觀點直擊 | 新總裁黃征首秀 田明稱朗詩是長期主義者

觀點地産網 在這場特殊的抗疫時期，遇上各家企業的年報季，朗詩也順勢交出過去一年的成績單。

3月30日，朗詩綠色地産有限公司線上召開2019年業績發布會，董事局主席兼執行董事田明攜執行董事兼總裁黃征、執行董事兼首席财務官申樂瑩、執行董事兼常務副總裁蔣超出席會議。

還和過去一樣，田明仍然強調朗詩在地産行業的獨特性，只是這一次，他還提及，“我們可以發展得慢一點，但是要确保安全，朗詩是長期主義者。”

另一方面，除了申樂瑩外，黃征和蔣超均為業績會新面孔，官宣不到3天便分别以總裁和常務副總裁身份出席朗詩今年業績會與投資者見面，自然受到更多關注。

主持人介紹完出席陣容後，便由黃征介紹過去一年朗詩發展狀況。2019年，朗詩在地産業務增長上依然走出了慢姿态，領導團隊也發生了一些變化。

在堅持戰略轉型5年多的時間里，回過頭觀察這家獨樹一幟的企業，仍可以從中看出領導人的理想與現實。

不當總裁的田明

在這場業績發布會的2天前，朗詩地産便宣布了這一起人事變動，黃征代替田明出任朗詩地産公司總裁，同時獲委任為執行董事，蔣超任常務副總裁兼執行董事，一同加入到朗詩地産管理層。

此外，周勤、謝遠建及李均雄退任，退任後周勤及謝遠建将集中朗詩集團的業務。至此，朗詩地産完成新一輪管理團隊組建。

事實上，2018年11月底，曾任職4年時長的朗詩地産公司總裁向炯辭任，此時田明兼任總裁職務，同時聘任了王磊為聯席總裁。但不到一年時間，王磊便匆匆離職，半年後黃征出征朗詩。

或許是意識到慢帶來的改變，田明也想在管理團隊中做出一些變化。對黃征等高管任職，田明表示了信心和信任，在問及為何不再擔任總裁時，他絲毫不避諱，會心一笑表示，能把主席當好就已經很不容易了。

“主席做主席的工作，總裁做總裁的工作，各司其職，我們也是合乎規範的一個安排。”田明稱。

資料顯示，黃征曾任職于華潤大連公司、中信地産、海亮集團等，2019年加入朗詩地産並任副總裁。有了過去一年對公司業務的熟悉，在業績會上，黃征的表現似乎一點也不陌生。

2013年，朗詩的銷售收入為115億元。六年後，朗詩2019年實現年度合同簽約銷售額約405億元，同比僅增長6.13%。這一增速對于行業而言顯然不是一個理想數字，但就像田明說的那樣“朗詩與普通内房企業是完全不一樣的。”

自2015年以來，在每場業績會上，田明自始至終都強調朗詩戰略轉型的計劃，因此朗詩走上了一條與内地其他房企發展不同的軌迹。

盡管過去這幾年的發展中朗詩並沒有“走得很快”，但從國企轉型，出任朗詩總裁，黃征同樣對朗詩地産寄予了更多規模以外的期望。

“可以發展得慢一點”

科技創新與綠色建築（住宅）是這場業績會上提及較多的一個詞。在過去經濟形勢較為復雜的這一年里，朗詩保持利潤指標的正增長，在這份不算差的成績單中，仍顯現出朗詩在内地市場增速疲軟這一現實問題。

2019年度，朗詩實現收入85.59億元，同比增長15.12%，年度利潤14.98億元，同比增長4%；核心淨利潤14.1億元，同比增長11.4%；歸屬股東淨利潤11.71億元，同比增5.32%。

期内，朗詩實現毛利率及淨利率分别為28.3%、17.5%，同比小幅下降0.2個百分點及1.6個百分點，ROE則較去年下降5.8個百分點至24.5%。股東應占每股基本收益0.25元，建議派發末期股息每股8.2港仙，同比上升82%。

銷售方面，朗詩實現簽約銷售額為404.86億元，簽約建築面積約234.09萬平方米，增速不及上一年度，同比分别增6.13%、19.15%，其中在中國地産合約銷售365億元，同比增5%，應占權益比例為21%。

問答環節中，對于投資者關心的權益占比問題，田明表示，自2015年朗詩操盤的所有項目當中，股東權益由100%降到70%，2016年降到40%，到2017年降低到30%，後來基本上穩定25%至30%。

“我們資産輕型化，預設資産重量是在朗詩操盤的所有項目當中加權平均的股東權益在20%至30%之間，不會再進一步下降，但也不會升至30%以上，這是朗詩在操盤項目中的戰略和設計。”

