觀點直擊 | 去年加大了投資 恒大提出新戰略以降低風險(實錄)

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2020-04-01 01:19

  • 2017年之後,恒大提出從“三高一低”,轉變為低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”路線,利潤效益成為關鍵詞。

    觀點地産網 恒大集團再一次對外宣布要轉變公司發展戰略。

    縱觀這家龍頭房企的發展歷程,在2017年之前其主要執行高負債、高杠杆、高周轉、低成本的“三高一低”經營模式,注重拓展公司規模。

    以集團副主席、總裁夏海鈞的話來說,“恒大是1997年才成立的,到2016年,我們在前20年的過程中都是追趕者的角色,在這個過程中,我們的戰略是高負債、高增長。”據此,恒大抓住了中國房地産的黃金20年。

    2017年之後,恒大提出從“三高一低”轉變為低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”路線,利潤效益成為關鍵詞。

    恒大由此開展降負債旅程,三大措施被祭出:一是未來三年土地儲備負增長,土地儲備每年下降5%-10%;二是引進第三輪戰投600億元;三是進一步降低成本,提升産品品質,增加産品附加值,增強盈利能力,增加淨資産。

    而這一轉型步伐在2019年具備了多方面觀察的指標樣本。

    多元化投資與負債、利潤率

    過去一年,該公司明顯加大了對外投資力度。“上半年略微停止一下降負債的速度。”夏海鈞在2019年中期業績會上曾對投資者說:“我們手握現金是等待機會,大批小企業可以收並購。一旦機遇完成,負債率降低到合理水平。”

    因此土地方面,恒大去年合共新購入153個項目,新增土地儲備面積達到6703萬平方米,這個數量繫2018年全年4993萬平方米的1.3倍。其中,收並購取得的土儲為3305萬平方米,占比将近50%。

    新能源汽車産業則投入了147億元,包括用于第三方收購股權的82億元、汽車基地22億元、廠房15億元、研發支出22億元,還有一些諸如尾款等雜項。

    去年6月,恒大亦斥資約132億元增持盛京銀行,實現持股36.4%成為後者的單一最大股東。

    增加的投資無疑對恒大負債情況産生一定壓力。資料顯示,相比前兩三年一路向下的趨勢,恒大資産負債率同比增加4.2%至77.9%,淨負債率也從2018年年末的151.9%同比增加7.4個百分點到159.3%。

    截止2019年末,恒大擁有有息負債7999億元。當中,1年以內需要還款的有3721億元。

    另一方面,恒大去年的收入和利潤表現較為平淡。期内,恒大營業額收入錄得4775.6億元,同比增長2.4%,毛利同比減少21.31%至1329.4億元,毛利率為27.8%。

    同時,實現淨利潤335.4億元,淨利潤率為7%,核心業務利潤為408.2億元,核心業務利潤率為8.5%。

    按外界此前說法,恒大2017年引入第三輪戰投的業績承諾為,2018-2020年公司淨利潤需分别達到500億元、550億元、600億元,三年合計不少于1650億元。

    “有些報道不公平”,許家印對此回應,就算今年公司利潤沒有達到市場預期,恒大的利潤總額依然是中國房地産企業排名第二,“其他公司跟我們是巨大差距,我們依然是利潤王。”

    其解釋,由于公司交樓是提前交樓,“我們可以調整交毛利率高或毛利率低的”,他說:“19年我們是把清尾的,打折比較大的,毛利比較低的項目結轉了。”言下之意,恒大去年利潤下降是自主選擇的結果。它在2019年抓住了機遇,可以做出這樣的調節。

    “我們真正的對賭在後邊。”許家印透露,上述“三年利潤,第一年500億,第二年550億,第三年600億”對賭實際上要等A股上市以後。

    夏海鈞就補充稱,恒大對投資者的業績承諾已經超額完成了。據了解,恒大向第一、二輪投資者的業績承諾是,2017年、2018年及2019年三年淨利潤合計達到888億,且三年内每年向股東派息不少于60%。“2019年我們完成300多億就夠了。”他說。

