2020年1-3月中國房地産企業銷售TOP100·觀點月度指數

銷售金額有所回升恒碧萬繼續位居三甲

3月份，國内新冠疫情逐步受控，疫情防控重點已變成外防輸入。

随着各地因應實際情況開始解封，全國復工復産的進度也正在快速鋪開。房地産企業銷售在經歷1-2月份連續兩個月的低迷之後，3月的銷售有所回升。觀點指數發布的2020年1-3月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，1-3月TOP100房企實現總銷售金額16629億元，同比下降15.8%。

從單月來看，3月份TOP100房企總銷售額為7569億元，環比上升143.1%，但仍較去年3月下降15.8%，單月銷售額相較2月份的谷底大幅上升，但仍維持在低位，疫情的影響仍在延續。

數據來源：觀點指數統計

榜單顯示，1-3月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售金額門檻值分别為361.7億元、151.2億元、80.8億元和25.2億元，相比去年同期對應的門檻值分别下降18.7%、20.1%、29.9%和40.0%。

觀看銷售金額榜單的頭部企業，恒大、碧桂園、萬科依然牢牢把握前三甲位置。其中，率先采取網上賣房、加大優惠力度等促銷措施的恒大，繼2月份後再度以1465億元衛冕。在特殊時期下，網上營銷一定程度上能起到奇兵的作用。

碧桂園與萬科則分别以1425億元與1370億元的銷售額屈居榜眼和探花；保利、融創憑借合約銷售710億元與618億元分列第四、第五名。

數據來源：觀點指數統計

盡管近來因新冠疫情的到來，國家為支持經濟的發展，短期對信貸的控制有所放寬，但長期來看，對房企融資的限制仍然是客觀存在的。因此，通過讓渡部分權益，合作開發項目以降低風險，成為了整個房地産行業的大趨勢。

觀點指數發布的2020年1-3月中國房地産企業權益銷售金額TOP100榜單顯示，1-3月，TOP100房企實現總權益銷售12280億元，同比下降25.2%；平均權益比例為73.8%，比去年同期下降2.8個百分點。

從權益榜單的門檻來看，1-3月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益金額門檻值分别為255.8億元、104.7億元、62.5億元和16億元，相比去年同期對應的門檻值分别下降17.9%、32.2%、31.5%和37.5%。

數據來源：觀點指數統計

而在銷售面積上，2020年1-3月中國房地産企業銷售面積TOP100榜單顯示，1-3月，TOP100房企實現總銷售面積12888萬平方米，同比下降19.1%。

從銷售面積榜單的門檻來看，1-3月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售面積門檻值分别為252.2萬平方米、110.8萬平方米、54.5萬平方米和15.4萬平方米，相比去年同期對應的門檻值分别下降28.5%、13.7%、33.1%和28.4%。

數據來源：觀點指數統計

國房景氣指數創2016年新低，開竣工皆受累

新冠疫情的影響在2020年初延續。國家統計局數據顯示，2月份國房景氣指數降至97.39，該指數跌到100以下，表示全國房地産開發投資景氣水平由“合适”轉為“适度”，這是自2016年2月以來首次，房地産行業在投資、資金、面積、銷售這四個方面均受到了疫情的重大沖擊。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

1-2月份，商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%，辦公樓銷售額下降40.6%，商業營業用房銷售額下降46.0%。商品房銷售面積為8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46.0%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分區域來看，1-2月份，東部地區商品房銷售面積3537萬平方米，同比下降34.9%；銷售額4792億元，下降30.0%。中部地區商品房銷售面積2139萬平方米，下降45.2%；銷售額1425億元，下降46.4%。西部地區商品房銷售面積2565萬平方米，下降41.3%；銷售額1778億元，下降40.6%。東北地區商品房銷售面積234萬平方米，下降41.0%；銷售額208億元，下降32.1%。

由于湖北武漢地區為本次疫情的重點區域，而該區域有正好歸屬于中部地區，因此中部地區的商品房銷售受影響情況明顯高于其他地區。從數據也可以看出，中部地區商品房銷售面積的同比下降幅度，既大于平均值，也大于其余三個區域。

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而從各地區累計銷售額在全國總額的占比上看，1-2月份，東部地區商品房銷售額占比為58.4%，較上一年同期上升5.0%；中部地區占比為17.4%，較上一年同期下降3.4%；西部地區占比為21.7%，較上一年同期下降1.7%；東北地區占比為2.5%，較上一年同期上升0.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

東部地區的累計銷售額在金額和面積上雖跟随大環境同步下降，但由于受疫情波及程度較輕，再加上經濟體量上的優勢，其下降幅度較其他地區低，因此在全國銷售額中的占比有所上升，填補了受疫情影響最嚴重的中部地區所留下的銷售空缺。