此外，報告期内，朗詩合計确認銷售收入116.5億元，同比增長6.2%，其中在中國地産确認銷售收入為72.72億元，同比減少11%，權益毛利26.8億元，同比增長6%。

與之形成對比的是，朗詩在美國地産方面的收入增長較快，表内外權益确認銷售收入45.81億元，同比增長49.8%，權益毛利同比增長14%至6.64億元。

僅從2019年在内地業績表現的數據來看，朗詩並沒有給市場及投資者太多驚喜，增速放緩下，或許田明認為還有更重要的事情要去做，包括投資拿地、加快結轉等。

向來沒有表現出追求規模的朗詩，在2019年投資拿項目上表現較為穩定。于中山布局後，朗詩正式進入大灣區，雖然全年新增土儲貨值同比增長32.22%至513億元，但朗詩應占權益可售貨值則微跌4.11%至140億元，平均權益占比27%。

期内，朗詩在長三角、中西部、環渤海及珠三角新增開發項目21個，新增可售面積254萬平方米，可售貨值473億元，平均權益比例為21%。另外，朗詩在美國獲取9個項目，新增可售面積30.2萬平方米，預計可售貨值40.1億元。

截至2019年末，朗詩中國操盤項目的可售貨值合計1188億元，可售面積631萬平方米，平均權益比例為16.4%。同時，美國可開發項目的可售貨值為127億元，可售面積55萬平方米，而平均權益比例為96.4%。

對于未來朗詩的推盤計劃，黃征表示，去年獲取的21個新項目都會在今年推出，今年大約有630億推盤，主要集中在二三季度，占比70%，包括新盤和加推的項目，此外，二季度銷售會回到正常水準，三季度會跟上今年銷售計劃。

負債方面，2019年末朗詩的淨負債率由2018年34%升至40.2%，現金短債比為2倍。但在現金流方面，截至去年年中，朗詩經營活動現金流淨額為-1.88億元，而2018年末這一數據為-4.66億元。

田明在針對現金流問題時回應稱，朗詩膽子比較大，堅持創新，但在财務上始終是穩健派，從去年下半年開始，以現金流為綱。“我們可以發展得慢一點，但是要确保安全。”

申樂瑩也表示，朗詩在财務上，一方面倡導以現金為王，手里要有現金余糧來應對不确定性，同時規劃一年内到期短債的比例。目前朗詩手持現金占總資産比例超過15%，一年内到期的債務僅有10億，對負債償還的剛性壓力比較小。

另一方面，對于現階段比較熱門的物業赴港上市和代建業務，業績會上，朗詩管理層也做出了一個較為官方的回復。田明表示，不排除朗詩綠色生活赴港上市的可能性，但具體沒有可以對外公布的時間表。

此外，代建方面，未來公司也将延續資産輕型化戰略繼續發展，沒有分拆代建業務上市的計劃。

以下為朗詩綠色地産有限公司2019全年業績發布會現場答問實錄：

現場提問：對未來年度的計劃和安排，以及中長期的目標是什麼？

黃征：目前公司經營情況良好，尤其經營安全比較高，所以未來還是希望在整個房地産市場上，朗詩的産品和經營模式具有競争力，對發展充滿信心。具體2020年的銷售目標，希望維持之前的綜合增長率，穩中有升。今年會有21個新項目推出，在差異化的經營能力上，朗詩在未來希望成為房企轉型升級比較優秀的（案例）。

現場提問：是否考慮分拆代建業務上市？

田明：朗詩地産商業模式不同于普通内房，是完全不一樣的。首先朗詩的産品是綠色科技的，在市場上有很強的技術優勢。第二點是資産輕型化，這跟完全的輕資産還不是一回事。有些公司可能完全是代建的輕資産服務模式，而朗詩是有股權的。

朗詩現在操盤的所有項目當中，朗詩股東權益一般占到25%至30%之間。我們的商業模式就是資産輕型化，我們是有資産的，不是完全輕資産，只是說不像傳統的重資産那麼重而已，這是我們的一個長期模式。

所以，我們的戰略選擇跟普通重資産的内房股不一樣，同時和輕資産代建模式也不一樣，我們是自己獨資，沒有分拆的計劃，或者說把小股操盤的模式能夠越做越好。

現場提問：朗詩的土地策略是什麼？公司海外發展的主要關注點是什麼？以及近期國際市場的流動性緊張的問題對公司産生的影響，是否有應對措施？

蔣超：朗詩是一個堅持穩健經營的企業，反映在投資上，我們更關注投資的質量，會結合全年各時點的宏觀市場情況以及各項目、地塊的微觀市場情況，綜合評估是否具備拿地的機會。但是核心的要求是，我們盡可能拿的項目要優質和安全，堅決不會碰地王類的項目，這應該是全年投資核心的一個宗旨。在量上，希望獲取項目保證公司未來2至3年持續經營，具體數字不會設置特别激進的目標。