    目前,恒大約定好的回A期限為2021年1月31日前。“2020年我們認為實現500-600億的目標沒有問題。” 夏海鈞表示。

    他認為,有賴于此前多年積累的極低成本土儲,恒大未來的利潤将得到保證。據了解,截至2019年末恒大擁有總土地儲備項目876個,總規劃建築面積2.93億平方米,土地儲備原值為人民币5273億元,此外還擁有處于不同階段的舊改項目101個。

    其中,土地儲備平均成本僅1800元/平方米。據介紹,恒大目前的建安成本為3800元/平方米,綜合總成本為6100元/平方米。而恒大合約銷售均價近三年來都維持在1萬元左右,2019年全年平均銷售價格是10281元/平方米,前年則是10515元。

    “我們就算只要結算8000來塊錢,毛利就在30%以上,淨利潤10%以上。”夏海鈞稱,恒大最起碼在未來幾年的時間内可以确保比較高的盈利水平。

    新經營模式與銷售回款

    恒大過去一年暫緩了降負債進度加大投資,好在這種策略並非長期的。2020年初至今,中國房地産開發商正面對可能是有史以來最嚴峻的經濟大環境,恒大有必要作出改變。

    “面對不同的時期,不同的階段,不同的情況,不同的國際國内宏觀經濟情況以及金融政策,行業政策,以及企業自身的發展,公司都會有不同的經營模式。”許家印表示,2020年對恒大來說是一個極其重要的一年。

    “我們下大決心,同時有信心,也有能力把負債及負債率實現大幅下降。”

    據此,新的方針被提出:恒大要全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。

    即合約銷售上實現高增長。許家印表示,高增長就是充分利用恒大龐大的土地儲備及網上賣房的巨大優勢實現銷售高速增長。

    對此,恒大提出2020年合約銷售目標為6500億元,對比去年銷售金額增幅為8%。“但其實今年的内部指標是8000億。”許家印說,按此速度每年保持均衡的增長,預計公司在2022年銷售就能實現1萬億元。

    高銷售最直觀帶來的是高回款。其稱:“因為銷售規模大幅增加,按照80%多的回款率,如果實現8000億,回款就是6000多億,比往年要增加1500-2000億。”

    就目前恒大公布的第一季度數據而言,該公司于2月13日起宣布旗下全國所有樓盤實施網上購房,並搭配優惠力度巨大的促銷措施,銷售規模同比取得了迅猛的增長。

    據了解,在第一季度恒大合共取得了銷售收入約1465億元,比2019年同季度的1196億增長了22.5%。 

    銷售回款方面,資料顯示恒大2020年1月銷售回款是282億元,2月份銷售回款187億元,3月份則實現了644億元回款。一季度銷售回款合計1133億元,同比增長了55.2%。

    許家印說,這“創造了恒大成立以來歷史上在一季度的最好成績”,並且是集團實施新戰略的最新見證。

    而控規模,即土地儲備每年減少3000萬平方米。最終目標則是,三年減少9000萬平方米,把總土儲控制在2億平方米左右。

    按照這個目標,夏海鈞提出恒大之後三年每年新增的土儲大概是4000萬平方米左右。“以前我們每年是新增6000-8000萬平方米,以後每年在4000萬平方米左右。”

    随着土地項目不斷消化售出,恒大這幾年並購增多帶來的不良影響也将逐漸降低。“我們收購二手項目的時候,不少項都帶過來一些負債,特别是信托,由恒大並表以後變成我們的債務。”

    夏海鈞說:“實際上我們的項目随着正常開發以後,慢慢信托這塊将會去掉……未來随着並購大潮的慢慢退卻,(公司並購的力度減少)我相信恒大的利息成本、債務成本會大幅度降低。”

