%,在6月份實現持平,并在四季度實現增長。”

    而銷售方面,雖然受疫情影響,在2月份華潤置地銷售跌近四成,僅54.7億元,但管理層依然表示對市場的樂觀。其指,目前市場恢複不錯,上海基本恢複7至8成,業績占比最大的華北、華東、華南三區恢複得更好一點,而尚未開放線下售樓處的武漢,業績占比不大,僅4%。

    基于上述判斷,華潤置地依然将全年目标定在了2620億元,以此計算,全年業績較2019年大概增長10%左右。

    并且,管理層表示,華潤置地的項目基本位于一二線和有産業支撐的三線城市,這些城市客戶購買力比較強,需求真實,而華潤置地做的是主流客戶的主流産品,所以毛利率亦有所保證。

    但這依然難掩其毛利率逐年降低的事實。據了解,2019年華潤置地全年綜合毛利潤率為37.9%,這是近3年最低的水平,在2017年和2018年,這一數值分别為40.3%、43.4%;開發物業毛利率36.5%,在2017年、2018年同期,則為39.7%、42.9%。

    管理層将毛利率下降的原因歸結為行業整體的趨勢,卻依然希望未來保持在30%至35%。

    是否能成功保持不得而知。但上述投資者表示,管理層指出,華潤置地内部KPI為開發業務維持有質量的規模增長,行業前十大的目标;同時毛利率今年為30%-35%,以後保持年30%,購物中心租金收入增長20%以上,毛利率70%至75%;整體核心淨利潤增長維持低雙位數。

    以下為華潤置地有限公司2019年全年業績發布會現場問答節錄:

    現場提問:最近疫情對公司有哪些影響?目前的複工情況如何?

    管理層:到3月中旬,393個工地已經複工了378個,除了武漢沒有複工以外,其他全部複工,複工率96%。售樓處也是,除武漢外全部複工複産。

    基于複工複産的情況來看,整個華潤置地半年的供貨影響率在10%以内,明年基本上可以彌補回來。公司全年的供貨和交付基本上不會有太大的影響,仍然按照既定的計劃實現供貨和交付節奏。

    為了恢複客戶的市場信心,公司也是在全國範圍内做了階段性促銷活動,目前看效果還是比較好,大概一周成交30、40億。從目前判斷,4月份市場可以恢複到正常的水平。全年設定的銷售目标是2620億,上半年完成1000億左右的簽約額也是可以預期的。

    現場提問:疫情對投資物業的影響如何?

    管理層:疫情影響最大的是酒店,目前實際入住的恢複率不算太高。購物中心在2月份的影響是最突出的。疫情最重的時候,同比下降很大。我們對租戶的固定租金進行了減免和折讓,大概1.5個月鋪租,租金約10億。在支持租戶方面做了很多工作,包括利用華潤的資源,金融方面的資源給租戶提供短期低利率的貸款,支持他們恢複生産。

    到3月24日租戶開業率達94.2%,除去政府強制避免的,如影院和兒童業态,這個占了不到2成。零售額回本快,3月1日到23日,大概是去年的50%。同時高端定位的項目恢複速度好于普通定位的項目,業績恢複在7成到8成,像沈陽萬象城恢複了87%的狀态。

    整體來看,購物中心這塊盡管2月份是低點,3月份是回升,5月份左右有望持平,4季度實現增長。根據以上判斷,購物中心受疫情影響的損失目前來看是可預測的,全年的壓力還是有的,在這種情況下我們需要通過管理改善,預計全年收入将維持全年水平或小幅增長。2020年起有信心恢複雙位數增長。

    現場提問:公司2020年銷售目标是多少?

    管理層:目前市場恢複不錯,上海基本已經人聲鼎沸,恢複7至8成。華北、華東、華南,三個業績占比較大的區域恢複很明顯,來訪的基本上達到了去年同期的8成左右水平。武漢區域業績占比不大,4%左右。

    基于市場恢複情況,全年目标定在2620億元。總的來講,完成全年的業績還是有信心,按照全年的預算和計劃來推動和完成。

    現場提問:公司物業的上市進展如何?

    管理層:物業上市大的方向和策略已經基本形成,并正在深化當中,今年将會加快物業上市進程。

    現場提問:請問公司在2020年的土地投資策略是怎樣的?

    管理層:資源獲取重點會轉向能發揮優勢的渠道上,比如代建、統籌配建模式與政府購地模式,包括TOD項目、城市更新項目,并且也準備在項目端的投資并購發力。并且将調節奏、調結構、調布局。其中,調節奏為注重拿地窗口期,不在高位搶地,調結構為注重以高周轉、住宅為主的項目,調布局為側重于一二線及有産業支撐的三線城市,聚焦京津冀、長三角、大灣區等都市圈。

    現場提問:公司毛利率為何逐年下降?未來計劃目标是多少?

    管理層:毛利率,整個行業都是下降的趨勢,華潤置地希望維持有競争力的水平,2020年目标30%-35%,未來保持在30%左右。

    撰文:廖堯    

    審校:武瑾瑩



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