觀點直擊 | 易小迪揚長避短 陽光100去住宅後如何增長？

觀點地産網 對陽光100來說，這應該算是一份難得的成績單。

3月31日午間，陽光100中國控股有限公司公告披露2019年全年業績，並召開線上業績投資者會，董事會主席易小迪攜管理層出席。

“2019年收入創歷史新高，這只是一個開始，未來三到五年還會有很好的增長。”易小迪會上難掩喜色。

财報顯示，陽光100全年合約銷售及通過出售住宅項目權益相應的物業價值達到220億元，收入為82.89億元，同比增長9.4%；毛利21億元，同比增長32%；毛利率提升至25.3%。

同期，陽光100淨利潤大幅增長12.2倍至32.15億元人民币，歸屬權益股東的應占年度溢利增加至人民币18.05億元。

值得關注的是，期内實現的103.38億元合約銷售中，非住宅産品實現合約銷售達到51.34億元，占比提升至50%，這也意味着陽光100聚焦非住宅市場的轉型戰略取得一定成效。

“同質化競争是我們的弱點，所以住宅業務采取合作和出售産生效益，将重心放在具有優勢的非住宅業務方面，這是揚長避短。”易小迪稱，在行業追求規模的時候，陽光100選擇了一條個性化的成長道路，未來五年都會繼續堅持向非住宅業務轉型的策略。

對于2020年，易小迪給陽光100定下的目標是有息負債下降至200億以下、收入200億，非住宅業務實現好的增長。

押注一級開發

期内，陽光100實現合約銷售金額103.38億元，同比減少14.5%。實現合約銷售面積78.73萬平米，同比減少16.9%。

其中，住宅合約銷售金額52.04億元，同比減少38.47%；銷售面積48.03萬平米，同比減少35.39%；商用物業及車庫實現銷售金額51.34億元，同比增加42.45%。

銷售額的下降主要由于項目出售影響的整體可供貨量，觀點地産新媒體了解到，2019年，陽光100先後出售項目予融創中國及佳兆業，年報顯示，期内出售住宅項目公司權益相應的物業價值約人民币117億元。

出售資産之後，陽光100土儲並未減少。管理層介紹，截至 2019年底，陽光100土地儲備為1234萬平米，貨值超過1500億元，其中約75%位于二線城市，住宅類土儲仍然占較大比重，約為43%，期内一級開發新增1000萬平米土地儲備。

2020年依舊有不少一級開發土儲的釋放：“今年我們會采取合作和出售，繼續加大資産處置和土儲變現。”易小迪稱，溫州和北京2020年将釋放不少土儲。其中，溫州将釋放100萬平米，按現價能賣至少70億，疫情期間地價比去年同期漲了20%-30%，會有很好的預期收益。

“我們在北京郊區也有6000畝土地儲備，今年供應量接近200萬平米，不過土地價格還沒完全顯現，未來價值有翻番的可能。”

另外，陽光100還有文旅項目合約及意向土地超3000畝。

一級開發已經成為陽光100主要利潤來源，大量一級開發土地将為陽光100未來多年的業績提供支持。

在2020年，陽光100也預期通過一級開發收入彌補疫情帶來的影響：“疫情對街區租金和喜馬拉雅出售帶來了沖擊，今年原定150億的銷售下調到110億，原計劃新增貨值300億也減少了20%-30%的供應量。”

“雖然主營業務銷售可能會下降，但一級開發會超過預期，整體收入目標仍是達到200億。”易小迪表示，現在各個城市土地價格都在上漲，公司會加大一級開發土地變現，一正一負彌補今年的目標。

住宅業務顯然已經不是陽光100的發展重心，易小迪表示，陽光100在住宅開發部分主要采取合作和出售産生效益，然後将更多精力放置在自己具有優勢的非住宅開發業務上。

“非住宅”前景

“今年還要持續加大主力産品的銷售比例及合作力度。”陽光100是内地房地産企業中為數不多以非住宅業務為主軸的房企。

而在2019年内實現的103.38億元合約銷售中，非住宅産品實現合約銷售達到51.34億元，占比提升至50%，這也意味着陽光100聚焦非住宅市場的轉型戰略取得一定成效。

觀點地産新媒體了解到，截至目前，陽光100已形成了街區商業綜合體、喜馬拉雅服務式公寓、阿爾勒小鎮三個産品繫列。

“我們是一個專業商業開發商，主力産品很專一，文化商業街和喜馬拉雅就是主力産品。”期内，兩個主力産品也有較好的表現，喜馬拉雅單位售價快速提升至27500元/平米，街區綜合體亦表現不錯。

“街區綜合體得到了地方政府的認可，喜馬拉雅也得到了資本市場的認可，有比較好的盈利前景，預計今年以後會進入快速發展的階段，未來五年租金收入可以達到20億。”

易小迪稱，這種租售結合模式也是陽光100獨創的，能夠實現滾動經營。所謂租售結合，是指通過項目部分出售收回投資成本，同時一部分進行出租與經營管理，以賺取運營的利潤。

看起來，這種少量持有、主導運營的模式，讓陽光100能夠依靠高溢價的銷售回款來反哺，從而實現自身的持續發展。

另外，對于2020年的目標與展望，“降負債”被易小迪數次提及。其實，在2019年，陽光100的負債情況已經有所改善，總有息負債減少約46億至250.5億，總負債率由上年84.4%下降至79.9%。淨負債比率則由2018年底的261.6%下降82.4個百分點至約179.2%，資産負債比率由48.3%下跌至42.9%。

“今年要通過加速開發、銷售回款、出讓一級土地等方式繼續降低負債總量，尤其是有息負債，要降至200億以下。”

“會通過啟動國内發債，主力産品引入股權合作，調整債務長短結構。”易小迪稱，陽光100的負債結構确實不夠合理，短期債占比偏高。

公告顯示，截至報告期末，陽光100擁有現金及現金等價物約24.38億元，較去年同期減少1.50億元，貸款和借款總額為250.04億元。

其中，一年内到期待還款金額106.01億元、一年後但于兩年内待還款金額81.11億元、兩年後但于五年内待還款金額59.73億元、于五年後償還金額約3.68億元，短期債務占較大比重。