    同時,新能源汽車方面投入也會相對減少。“預計2021和2022年兩年,合計投資每年100億左右。”潘大荣表示,随着全産業鍊的布局完成,2020年恒馳1的亮相和2021年整個恒馳産品的全面量産之後,汽車業務暫時的虧損情況亦會得到扭轉。

    最後,降負債即通過土地儲備的逐漸減少和銷售規模的逐漸增長,恒大将實現降負債的要求。奮鬥目標是力争2020年到2022年有息負債總額平均每年減少1500億元。“今年力争減少2000億。”

    夏海鈞預測:“公司每年大概可以在規模增長和控制土儲方面,能夠有2000億左右的現金余額。”這将最終使恒大在2022年實現公司有息負債規模降到4000億元以下,負債率降到同行業中低下的水平。

    以下為中國恒大集團2019全年業績會問答實錄:

    現場提問:圍繞全面實施高增長,控規模,降負債的戰略這個戰略,恒大有哪些具體部署和目標透露,如何落實在數字上?

    夏海鈞:今天已經把我們的戰略說出來了,這個戰略有幾個具體的方向和目標。第一個是發揮網上的巨大優勢,力争今年實現的銷售收入,對社會公布的是6500億,内部指標是8000億,同時每年保持均衡的增長,實現公司2022年銷售1萬億,也就是我們是第一次提出三年突破萬億的大目標。

    在控規模方面,恒大利用自身房地産企業中最大的優勢——我們擁有了良好的土地儲備,目前不算舊改項目,我們擁有的土地儲備是2.93億平方米,67%分布在中國的一二線城市,這樣一個土地儲備我們是希望每年減少3000萬平米,三年減少9000萬平米,把總土儲控制在2億平方米左右。

    按照這個目標,大概以後三年每年新增土儲是4000萬平米左右,以前我們是6000-8000萬平米,以後每年在4000萬平米左右。通過土地儲備的逐漸減少來實現公司的控規模、降負債的要求。

    第三個是要實現降負債,降負債為什麼能實現呢?就是因為我們銷售規模大幅增加,按照80%多的回款率,如果實現8000億,回款就是6000多億,比往年銷售要增加1500-2000億。

    同時土地儲備這塊,我們減少了2000多萬平米,也減少了幾百億元的土地支出,公司每年大概可以在規模增長和控制土儲方面能夠有2000億元左右的現金余額。我們計劃每年減少1500億元,今年力争減少2000億元。通過這樣一個有序的控制規模,加大銷售,減少負債,使我們在2022年實現公司總負債規模降到4000億元以下,負債率降到同行業中低下的水平,實現健康增長。

    我把恒大的發展戰略給各位介紹一下,因為恒大是一個成長比較晚的公司,萬科是1984年成立,碧桂園是1992年成立,我們是1997年才成立第一個項目公司,到2016年,我們在前20年的過程中都是追趕者的角色。在這個過程中,我們的戰略是高負債、高增長,我們抓住了中國房地産的黃金20年,實現了從一個小的項目公司,從一個不平等的跟其他龍頭企業不在一個起跑線的地位上,成就了前三甲的輝煌業績,到2019年公司實現了龍頭企業的最終目標。從2017年公司“三高一低”向“三低一高”轉變。

    在2017、2018兩年負債率大幅下降,淨負債率從2016年的450%多降到2017年180%多,2018年從180%多降到150%多。在2019年公司做了一個繫統的調整和準備,這個調整和準備就為了今天提出高增長、控規模、降負債的目標。

    我們在集團繫統内部統一思想,總結恒大優勢,我們的優勢就是抓住了中國房地産輝煌的20年,成為房地産龍頭企業。我們在20年里儲備了中國房地産企業最大的土地儲備,最優質的土地儲備,為未來三年高增長、控規模、降負債打下了堅實的基礎。

