觀點直擊 | 促結轉與降負債 佳兆業調結構下面面觀（實錄）

觀點地産網 和恒大、新城等房企類似，佳兆業将2019年業績發布會時間敲定在了3月31日。

當天下午，佳兆業主席兼執行董事郭英成、首席執行官兼執行董事麥帆、高級顧問譚禮甯、首席财務官劉富強、獨立非執行董事饒永，以及高級副總裁吳建新通過線上渠道出席會議。這個管理層陣容和半年前别無二致。

麥帆與劉富強在介紹環節大篇幅介紹了業績亮點，包括合約銷售、收益及淨利潤錄得較快速增長，負債水平有所優化，以及在此情況下舊改規模的繼續擴張——2019年該公司舊改貨值增加了7000億元。得益于此，管理層可以繼續提近兩年制定的“調結構”“降負債”策略。

在光鮮的背後則是一些容易被忽略的細節，比如去年下半年的毛利率及淨利率下降，已售貨值結轉相對較快，派息政策保守，以及今年開始銷售增速調整為20%等。這些都反映出佳兆業對于解決現有問題以及應對未來挑戰時的謹慎态度。

正如郭英成所言：“風險的控制（方面）公司會非常謹慎，關于現金流和風險，會嚴格控制風險管理。”

結轉之下半年

佳兆業過去一年上下半年的營收數據泾渭分明。

數據顯示，2019年佳兆業錄得收益480.22億元（人民币，下同），毛利138.30億元，同比均增長24%；毛利率28.8%，同比持平；公司擁有人應占溢利45.94億元，同比增長67%；公司擁有人應占核心淨利潤43.03億元，同比則僅微增3%。

其中據觀點地産新媒體計算，去年上半年、下半年佳兆業錄得收益分别為201.05億元、279.15億元，毛利率分别為33.36%、25.51%，核心淨利率分别為14%、6%，這反映下半年結轉質量出現大幅下降，不排除有相當一部分較低毛利項目集中結轉。

同時從房地産項目結轉情況看，2016-2019年，佳兆業的确認銷售金額（即結轉收入）年復合增長率盡管只有19%，低于同期合約銷售金額的增長率（40%），但該公司的結轉速度仍屬于較快水平。

以2018年、2019年為例，佳兆業确認銷售均價均在1.72萬元/平方米，高于2017年及以前的合同銷售均價，意味着期内近兩年的銷售貨值有相當一部分已結轉進收益。

而且據佳兆業管理層在業績會上披露，公司已售未結轉金額大約為800億元，這個數字甚至低于該公司2019年的合約銷售額。

以此計算，将已售未結部分貨值加上2019年所确認的438.49億元銷售收益，所得數據已低于該公司過去兩年的合約銷售總額（近1582億元）——佳兆業的結轉速度屬于較快水平。

觀點地産新媒體了解，佳兆業管理層預計2020年能确認銷售額大約580億元，較去年繼續有穩步提升。

郭英成也對毛利率提出了自己的目標：“希望未來毛利率能達到30%的水平。”他解釋稱，在舊改項目轉化快的情況下，毛利率有可能會提高，但需要根據結轉而定。

銷售速度放緩

郭英成所提的舊改項目，實際上在過去幾年一直是佳兆業結轉的重要組成部分。佳兆業在業績會上也披露，舊改項目提供逾1/3的合約銷售及結轉收入，其中2019年貢獻結轉收入137.07億元，占比35%屬近四年最高水平。

在銷售層面，去年佳兆業實現合約銷售額（權益）881.2億元，同比增長25.8%；其中舊改貢獻334.86億元，占比38%，同樣創下近四年新高。去年該公司轉化深圳、上海、惠州共8個舊改項目進入土地儲備，提供貨值近350億元。

至于2020年銷售目標，麥帆表示，今年公司的銷售額預計是1000億元。據此計算，今年該公司銷售大約增長13.48%。

觀點地産新媒體了解到，佳兆業管理層還表示，過去三年公司銷售增長較快，未來兩三年總體而言公司将保持20%左右的增長。

郭英成也表示認可，他認為佳兆業要以穩增長為主，保證發展的同時，保持每年20%左右的增長速度。“我們現在不是拼規模，是拼利潤，拼穩健。”

