觀點直擊丨新總裁陳凱與新力的千億目標

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2020-03-31 21:48

  • 對于2020年的合約銷售目標,新力給出的答案是增長20%左右。

    觀點地産網 自2019年11月中旬上市後,新力似乎還遊離在聚光燈外。

    随着2月份從中南置地請來陳凱,新力與陳凱幾乎霸占了當時地産媒體的版面頭條,一個職業經理人能給公司帶來多少改變?讓人沒想到的是,陳凱不僅是公司的行政總裁,更是在職位上與老闆張園林平起平坐,共任聯席董事長。

    3月31日,新力控股(集團)有限公司發布2019年度業績公告,随後在線上舉行年度業績發布會,新力控股聯席董事長兼執行董事張園林,聯席董事長、行政總裁兼執行董事陳凱,副總裁兼執行董事佘潤廷,首席财務官許進業,香港辦公室副總經理、資本市場及企業傳訊總經理趙慧出席了會議現場。

    在業績會一開場,張園林便介紹了身邊的“新朋友”陳凱,稱他自己主要負責集團戰略,陳凱更專注公司業務發展和運營發展方面。

    另外,新力管理層還有一張新面孔,從華南城跳槽而來的許進業在上市後接手了公司财務闆塊。在當天的業績會中,新力也把話筒更多的交給了新來的兩位管理層。

    銷售目標破千億

    據新力控股2019年度業績公告披露,新力全年實現收益269.85億元人民币,同比增長220.7%;毛利約為79.99億元,同比增長154.5%;年内溢利20.14億元,同比增長約263%;母公司擁有人應占核心利潤為18.53億元,同比增長約485.2%。

    過去幾年銷售規模的增長迎來了開花結果,收益上漲得益于去年交付的物業建築面積及平均售價均有所增加,交付物業總建築面積2,699,724平方米,同比增加約141.1%,交付物業平均售價每平方米人民币9929元(除稅後),較去年增加約32.5%。

    新力的收益結構比較單一,約99.3%都來自物業銷售,剩余0.7%來自咨詢服務及投資物業租賃。其中,物業銷售以住宅開發為主的高周轉,6-8個月開盤,住宅收入占比93.0%。

    值得注意的是,新力繼2月份首次披露銷售額後,在年度報告中披露了2019年以及2018年的銷售情況,這是去年4月份的招股書中沒有披露的。

    據悉,新力2019年合約銷售額914.2億元,同比增長約28.6%。其中,應占權益合約銷售額451.09億元,同比增長30.1%;應占權益已售合約建築面積344.8萬平方米,同比增加約25.8%;應占權益合約平均售價13083元;實現權益合約銷售回款383億元,回款率85%。

    來源:企業公告

    從區域上分析,江西省占約54.3%,大灣區占約23.9%,長三角占約10.7%,華中華西核心城市及其他高增長潛力地區占約11.1%。

    對于2020年的合約銷售目標,新力給出的答案是增長20%左右。以去年914.2億元的全口徑合約銷售額計算,目標将突破千億,大約1100億元左右,權益銷售570億元左右。

    全國化布局拉低毛利率

    為了沖擊更高的銷售規模,新力從一家江西房企成為了全國性房企,利用市場擴張獲得更高的市場份額,“預期未來來自江西省之外市場的收益占比将會進一步提高。”

    然而,這也大大影響了新力的毛利率與淨利率水平。2019年,公司毛利率為29.6%,相較2018年37.3%下跌7.7個百分點;淨利潤率為7.5%,相較2018年6.6%提升0.9個百分點。

    來源:企業公告

    新力毛利率此前兩年基本處在30%以上,2019年卻比較大幅度的下滑,新力的解釋是交付物業組合的變化。例如部分惠州項目的成本遠高于2018年同期交付的南昌物業,主要由于領先的市場地位使得南昌物業成本整體較低。