    今年一季度的業績展現了我們最大的決心,一定在2020年、2021年、2022年三年實現全面高增長,控規模,降負債的發展目標,使我們在三年之後成為中國房地産企業中效益最好,土地儲備均衡,發展潛力最大的一個公司。

    許家印:今年恒大的發布會最大的亮點也是我們新的大戰略的實施,2020年對恒大來說是一個極其重要的一年,重要在什麼地方?重要在我們發展模式的轉變,發展方式的轉變,也就是從2020年開始,恒大要全面實施高增長、控規模、降負債的經營發展戰略。

    這個戰略的實施剛才介紹的時候非常清晰。所謂的高增長主要指我們在銷售額的高增長,銷售額要實現高增長,我們是一個非常好的條件,第一有足夠的土地儲備,第二在春節期間,在疫情期間,恒大颠覆性地開創了網上賣樓的成功經驗,奠定了恒大強大的銷售能力,所以說恒大要實現銷售額的高增長是具備條件的。所以說我們制定三年發展戰略的時候就把銷售額的大幅增長納入了公司高增長的計劃。

    我們對外是計劃6500億的銷售,我們内部奮鬥目標是今年要實現8000億的銷售,三年的規劃,到2022年我們内部的奮鬥目標是要實現年銷售1萬億的發展規劃。

    在銷售額要實現高增長,但是在土地儲備方面我們要實現控規模。我們現在的土地儲備大約3億平方米,大概儲備的時間,按照現在的銷售規模,大概是4年半的時間。未來的三年規劃計劃土地儲備每年減少3000萬平方米,也就是土地儲備的負增長。三年後我們的土地儲備大概是2億平方米。公司銷售額的增長,土地儲備的實現也就是兩年的時間。

    既是科學的,又是合理的,同時也能夠保證公司可持續的發展,土地儲備規模是合适。我們一升一降,也就是說銷售額的大規模增長和土地儲備的負增長,也就實現了我們的負債的大幅下降。

    我們的目的是要下大決心降負債,目標是接下來三年每年平均有息負債要下降1500億元。

    前面給大家算了一筆賬,土地儲備如果實現負增長,銷售是8000億,三年到1萬億,這樣的話土地儲備是負增長的概念,負3000萬平方米,也就是說每年土地儲備量,新增土地儲備基本保持在19年,18年的水平,也就是6000平方米的新增土地儲備。

    消耗土地儲備平均水平大概在9000萬平方米,2020年,土地還是去年的水平,土地的儲備是去年的水平,購買土地的資金和18年是一個水平。也就是銷售是8000億,回款按7000億算(過往銷售回款是4500億左右),這樣的話我們就支出和去年的水平相當,銷售收入要在4500億基礎上到7000億,增加了2500億的銷售,從而實現公司有息負債的大幅度下降。

    所以說2020年對恒大來說是一個轉變發展方式,全面實施高增長、控規模、降負債的經營發展戰略,這一年對恒大來說是極其重要的一年,這是2020年開始,我們下大決心,有信心、有能力把負債及負債率實現大幅下降。

    大家從2020年一季度,1月份的合約銷售,2月份合約銷售,3月份合約銷售和去年同期相比,包括銷售回款,1、2、3月份累計回款,财務回款數字和去年同期相比都是大幅度的增長,而且今年的一季度是在疫情非常嚴重,尤其是一月底,整個二月份,在這種情況下,恒大2月14日開始網上銷售,18号線下銷售,用了十多天的時間實現了400多億的銷售,接近200億的回款。3月份以後我們實現了600多億的銷售,660多億的銷售回款,這在歷史上是沒有的。

    3月份本身就是淡季,2月份也是淡季,冬天又過年,再加上今年和往年是完全不同的,由于疫情的發展,所以說我們整個銷售,整個行業會受比較大的影響,包括回款。我們在這種環境下,在這種條件下,能夠實現銷售的大幅增長和銷售回款的大幅度增長,這是恒大集團在2020年實施發展方式的轉變,全面實施高增長、控規模、降負債經營發展戰略邁開了重要一步,實現了開門紅。我們對未來三年恒大負債率大幅下降,總負債大幅度下降,非常有決心,非常有信心,謝謝大家。

    現場提問:新能源汽車方面,未來幾年能否有比較好的發展,實現利潤?地産闆塊,2019年公司利潤與外界有所差距,未來20、21年公司利潤率跟回款率會否有進一步提升的空間,往後我們如何提升回款率?