郭英成還希冀公司的舊改轉化速度能加快，為此目標做出“更大貢獻”。同一天，花樣年主席潘軍也對舊改表達過類似的暢想。

數據顯示，佳兆業2020年可銷售貨值約1800億元，其中下半年大約占7成，全年去化率大約56%即可完成目標。預計年内公司會有6個舊改項目納入土地儲備，其中深圳占5個、香港占1個，提供近90萬平方米可售面積、近600億元貨值。

上述面積只占佳兆業舊改土儲的一小部分，去年該公司舊改項目占地面積同比增長33%至近4000萬平方米，廣深兩地占63%；期末舊改總數147個，較2018年底增加19個；估算舊改貨值約2.5萬億元，較2018年底增加約7000億元。

麥帆透露，佳兆業未來1-2年預計轉化6個深圳舊改，對應可售面積120萬平方米，貨值近600億元；3-5年有19個深圳、廣州、東莞的舊改有望供地，貨值近4700億元。長遠而言，公司将有近3000萬平方米舊改陸續進入供地階段。

現金流态度

郭氏所提穩健還體現在佳兆業去杠杆的工作上。佳兆業近兩年也采取類似萬科“收斂聚焦”的動作，将開發業務視作基本盤，它所創造的現金流是降負債的重要手段之一。

觀點地産新媒體了解，2019年佳兆業現金流入約665億元，其中物業銷售回款約630億元，這對沖了大部分現金流出；期末加上融資淨流入，公司銀行及現金370多億元。

2020年，佳兆業計劃實現現金流入流出平衡，並維持現金與去年大致相同；其中銷售回款750億元繼續是重要組成，對應75%的回款率。

同時，與2019年不同，佳兆業計劃2020年降低淨融資流入，意味着融資主要用于借新還舊，且償債力度有所提高。佳兆業管理層強調，公司現金流方面“是比較充裕的”。

這也是佳兆業“降負債”戰略的重要體現。于2019年，該公司淨負債率下降92個點至144%。僅從表内負債看，杠杆确實出現下降，郭英成過去曾為舊改帶來的高杠杆水平做解釋，如今他試圖探索舊改與杠杆之間的進一步平衡。

實際上，按照2016年佳兆業與境外債權人的換債方案，當時置換的高息票據基本集中在2019-2021年底到期。因此，包括在去年回購7.36億美元票據，今年初新發行12億美元票據，其中有兩筆五年期票據突破“2024年的融資壁壘”，都反映出該公司在境外債方面取得一定進展。

劉富強介紹稱，截止2019年底佳兆業總借款額約1170億元，其中境外占51%；境外債中，美元票據又占49%。到期債務結構，一年期從15.6%升至27.2%，1-2年從31.7%降至22.2%，2-5年則從30.4%升至48.5%。

按照譚禮甯披露的目標，今年公司計劃淨負債率降至120%以下，這意味着佳兆業仍需投入更多努力進行債務管理。

降負債率需要更量入為出，比如謹慎的派息政策，佳兆業去年每股基本盈利增長66%至46.7分，全年派息則只增加1港仙至每股13港仙。

對此郭英成表示，疫情期間土地溢價率不高，因此公司在股東與發展之間做平衡。盡管他對低估的股價表達了不滿，但最終仍選擇了将錢用到其它方面。去年佳兆業在土地市場收購了30個項目，土地權益價逾272億元。

債務管理的另一方面是降低融資成本，劉富強表示，佳兆業去年成本大概從12%-13%降至9%，今年初發行一年期美元債低于7%。譚禮甯則表示，利息方面公司希望未來下降1%-1.5%。

以下為佳兆業2019年業績會現場問答實錄：

現場提問：今年對于房企來說是很特殊的一年，疫情對第一季度的影響較為大一點，請管理層介紹一下公司具體的應對措施？現在我們對2020年是否可以有所期待？

麥帆：今年不僅對房企是特殊的一年，今年對全世界都是特殊的一年。在疫情的背景下，各行各業各國各地都不容易，我們還是積極履行社會責任，希望疫情早日過去。

我們在復工復産的過程中，還是依法依規，保安全，保權益。現在整個復工已經達到了92%，除了湖北片區一兩個點還沒有復工，其他都已經回歸到運營的正軌。

第三個所謂機會，今年我們互聯網和大健康的闆塊，為廣大業主提供了更及時的服務，另一方面這樣的産業得到市場的認可，為大家進行服務我們也覺得很欣慰，另一方面也說明集團多元化的投資，具備一定的前瞻性，堅定了我們多元化的産業方向的基本思路。

