中駿内部目標沖千億 黃朝陽稱2025年要布局100座購物中心

觀點地産網 受疫情影響，原本計劃要在2020年沖擊千億的中駿選擇下調了這一目標。

3月31日，在線上舉行的業績溝通會中，黃朝陽坦言，“本來今年定的目標是1050億。”

其表示，2月份全國疫情得到控制後，中駿仍計劃按照這個目標來，但3月份歐美開始爆發，所以内部适當調低了目標至930億元，比2019年的805億增長約16%，維持行業中上水平的增速。

不過，出于對内地政策将有所放松的判斷，黃朝陽和中駿對千億依然抱有沖擊的希望。

“内部的開發計劃還是按照千億來判斷。”為此，年内中駿推出的可售貨值達到1700億元。

作為成立31年的老牌閩繫房企，中駿素來頗為穩健，過去三年公司銷售額年復合增長率56%，從其自身基數來看，這一增速並不算突出。

2019年，中駿正式提出一體兩翼戰略，即以地産主業，同時通過購物中心和長租公寓進行勾地和規模擴張。

從過去一年的表現看，黃朝陽對這一戰略似乎頗為認可，“目前一體兩翼的戰略開始起到作用，預計未來中駿大概還是會有20%-30%左右的增速。”

另據管理層介紹，2019年中駿並表部分有450億已售未結金額，其中270億會在2020年入賬，合聯營項目中已售未結規模約460億，有280億在2020年入賬。

考慮重倉大灣區

從2019年交出的成績單看，中駿各方面的運營指標依舊保持四平八穩。

數據顯示，2019年中駿實現收益增長約20.2%至約213.69億元，而毛利則減少約4.1%至58.91億元，同時毛利率也下降7個百分點至27.6%，面臨增收不增利的問題。

此外，年内中駿母公司擁有人應占溢利增加約3.7%至約35.1億元；母公司擁有人應占核心溢利增加約20.5%至約26.5億元。

而在最重要的拿地上，2019年中駿則表現得更為進取。

據管理層介紹，2019年全年中駿新增46個項目，新增土儲約980萬平方米，總計貨值1100億元，其中中駿的權益比為63%，應占土地成本為301.55億元。

截至2019年底，中駿擁有土地儲備約3209萬平方米，應占土地儲備總規劃建築面積約1852萬平方米，權益占比約57.7%，有待進一步提高。

因此，對于2020年拿地計劃，黃朝陽将更多依賴購物中心和長租公寓的勾地。

“這是我們今年主要投資的途徑，計劃拿20個購物中心，長租公寓30個（包括輕資産），一季度拿了三個購物中心，今年完成這個目標應該可行。”

據了解，2019年中駿共買入12塊購物中心和長租公寓地塊（新增7個購物中心和8個長租公寓），應付金額128億，新增土儲330萬平方米，其中72%為住宅，28%（約92萬平方米）為商業，而中駿的權益占比達84%。

至于公開市場，黃朝陽認為，近期招拍挂的溢價還是比較高，公開市場的不确定因素較多，中駿會更為謹慎，但也會繼續參加。

此外，他提出，2020年中駿将考慮重倉粵港澳大灣區，布局廣州和深圳等城市的舊改項目。

2019年，大灣區僅為中駿貢獻約6%銷售，而長三角、海西、環渤海則分别貢獻33%、22%和20%。

值得一提的是，随着行業大魚吃小魚的情況加劇，黃朝陽卻不看好當下的並購機會。

“並購二手地，在經過前幾輪的洗牌，現在留下的質量也不太好；並購企業的話，過去兩年企業拿的優質地塊也不是很多。”

2025年100座購物中心

盡管2019年才正式提出一體兩翼戰略，但對購物中心和長租公寓未來的規劃，中駿野心不小。

黃朝陽稱，2025年中駿将布局100座世界城購物中心，實現租金收入超過45億元。

同時，到2025年，中駿計劃布局20萬間長租公寓，方隅資本的管理規模超過600億元，管理租金規模達100億。

事實上，通過商住地進行政府勾地，獲取便宜的土地，用住宅覆蓋商業前期的投入，並用商業獲得穩定的現金流，這一模式早已被萬達和新城運用得十分娴熟。

去年3月，黃朝陽還曾帶領中駿集團高管們拜訪新城控股，並坦言希望通過學習研究新城高速成長、跨越千億的發展路徑。

數據顯示，2019年中駿實現租金2.84億元，同比增長117.3%，期内共布局的世界城數量僅有14個，分布在北京、福州、泉州、南昌、南安、莆田、泰州、河源、張家港、昆明、平頂山等十余座城市。商業總建面98萬平方米，其中已開業3座，其余将在2020-2022年間陸續開業。

為此，中駿未來五年需要每年增加20個購物中心的布局。

對于完成目標，黃朝陽透露了信心，“2020年中駿計劃拿20個購物中心，長租公寓30個（包括輕資産），一季度疫情影響下就已經拿了三個購物中心，相信今年完成這個目標應該是可行的。”

另外管理層續稱，未來中駿世界城的淨收入回報率預計可達8%，目前購物中心里商鋪的租約一般為3年，到期續約租金上漲的幅度可達到15%-20%。

長租公寓方面，目前中駿共擁有20000間長租公寓，已開業8個項目，預計2020年底開業數超過8500間。

盡管地産商們對長租業務的熱情已逐漸降溫，不過中駿對這一領域仍持看好态度。值得注意的是，新冠疫情後，不少國内長租公寓品牌都出現退租等各類問題。

對此，方隅行政總裁陳堅回應稱：“長租公寓一直都是比較抗周期性的存量物業類别，對我們長期來看是好事，因為我們的産品是偏高端的。”

另據其介紹，2020年3月，方隅與中東主權基金Proprium Capital Partner設立5億美元投資基金，首期規模2.3億美元。

顯然，在中駿的規劃中，無論是購物中心，還是長租公寓未來都将為公司提供穩定的現金流。

不過，從目前的規模來看，中駿仍有很漫長的道路。另一方面，當萬達和新城已經将這一模式玩透，留給中駿的空間還有多少呢？