John Ho（美國公司首席執行官）：美國市場目前主要集中在美國一線門戶城市，包括紐約加州以及亞利桑那州，同時會進一步向大型的城市拓展，包括美國太陽帶這一塊，也會對東部和中部有所布局。

最近幾年，美國房地産市場有一個轉變，會看到更多可負擔性的産品出現，這個供給也是比較短缺的，所以包括最近的亞利桑那州的一些布局都反映了公司對于入門級産品的重視，現在有80%多的産品是集中于此。

申樂瑩：疫情對很多企業經營都有影響，朗詩在财務上一直非常穩健，對外部形勢和财務高度關注和警惕。在财務上，一方面倡導以現金為王，手里要有現金余糧來應對不确定性，高度關注負債率、負債結構等指標。同時規劃一年内到期短債的比例。

其實，朗詩的核心流動性指標健康，手持現金占總資産比例超過15%，一年内到期的債務僅有10個億，對負債償還的剛性壓力比較小。疫情之後，進一步開展了現金為綱的工作，以收定支，先收再租，同時還模拟一些極限的工作，比如說沒有銷售，完全沒有現金流動情況下，公司的現金能夠維持多久等。

無論是現金流動指標而言，還是未來的計劃，公司當前的情況是良好的。未來我們也會積極實時監控中美兩地的外部環境和銷售情況來審慎的現金流的策略。

現場提問：公司去年一年土地儲備有多少？已售未結轉的貨款？在提高土地權益方面有何舉措？

黃征：截止去年底，整個公司土地儲備是1314億，其中中國地産1188億，美國地産是127億。已售未結轉方面，截止去年底，我們有152億的已售未結轉的物業，按照計劃，今年預計會結轉100至110億左右。因為我們的戰略以小股操盤合作開發，包括委托代建等靈活方式為主，我們認為維持一個合理的權益是比較重要的。

剛才田主席也講過，我們是介于輕資産和重資産之間的模式。整個土儲比例是20%左右，有股權的比例是40%左右。我們認為目前權益比例是比較合理的，未來我們維持貨值，還有權益項目里面維持這樣一個比例的範圍。每個階段的市場形勢不一樣，拿到項目的質量有所不同，還是會根據不同的市場狀況和區域發展情況，以及不同項目的盈利情況，在某些項目可能會靈活調整我們的比例。

田明：2015年在朗詩操盤的所有項目當中，朗詩的股東權益由100%降到70%。到2016年降到40%，到2017年降低到30%，後來基本上穩定25%至30%，這樣一個區間。我們的資産輕型化，預設資産重量是在朗詩操盤的所有項目當中，加權平均，我們在20%至30%之間是朗詩的股東權益，我們不會再進一步下降，但是也不會往30%以上。我們的戰略和設計就是，在朗詩操盤的項目當中，朗詩自身的股東權益占20%至30%這樣一個比例。

朗詩在5年新的戰略探索上，時間的辛苦沒有白花。我相信這樣一個商業模式，将來更适合中國未來房地産的形式，我認為中國房地産未來的形式将進入一個存量時代。

我認為，從2019年，應該說是中國房地産的一個拐點或轉折點，以後可能逐步進入存量時代，每年不會再有大的增長，有些甚至是高位持平。在未來的市場上，逐步進入買方市場。中國房地産迎來新的時代。在新的房地産市場上，朗詩的新的三化戰略（市場差異化，産品多元化，盈利多元化）未來更适合新的市場，能夠支撐朗詩未來長足的發展。

現場提問：公司今年銷售和投資計劃是怎樣的？受疫情影響，公司四個季度的推貨節奏如何？另外2019年以及2020年動工和竣工面積是多少？

田明：2020年是高度不确定的年份，因為疫情，所以給正常年度計劃的執行帶來很大不确定性。朗詩還是有一個自己的年度計劃的，但是我們會充分考慮到疫情，以及對全球經濟的影響，采取及時的對策。

黃征：今年第一季度有3、4個項目受影響，預計延遲到二季度開盤，這對第一季度銷售産生影響，但是全年的銷售情況不變，整個中國地産部分預計630億左右推貨，基本上是在第二和第三季度，二三季度大概占到70%。這里面有一部分是新開盤的，有一部分是老項目加推的，第二季度銷售回到比較正常的水準，三季度銷售會跟上來，推貨量會加大。

動工方面，去年新增21個項目，大概面積在460多萬平方米，現在獲取的項目基本上可以進入開發的項目，所以這部分基本上不存在延後的情況。竣工面積，我們有150億左右的貨值已售未結轉的，這部分對應的面積是100萬平方米左右。