2020年的業績目標，總體還是沒有變化，與去年持平，略有增長，應該是1000億元的銷售額，疫情下我們會更加努力，不會輕易改變我們制定的業績目標。

現場提問：如何評估今年牛市的走勢，如果經濟恢復比較慢，會不會影響全年的銷售，要不要調整價格？各個城市的樓市會不會有寬松的可能性？

麥帆：說一下疫情期間的經營情況，今年前三個月整個權益銷售預計是120億左右，跟去年同期138億有15%的下降，總體是可控的。目前的開放率是92%，現金流也安全，回款率是80%。我們會不會有促銷的活動？佳兆業的樓盤，常年有各種優惠活動，歡迎大家趕緊選購。

現場提問：集團今年境内外的融資計劃可以分享一下嗎？近期美元債市場波動比較大，集團作為美元債大戶，如何看待當前的行情？

譚禮甯：哪里便宜往哪里融資，今年我們年債在香港發得比較多，我們也是做一些資本方面的回購。美元債的波動，我認為疫情期間影響比較短暫，未來我們認為在香港特别是在高息債方面還是能有不錯的表現，能為投資者賺錢，希望投資者我們有信心，對自己也有自信，留着不要輕易賣。

未來在降負債方面，我們還是往行業看齊，我們從前年的236%下降到去年的144%，我們還是會繼續，今年我們定了目標，往120%或者120%以下努力。

從經濟來看，今年的利息應該是往下走的，我們也會掌握周期，掌握機會，利息方面希望在未來能夠往下跌1%-1.5%，我們往這方面努力。融資的時間，融資的年限方面，我們盡快定量往長線方面努力。負債方面我們還是嚴格控制的。

劉富強：我補充一下，從債務價格來講，我們從去年的水平大概是12%-13%的水平，年底我們降到9%的水平。我們今年年頭發了一個債，一年期的，價格已經在7%以下的水平。在融資成本來講，不停下降也是今年我們的目標。

現場提問：疫情沖擊經濟考驗了房企的抗壓能力，會不會因此鑄造了更多收購以及合作優質商戶的機會？

郭英成：房地産行業很簡單就是現金流，保障現金流的安全最重要，今年房地産方面的影響，特别是經濟周期方面相對會延到第三季度，假如行業能挺過第一、第二季度，我想第三季度肯定會見到太陽，中國的消費水平特别是對房地産的剛需，這一塊還是比較正面的。

房地産比較明顯的問題是銷售問題，1-3月份是有影響的，而且影響非常突出，我們經過線上的銷售和多方面的改良以後，銷售習慣改變以後，逐步在進步。現在的疫情在各個省市，特别是武漢，武漢我們有幾個項目，現在基本在恢復中，武漢以外的已經恢復完成。

收並購我們看準還是大灣區、長三角這一代作為主要的目標，這塊經濟發達，競争力相對也比較激烈，我們也在尋找突破，希望未來在收並購方面有不錯的表現。

現場提問：去年11月集團花了一個多億港元來收購佳兆業金融，除了金融牌照的考量之外，這個交易是否還有其他因素，集團對金融闆塊的布局是否還有其他規劃？

郭英成：這是一個發展上的問題也是一個創新性的問題，我們收購這個牌照以後，佳兆業基因有金融屬性，現在我們叫金融科技集團，往這方面在走，希望未來在線上包括輕資産方面能取得不錯的表現，今年或者明年，希望下半年開始有很不錯的表現。

這個牌照里面是有現金的，當時投了一個多億現金在里面，我們收了以後還有九千萬的現金在里面，牌照的收購我認為是合理的價格。我們确實需要發展這一塊的業務，我們叫金融科技定位。

現場提問：受疫情的影響，集團的派息和分紅方面會不會保守或者審慎一點？管理層會不會有回購的計劃？

郭英成：派息，從2018年開始，每年都會保持一個比例。疫情期間有錢最好，因為東西很便宜，土地很便宜，現在溢價率也不高，特别是拍賣的溢價率相對比較低，我們要跟股東和發展做一個平衡。去年中期和年末，我們也派了一毛三的股息，未來假如經濟形勢回暖，公司發展平穩的情況下，我們向繼續加大派息的比例。