    夏海鈞:實際上今年恒大實現毛利潤1329億,核心利潤是408億,在所有房地産企業中是利潤最好的公司之一,所以這個是我強調的第一點。第二點為什麼今年利潤有一些調整,其實我們在A股上市以前沒有任何對賭協議,只有A股上市以後才每年對投資者有經營的利潤承諾,在上市以前我們就是正常的運營。

    我們主要的利潤來源是做了一個預測,大概每年實現多少,作為戰略投資者分紅的目標,這個目標實際上前三年組合1650億,我們在2017年實現了目標,2018年實現了利潤656億。前三年我們大概實現1050億就夠了,如果實現多了就給投資者多分錢,這對以後完成目標有壓力。

    所以在2019年我們的目標,完成了300多億就夠了,今年實現了408億,超額了完成了1050億元跟投資者預測的經營目標。我們的利潤是今年把一些應該在以後交樓的,或者現在具備交樓打折的價格,把一些低利潤的今年消化掉,有意識地減低利潤組合。

    明年我們認為實現500-600億的目標沒有問題,到現在為止,已售未結轉的還有4500億,已經銷售完了,我再賣1500億交樓就可以完成全年6000億的經營目標,6000億按照10%的淨利潤,實現600億,恒大2020年就可以實現利潤目標。

    剛才問的銷售目標,一點問題沒有,我們對這個目標充滿了信心。實際上主席定的目標不是6000億,是8000億,公司的利潤,公司的成長性可能比這個更好。

    1、2月份我們做了一些打折,打折以後大家可能擔心恒大的毛利率、淨利率會不會受到影響,我給大家做一個分析,恒大最大的優勢就是我們有充足的土地儲備,這是中國任何一個地産商沒有的,你們可以查一下,恒大3億平方米的土地儲備,60%、70%在一二線城市,樓面價只有1800塊錢。這個價格怎麼來的,這就是剛才說的前20年我們已經把握了中國房地産的方向,房地産黃金20年,我們認為土地價格增長要高過利息的增長,所以我們下大力氣做了優質土地的儲備,這個土地儲備為我們未來幾年實現高利潤打下了堅實的基礎。這兩年大家看到恒大效益比較好,最主要原因光經營是不行的,要有戰略,就是土地儲備。

    目前恒大土地儲備每平米成本1800塊錢,建安成本,包括精裝修3800塊錢,總成本6100塊錢,按照2019年全部清尾打折,2020年就沒有了。按照2019年清尾的價格8100塊錢,恒大毛利率也在30%,淨利率在10%。我們1500億實現600億的銷售,這個問題是不用擔心的,投資者對恒大的經營不用擔心,利潤也不用擔心,我們的最大優勢就是土儲,剛才說面粉已經在我們口袋里,做面包當然我們有清晰的定價。

    潘大荣:下面由我給大家做一個分析。2019年汽車産業投入147億,主要是用于第三方的收購股權82億,在汽車基地方面是22億,廠房15億,研發支出22億。在目前的情況下,因為新車還暫時沒有量産,所以會造成目前經營虧損的局面,但是這種狀态是階段性和暫時性的,随着全産業鍊的布局完成,2020年恒馳1的亮相和2021年整個恒馳産品的全面量産之後,我們相信整個的經營數據和财務報表所有的指標會有很大的改善,預計2021和2022年兩年,合計投資在每年100億左右,總共在200億的水平。未來三到五年相信可以成為全世界規模最大,實力最強的新能源車企。