現場提問：請管理層介紹一下2020年的現金流規劃。

申樂瑩：正如剛才說到銷售計劃、推盤計劃，我們内部也有現金流計劃的指引，是根據年度計劃排的。大的原則是現金為王，以收定支，在這樣一個情況下開展疫情管理的工作。在原定計劃中，今年的銷售回款大概超過150億，我們投資支出也會跟經營性現金流的淨額相匹配。我們也會跟進一步的增長而同步的增長，淨負債率仍然控制在行業平均水平70%以下，這是原來現金流的計劃。但是計劃将會随着外部環境的變化，會适時地在每個月，内部有滾動現金流預測機制，實時根據經營流調整對外投資的計劃。

田明：我補充一下，朗詩的特點是在産品上長期堅持創新的，在商業模式上大膽突破的，在這些方面朗詩是創新的，是膽子比較大的。但在财務策略上，朗詩從創立到今年，從來都是穩健的，從來都保持非常好的負債和現金流動性的指標，這個對我們來說是不會改變的，尤其是在當下這麼一個全球的經濟受疫情的影響，目前金融處于高度不确定的形勢下，中國的經濟、房地産也會受到全球的影響，所以在這樣的時刻，朗詩嚴格地執行以現金流為綱。

我們可以發展得慢一點，但是要确保安全，朗詩是長期主義者。一方面要在産品和商業模式上創新，但是另外一方面确保自己處于安全的狀況，這是朗詩最基本的理念，創新和穩健共存。

現場提問：朗詩物業平台朗詩綠色生活近期是否準備赴港上市？選擇現在上市的原因是什麼，以及具體時間表？

田明：現在很多地産商會把原來的物業公司，作為地産配套的公司單獨上市。有些是分拆，有些原來不在一個公司的框架之内，這樣的情況挺多。朗詩應該說不排除這樣的選項，但具體還沒有對外的一個日程表。

現場提問：黃征總裁上任後，對朗詩的規劃是什麼？通過哪些措施實現這些規劃？

黃征：第一個朗詩一直以來的戰略都是比較一貫的，堅持産品上的創新。根據新的産品線，原來産品主要在城市中心高端住宅使用，現在新的産品基本上可以覆蓋到市場上80%以上的改善型需求。

第二個是以小股操盤為主的，包括合作開發，委托待建等一繫列的方式來擴大市場上的份額，我們認為這也是需要加大的方面。

第三個是收益、利潤率和發展規劃上，大方向上堅持安全第一的原則，以現金流、管理為非常重要的經營原則，提高周轉率，加大推盤的速度，前提是保證産品質量。

還有是堅持不拿地王的基本原則，會繼續堅持穩健的策略。其他方面，包括在團隊和組織調整上，會繼續堅持比較扁平的組織架構，維持比較高的效率和效能。

田明：我補充一下，大家關注到朗詩的董事會增加了新面孔，有兩位新執行董事，原來的兩位确認的董事，一位是周勤，一位是謝遠見，他們将在股東大會上就任，會有另外的工作安排和事業闆塊以及側重方向。這次新加入的兩位，應該說業務能力非常強，在房地産有足夠的豐富經驗，更主要的是我們認為黃征和蔣超對朗詩的企業文化是高度契合，三觀合，價值觀都很端正，這是非常重要的。同時黃征和蔣超對公司戰略是理解的，也認真執行，所以他們兩位也獲得了公司的認可。

現場提問：田主席不再擔任公司總裁的原因什麼？

田明：其實我本來就不應該是總裁，能把主席當好就已經很不容易了。前段時間因為人事上有一些調查，臨時兼任了一下，這是順理成章的。主席做主席的工作，總裁做總裁的工作，各司其職。其實香港的交易所，包括證監會對上市公司主席跟總裁，還是建議最好分開的，而不是說兩個職務由一個人來擔任。我們也是合乎規範的一個安排。

現場提問：朗詩地産跟新基建之間會有什麼新戰略？

田明：現在是什麼樣的新基建，可能還要看具體的政策還要看具體的上面安排，目前還看不出來新基建有非常清晰的實施項目，所以不太清楚朗詩地産跟新基建之間有什麼樣的新戰略，但是朗詩肯定是有自己長期的戰略，這一點不會因為疫情，也不會因為某一個政策而短期發生什麼大的變化。

其實朗詩就是想做一家與衆不同的公司，希望産品持續創新的，推動行業進步，這是朗詩的理想所在。我們希望朗詩的商業模式能夠逐步成為主流模式，可以做一家代表未來的，與衆不同的公司。朗詩是長期主義者，我們希望公司對這個行業，對消費者是有價值的，也希望我們的努力能夠對這個社會有幫助的，這是朗詩的理想。

朗詩當然關注短期的目標，但是我們更關注的是我們公司是否有長期的價值。我相信一個好的公司的價值最終會被投資者和市場所接受的。