全國齊心協力抗疫下，除了售樓處要部分關閉，工地施工也同樣受影響。抛開受疫情影響最嚴重的的武漢地區不談，全國其他地區各樓盤的施工情況2月中才開始逐步恢復。

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反應在數據端，國家統計局1-2月份數據顯示，房地産開發企業房屋施工面積694241萬平方米，同比增長2.9%。其中，住宅施工面積487654萬平方米，增長4.6%。房屋新開工面積10370萬平方米，下降44.9%。其中，住宅新開工面積7559萬平方米，下降44.4%。房屋竣工面積9636萬平方米，下降22.9%。其中，住宅竣工面積6761萬平方米，下降24.3%。

房企到位資金同比下降 土地成交亦受影響

疫情的影響也直接反映到房企的資金面上。1-2月份，房地産開發投資本年實際到位資金73123億元，同比下降5.9%；房地産投資本年資金來源20210億元，同比下降17.9%。

其中，國内貸款4547億元，下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；個人按揭貸款3030億元，下降12.4%；定金及預收款5603億元，下降23.9%。定金及預收款的下降幅度最大，可見在疫情下房屋銷售受到的影響不容小觑。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

而從各類資金來源的占比上看，上年資金結余占比達到72.4%，較上一年上升3.9%；國内貸款占比達到6.2%，下降0.2%；自籌資金占比達到8.4%，下降1.0%；定金及預收款占比7.7%，下降1.8%；個人按揭貸款占比4.1%，上升0.2%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

上年資金結余占比的上升，以及除個人按揭貸款外，其他資金來源占比的下降，反應了房企1-2月的融資以及銷售回款出現了一定問題，因此對上年資金結余的依賴程度有所提高。

由到位資金的下滑可以看出，疫情不僅影響到了房企開工及銷售的情況，還影響到了到位資金的組成，或者說資金連續性。綜合影響下，房地産開發投資完成額也快速下滑，1-2月份，全國房地産開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

銷售的下降與整體融資環境的不明朗，使得房企資金面上出現一定問題，再加上各地均有部分土地受疫情停工影響而延期出讓，房企在土地市場上的表現更趨謹慎。

從土地市場的數據上看，2月份全國土地成交宗數3446宗，同比下降11.9%；全國成交土地規劃建築面積16648萬平方米，同比下降18.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

土地市場上的萎縮更直接反映到了成交土地價格上，2月全國成交土地樓面均價8378元/平方米，環比下降11.9%；成交土地平均溢價率54.2%，環比下降8.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

若抽取全國重點大中城市進行觀測，根據Wind數據，3月份，全國100大中城市土地成交宗數383宗，環比下降51.0%；成交土地規劃建築面積3564.1萬平方米，環比下降51.4%；平均樓面價為2878.1元/平方米，溢價率15.2%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

資本市場亦遇冷房地産闆塊跌幅居前

3月份，一大批房企陸續發布2019年年度業績報告。盡管市場對2019年的房地産行業的業績回落已有一定的心理預期，但不少房企公布的業績下跌幅度依然令市場有些意外。

且由于疫情震中已逐漸由亞洲轉移至歐美國家，其影響力已覆蓋所有重點經濟區域。而資本市場也迅速反應，A股與H股市場跟随外圍持續下跌，而其中房地産行業跌幅居前，在兩個市場均領跌大市。

從指數上具體看，從2020年第一個交易日算起，至今A股市場共交易12周，上證指數總跌幅達到7.8%，而房地産開發指數則跌了11.1%。12個交易周中，房地産闆塊有6周跑輸上證指數。

數據來源：觀點指數整理

H股市場至今交易13周，恒生綜合指數總跌幅達到-15.5%，而恒生地産建築業指數則跌了17.1%，同樣落後大盤。13個交易周中，地産建築業闆塊亦有6周跑輸恒生綜合。

數據來源：觀點指數整理

2019年來，整個房地産市場面臨較大回落壓力，融資端受控，銷售也承壓。根據近日各上市房企陸續公布的2019年業績報告來看，其中多家企業2019年負債率出現攀升。

2020年開年以來，外部融資環境未見明顯改善，房企現金流高度依賴銷售回款。然而現在銷售上遭遇疫情沖擊，缺少融資渠道的中小型房企需要面對如何“活下去”的現實問題，即使一些大型房企也在精簡内部架構，通過削減管理層級乃至裁員來降低企業經營成本。

根據人民法院公告網顯示，2020年初至今，全國已有超過百家房企宣告破産，其中包含不少二三線城市里的中小型開發企業。

而目前看來，國内新冠疫情已經受控，即使是在疫情重點區域的武漢地區，3月末復工復産也已經有序進行。因此，接下來的幾個月，國内的商品房銷售市場、工地施工以及土地招拍挂市場将很快恢復常态。

不過，在經歷了近3個月的暫停後，各大房企能否在接下來的時間内把回補銷售業績，從而達成銷售新目標，則更需要各顯神通了。