金輝轉戰港交所 四年上市路裡的收購與布局

观点地产网

2020-03-28 00:00

  • 多家房企此前分拆物業于港交所上市,均取得了不錯的市場反響——這說明了市場投資者對中國内房的看好,金輝亦希望。

    觀點地産網 金輝要上市了,地點定在港交所。

    上市并非新鮮事,何況金輝已經籌劃了4年多。公開資料顯示,金輝集團于2016年1月向上交所提交上市申請,于2020年3月撤回了申請。3月16日,市場傳聞金輝将轉戰港交所主闆,3月25日,這一傳聞得到了快速證實——金輝正式向港交所遞交了招股書。

    起家于福建的金輝,給外界的印象一直比較低調、穩健,總部2009就遷到了北京,可以說是很早就啟動了全國化布局,所以并沒有強烈的閩系标簽。而金輝選擇了此時尋求港交所上市,原因為何?

    四年A股排隊

    據其港交所招股書披露,金輝控股(集團)有限公司将面向全球發售股份,其中每股面值0.01港元,具體發行數量、售價待定。關于本次募資金額,招股書并未披露。參照2018-2019年上市房企的部分募資數據,新力募資19.6億港元,中梁募資27.7億港元,美的募資30.6億港元。彼時,有知情人士向觀點地産新媒體表示,金輝的募資金額可能會與同梯隊房企接近。

    不論如何,與四年前的A股招股書相比,金輝本輪募資金額将至少減半。彼時金輝的上市主體為金輝集團股份有限公司,拟于上交所公開發行不超過6億股股份、募資60億元,用于開發建設建設重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區四個房地産開發項目。

    而現在,西安金輝世界城上東區項目已經全部竣工,其余三個項目已經完成部分建設,将于2022年至2023年期間陸續竣工。而在本次上市所得款用途方面,金輝港交所招股書稱将用于現有項目撥資、償還項目開發的部分現有信托貸款、一般業務運營及運營資金。

    為什麼金輝的拟募資金額在四年後減半?一方面,這是因為金輝2017年至2019年的短期債務結構實現了部分優化,其銀行借款、其他借款及公司債券的一年内到期部分分别為127.5億元、231.6億元、180.2億元,占比38%、59.8%、42.1%,短期還債壓力不大。另一方面,四年後的金輝全口徑銷售已超800億元,收益實現了近三年複合年增長率為48.5%的增長,年利潤業已增至26.9億元——四年後的金輝羽翼更豐滿,更有底氣迎接市場挑戰。

    為何從A股轉戰港交所,分析人士對此意見不一。有人認為4年排隊時間已屬漫長,國家對于地産行業的管控沒有放開的可能,金輝在短期内看不到上市的希望、耐心已盡;此外,金輝四年前的在建項目陸續竣工,其項目資金壓力變小。有人着眼宏觀,認為全球負利率時代即将到來,中國企業債穩定的利率、不斷增值的物業資産對境外投資者有着強大的吸引力,而金輝也希望借此機會繞道海外、尋求更低的融資成本。

    另有人指出,多家房企此前分拆物業于港交所上市,均取得了不錯的市場反響——這說明了市場投資者對中國内房的看好,金輝亦希望。

    而對于結束持續了四年的A股上市申請,金輝在港交所招股書中如此自述:“鑒于中國房地産行業調控和監管環境收緊,及中國總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻,以及為獲得國際證券市場認可,金輝集團于2020年3月向中國證監會提交申請,自願撤回其A股上市申請。”

    收購換規模 加碼西南、西北 

    抛開金輝四年上市籌謀不談,在最新招股書中,不容忽視的是其直線上漲的資産規模:2017年至2019年,金輝控股資産由338.83億元暴漲至1493.45億元,負債總額分别為721.63億元、1030.8億元、1279.65億元。而對比同期全口徑銷售額445.1億元、746.8億元、888.6億元,可見金輝的資産增長并非完全出于銷售的提升。

    招股書中也給出了答案。在财務資料中,記錄了金輝分别于2017年7月、2018年2月、2018年12月、2018年12月,分别以代價6240萬元、13.03億元、3472.12萬元、2452.3萬元收購長沙鴻濤全部股權、陝西楓泓全部股權、蘇州金輝華園30%股權、蘇州金輝新園49%股權,至此,金輝跻身千億資産房企。

    以收并購做大規模是企業經營的常見之道,而2019年以來已有多家房企或出售資産、或尋求聯合,譬如閩企同鄉福晟之于世茂。時值大魚吃大魚的時代,疫情影響至少還将持續至年中,整個房地産行業2020年又将有逾2000億元信用債到期,更多重倉短期流動性存在問題的房企或不得不斷臂求生。連熱衷于并購的孫宏斌都指出,今年并購的機會遠遠超過以往任何一年。

    金輝是否會趁此繼續買買買做大做強,這仍有待觀察。

    雖還未上市,但金輝在融資方面也已做好準備。其在2019年12月31日後陸續發行了3億美元優先票據、取得8.7億元銀行貸款、簽訂4.7億元信托融資協議。

    至于疫情對金輝本身的影響,據招股書披露,“不會對物業發展及銷售産生重大影響”。據悉,金輝目前在武漢持有四個物業開發項目,預期于2020年-2025年期間陸續竣工;其開發中總規劃建築面積及持作未來開發的估計建築面積354.36萬平方米,對公司全部開發中及未來開發項目占比不足15%,亦未在過往業績中産生收益。

    值得關注的是,雖然金輝指出将全面覆蓋長三角優質城市,但在過去三年中,其對西南、西北區域倍加重視,在拿地擴儲上加大了力度。

    在金輝披露的2667萬平方米的土儲中,西北區域及西南區域占比最高,均占比26.5%。其中,西北區域的13個陝西項目占比24.8%;西南區域的5個湖北項目占比10.4%、10個重慶項目占比8.2%。而金輝似乎對位于大本營福建的合作開發項目更感興趣——在合作開發物業中,福建9個項目占比近四分之一。

    撰文:何凱玲    

    審校:武瑾瑩



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