    許家印:第一個問題關于利潤的事情。剛才夏總講得非常清楚,我補充很簡單,由于是交樓提前交樓,我們可以調整交毛利率高和毛利率低的。19年我們是把清尾的,打折比較大的,毛利比較低的項目結轉了。

    為什麼?因為我們和國内恒大地産戰略投資者約定前三年的回報不低于多少,我們是三年平均超過了約定給他的回報。剛才夏總說了,我們大幅地超額,我們做到了,實現了,達到了大家決定的回報率。

    第二我們真正有對賭在後邊,如果是重組成功,第一年我們要确保利潤500億,第二年550億,第三年是600億。大家都知道今年元月份的時候我們和部分戰投都簽了延期一年的合同,所以說我們對2020年要有充分的把握,一定要實現目標。

    現場提問:目前新冠疫情尚未結束,請問疫情對公司運營有什麼影響。在全球疫情房住不炒的情況下,大家覺得今年太難了,您覺得難嗎,或者您怎麼形容這麼一個階段?

    夏海鈞:剛才說疫情,實際上疫情我們可以看到,因為2月份國家統計局把數據公布了,房地産的銷售額和銷售面積基本下降了40%,投資去掉了40%,所以說在這個情況下,确實對整個國家的國民經濟造成重大影響。房地産下降這麼大的原因主要是全國各地售樓部關閉,不能賣。

    我們認為這種影響還會持續一段時間,随着陸陸續續售樓部的復工復産會好轉,但是會影響一段時間。對于我們來說,實際上恒大是在2020年,我們做出重大戰略轉型以後,在1月份開始未雨綢缪地實施恒房通——是一個網上賣房的平台,以前對自有客戶,我們的業主,戰略合作夥伴,内部網上銷售的平台。

    恒大這一段時間的貢獻主要來自網上平台,我們相信互聯網的銷售對今年恒大的銷售會取得一個巨大的推動作用。

    作為今年疫情的影響,我們是這麼判斷的。第一個是全球宏觀經濟,我們已經看到美國和歐洲已經大規模放水,量化寬松,利率都變成零了,中國現在還是逐漸的在放水,小步快跑,但是也放得比較快。

    對于房地産行業,我們相信國家的房住不炒,這是我們國家的既定國策,不會改變。作為房地産商來說,再想走回過去,2006-2016,或者1996-2006年的黃金20年沒有了,我們現在必須把房地産的金融屬性去掉,也就前20年房地産高歌猛進的過程中,由于中國房地産剛剛起步,很多公司沒有錢,大家都是靠負債經營。

    房地産的金融屬性太強了一點,現在國家強調房住不炒,強調三個穩定,所以恒大從2017年開始就沿着國家房地産發展的思路在做我們的轉型,你可以觀察一下,恒大現在的銷售價格從17年到19年基本上我們的銷售均價在1萬塊錢左右,我們購買的土地大概就是在1600-1800左右的單價,銷售的地價,銷售的房價和購買的地價基本保持均衡,達到國家要求三穩的要求。

    同時我們在開發上,去年年中業績的時候,我們恒大在140平米以下的房屋占到了96%,基本都是剛性需求的客戶。也就是我們貫徹總書記的房住不炒,拿的都是自己住,不是炒房,主要滿足老百姓居住需求。

    從2019年銷售數據可以看到,恒大銷售69%都是自住性需求,這是恒大的特點。我們相信沿着國家房地産的三個穩定,房住不炒的政策繼續貫徹執行,沿着高增長控規模,大的戰略,降負債的總的戰略去發展,恒大的未來會非常的美好。

    現場提問:未來的利潤水平是否能有一個指引?另外,回A方面是否有最新進展?