    南昌作為新力的發家地,雖然遭遇了不少房企的挑戰,但仍然具有統治地位,市占率在22%左右。資料顯示,南昌市2019年商品住宅成交量約908億元,新力去年在南昌應占權益合約銷售額202.5億元。

    許進業表示,新力在江西地區優勢非常明顯,成本可以控制得很低。目前,新力在江西的市占率大約在10%。除了大本營江西外,新力在其他地區都仍然只能算新兵,需要更多的時間沉澱,以第二重倉區域惠州為例,新力排名第四,市場占比僅3.7%。

    截止到2019年末,新力計入合約負債的已确認收益253.79億元,這部分會在2020年後陸續結轉為收益。随着新力全國化布局走得越來越遠,進入新的城市會讓毛利率繼續承壓。

    對于新力逐步降低的毛利率,許進業反而十分樂觀,“對于房地産的公司來說,毛利率都在下降。所以我們(新力)能夠維持在30%左右已經不錯了。”對于未來,他認為會進一步降低到27%-28%。

    此外,新力的淨利潤率為7.5%,而房地産企業平均淨利潤率在11%-12%,差距還是比較明顯的。

    陳凱表示:“新力在江西的淨利潤率是10%,但是在長三角跟大灣區等地的利潤率水平僅5%左右。當新力進入更多長三角和大灣區領域後,比原來10%稍微往下降,是可以理解的。”

    由于新力在稅款方面比較保守,計提了不少稅款可能會在将來減少返回至利潤。未來,新力的淨利潤率目標會提升到8%-10%。

    融資成本目標下降1%

    另一方面,新力借來的錢很昂貴,也影響了利潤率水平。去年,新力的加權平均債務成本9.2%,較2018下降了0.1%。

    9.2%的融資成本在房企中屬于“貴錢”,新力資本化前财務成本總額為24.1億元,同比增長19.2%,利息資本化率在81%。

    對于剛上市的新力來說,打開更多融資通道會有助于改善财務結構。陳凱稱,明年目標要下降1%,在債務結構方面優先考慮銀行的債,在公司債、供應鍊、應收款ABS多考慮一些融資手段。

    截止去年末,新力債務總額265.7億元。其中,一年期債務占比44%,116億元,1-2年期債務占比43%,2-5年期僅有13%。從借款渠道看,信托資管36%,銀行占比57%。

    值得一提的是,新力的短期債務占比過高,在手現金及銀行結余為166億元,新力在償還掉短期比較貴的錢以後,通過收入和财務的增長,來改善融資成本以及債務結構。

    去年新力上市IPO成功募資21.9億港元,正是這筆錢在很大程度上幫助新力淨負債率從240%下降到67%。

    新力在今年的買地計劃中也秉承量入為出,預計2020年權益回款為459億元,用于土地支出的款項大約在40%-50%,約為230億元。

    2019年,新力通過招拍挂與收並購獲取了36個項目,應占權益地價為194.5億元,應占權益建築面積達280萬平方米。其中43.6%在長江三角區,24.4%在華中華西及其他區域,19.4%在江西省,12.6%在大灣區。

    新力的土儲計劃為“進一步鞏固江西省現有市場地位,並繼續推進長三角、大灣區和華中及華西高增長核心城市的拓展。”陳凱表示,四大區域會更加趨于平等。在2020年1到3月份,新力買入了建築面積50萬平方米的地塊,對未來發展很有信心。

    截至2019年末,新力擁有117個物業項目,包括80個附屬公司開發的項目、37個合資企業和聯營公司開發的項目;持有應占權益的總土地儲備達到約1509萬平方米。值得注意的是,新力的土儲權益占比也較低,多為合作開發的項目。

    按去年的銷售均價13083元計算,新力權益土地儲備貨值約為1974億元。其中,江西省、長三角、大灣區及其他中西部核心城市應占權益建築面積分别占到約33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。

    撰文:李標    

    審校:劉滿桃



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