觀點直擊 | 為未來打下基礎 景瑞控股規模突圍與轉型選擇

觀點地産網 四月的第一天，景瑞控股“壓軸”發布過去一年的成績單，並舉行2019年度線上業績會。

景瑞控股聯席主席兼首席執行官闫浩帶領首席财務官陳超、聯席公司秘書兼資本市場中心總經理蔣冰弦，出現于直播視頻中。

年報顯示，2019年全年，景瑞控股收入為132.85億元，同比增長約17.9%；毛利為26.85億元，同比增長約5.42%；毛利率為20.2%，同比下降2.4個百分點；經營利潤、年内利潤、公司權益持有人分别為20.73億元、12.85億元、9.04億元，分别下降5.77%、1.37%、12.44%。

雖多項指標均有略微的下降，但闫浩說，去年景瑞控股各項指標都保持基本穩定：“總體上，這幾年的經營業績還是保持了非常的穩定，在經營過程中，景瑞一直貫徹審慎穩健的财務管理政策。”

作為中型體量的房企，很難在日益分化的房地産業實現短期跨越。正如闫浩所說：“市場波動性大，不确定性大，應該要更穩健才能走得更遠。”

2020年将更加復雜，景瑞管理層對于未來的規劃中，提到最重要的是保證現金流安全，把安全放在首位。截至去年底，景瑞控股未償還借款總額增至190.05億元，其中一年内到期的借款占借款總額比重達到49.5%，短期償債壓力較大。

按照景瑞控股以往的數據，一年内到期債務均維持在30%-35%左右。對此陳超回應，随着債務償還以及債務結構調整優化，截止到2020年3月底，一年内到期債務占比回落至35.6%。

另一方面，截至2019年底，景瑞控股淨債務資本比率約為58%，處于較低水平。對于接下來的淨負債率目標，闫浩表示，淨負債率希望控制在80%以内，“景瑞還是一個成長過程中的企業，所以不會刻意把淨負債率放得非常低，合适是最好的。”

闫浩稱，今年會适當加杠杆。

規模如何突圍

“哪怕今年的業績沒有增長，但是要為未來打下一些增長的基礎。”闫浩在會上表達了對于規模增長的懇切。

相較于行業内龍頭房企傾向于求穩，景瑞的規模渴求或許更大一些。2019年，景瑞控股累計簽約銷售額約為251.59億元，同比下降0.31%；合同銷售面積約為120.85萬平方米，同比增長4.05%；合同銷售均價約20819元/平方米。

去年，景瑞控股首次出現簽約銷售額的同比下跌，僅完成年度目標的89.85%。事實上，這幾年景瑞控股的規模發展不夠快，自2016年發力突破150億之後，歷時三年增長100億銷售額左右。

關于今年的推盤計劃，闫浩介紹，2020年會推出355億的貨值，預測去化率70%以上，銷售規模會跟2019年基本持平，貨量集中在杭州、蘇州、甯波、天津、上海、武漢、重慶等一二線城市。

至于此前提及的2021年銷售目標600億，闫浩在會上沒有正面回應，僅表示：“任何目標都是在一個特定環境下提出來的，在經營過程中，我們還是會按照目前的市場狀況去定更可行的目標。”

闫浩坦言：“如果有好的土地儲備增加，2021年一定會有好的增長。”他認為，目前景瑞控股主要還是土地儲備貨值不夠，“不夠的問題還是比較明顯，現在的土地儲備還不能支撐我們兩年的持續發展。”

數據顯示，于2019年末，景瑞控股土地儲備約為470.84萬平方米，與上年期末相比基本持平，多分布于長三角地區一二線核心城市。年内，其在天津、武漢、蘇州、杭州、甯波、上海、南京及嘉興獲得10個項目，增加土地儲備總建築面積約130.02萬平方米，項目總投資額約為85.83億元。

“今年我們也有計劃，希望能夠在土地價格保證盈利的情況下，适度增加一些土地儲備，土地投資額會以銷售回款40%作為指標控制投資。”闫浩表示。

他進而介紹，城市布局上，還是以一二線核心城市為主，新進城市主要是完善成渝都市圈的發展，也看重合肥，進一步完善長三角都市圈。

投資計劃方面，闫浩認為，上半年會有拿地的小高潮，並不一定是最合适的時機。因而景瑞控股的投資節奏以上半年為輔，下半年為主，全年投資計劃90-110億。

“投資要保證盈利，不會去拿地王，将以一二手並重的方式進行投資，招拍挂和收並購都會涉及。”他續稱。

存量的焦點

景瑞控股房地産主業增長放緩的另一面，是其輕資産轉型的發展。2017年，景瑞控股提出向輕資産轉型的道路，分出辦公、公寓、房地産基金、産業鍊投資等多條戰線。

2019年年報中提及，圍繞房地産主業，集團在2020年3月初将原有的五大業務平台進一步調整優化為優钺資管、景瑞地産、景瑞不動産、景瑞服務和合福資本五大平台。

其中景瑞地産主要負責房地産開發，優钺資管從事房地産基金募資和資産管理，而景瑞不動産專注上海、北京等一線及強二線城市的城市更新，公寓及辦公樓開發、持有及租賃運營管理。

而景瑞控股對于存量資産的投融管退能力，成為本次業績會中關注的焦點。據陳超介紹，到目前為止，景瑞控股實現了三個項目的退出，其中收益最好的是北京NAGA項目，淨利潤是1.2億左右。

資料顯示，于2018年3月，景瑞控股锴瑞辦公通過法拍方式獲取北京NAGA上院項目，成本為3.2億。

此外，陳超也提到于2019年退出的還有北京程遠大廈項目，收益130萬左右，是基本持平的一個退出，“另外還有一個退出交易還沒完成，是北京新華文化大廈項目，在價格上也有一定優勢。”

據觀點地産新媒體此前報道，3月23日，景瑞控股公告稱，交易雙方已于當日就出售北京新華文化大廈項目簽訂協議，預計景瑞控股将自出售事項中錄得收益約5617.7萬元。

至于持有型物業的投資標準，闫浩在會上表示，退出時IRR不能低于15%。

“從現在來看，這三個項目的平均收益回報率超過15。”他認為，存量持有市場還是有非常大的機會。

另外，會上透露，今年大概有一兩個項目會安排納入退出計劃。闫浩表示：“至于最後是不是退出，要看價格，以及市場是不是有合适的機會。”