    夏海鈞:利潤王的問題,其實我們在2017年開始提出這個以後,恒大的利潤一直很高,17年以前大概100、200億,現在是400、500億,2019年我們的利潤是中國房地産企業排名第二,其他公司跟我們是巨大差距,依然是利潤王,明年我相信我們還會是利潤最好的公司。

    原因,我們有一個戰投的督導,第二個每年公司土地儲備這麼便宜。我們利潤怎麼保持,就是因為我們的土地地價1800塊錢,建築成本3800塊錢,綜合樓面價6100塊錢,我只要結算8000來塊錢,毛利就在30%以上,淨利潤10%以上,大家對這個指引可以長期的用一段時間,因為恒大的土地儲備,面粉在口袋里。目前為止恒大最起碼幾年的時間可以确保這種盈利,大家不用擔心。

    至于A股的問題,恒大回歸一直在有序的推進過程當中,大家可以看到戰投延期,公告延期都在有序進行,我們相信國家是對符合房地産調控的發展公司,促進房地産健康發展的公司還會繼續支持和發展,特别是像恒大這樣的公司,嚴格執行國家的房地産調控,我們是房地産的模範生。同時我們也盡心盡力的進行社會責任的擔當,我相信恒大回歸A股的前景一片光明,如果說不光明的話,我們跟戰投的合同到今年1月份到期了,戰投願意延期一年,我們在證券市場的延期一直在進行,代表恒大的回歸還是有序的在進行過程中。

    我們也希望能夠在2020年,或者在不遠的将來看到恒大回歸A股,給投資者創造更好的回報。

    現場提問:管理層如何看待地産行業未來的走勢?

    許家印:由于受疫情的影響,全世界每一個國家的各大銀行,都在放寬金融的政策,也就是說在流動性上都會增加,想辦法增加流動性。我認為國家也一樣,在流動性肯定要給予大力支持,不然對經濟復蘇也是很困難的。流動性的增加會對房地産的銷售,同樣是消費,所以說産生一些刺激。

    我認為我們國家在住房不炒的政策指引下,房價我認為肯定不會升,但是你要說大幅度下降,我認為還不至于,因為流動性增加,需求同樣也會增加。應該說對全國來說,房地産總的成交量來說,我認為不會下降,房價不會上升,但也不會大跌。

    夏海鈞:可以看到2006—2020年,實際上中國房地産最大的趨勢就是集中度在提高,2006年只占了0.4,現在占到房地産企業全年銷售16.8%,全十大發展商到2016年的時候,2019年時候,前三大已經去到了12.6%,我們認為未來三到五年,這種集中度還會增加,增加到20%幾左右,前三大20,大概每個地産商破萬億才能進前三甲,這是我們恒大向萬億進軍的基礎。

    到了一萬億以後往下滑,那是不可能的,因為一定規模以後只是穩健增長。大家會說一個問題,房地産哪里來的量,我們還是提的大餅理論,大概一年15、16萬億銷售大餅已經形成,這個里面就是市場集中度的變化,很多中小企業由于品牌問題,質量問題,獲取資金能力問題,獲取項目的質量問題,會在整個房地産的發展過程中大潮中形成優勝劣汰,大魚吃小魚。

    我們認為2020年是一個大的並購潮,很多小企業把項目賣出。去年恒大新增的土地儲備里頭50%幾都是並購來了,都是小企業發展過程中扛不住了。我們負債高跟這個也有關繫,大家看到里面有很多信托比較多,其實不是恒大借的信托,而是我們收購二手項目的時候,這個項目原來帶過來的負債,帶過來的一些信托産品沒到期,變成恒大的債務以後,由恒大並表以後。實際上我們的項目随着正常開發以後,慢慢信托這塊去掉,因為並購比較多,所以這塊的負債也比較多。随着並購大潮的慢慢退卻,我相信恒大的利息成本、債務成本會大幅度降低。

    撰文:劉子棟    

    審校:劉滿桃



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