觀點直擊 | 維持原有發展增速 綠城服務稱将繼續尋找合作機會

觀點地産網 避開了3月份的高峰時段，綠城服務是為數不多選擇在“愚人節”這天召開業績會的企業之一。

或許高管們的行程也受到了疫情的“禁锢”，4月1日這天，綠城服務出席線上業績會的管理層陣容略顯龐大。

除了董事會主席李海荣、副主席楊掌法、行政總裁吳志華、執行總裁陳浩外，出席會議的還有首席運營官金科麗、園區集團總經理劉玲玲、财務管理部總經理辛蓉，以及副首席财務官王一吉。

李海荣致辭開場後，依舊是由吳志華來負責介紹綠城服務過去一年的業績表現。數據顯示，于2019年里，綠城服務實現收入為85.82億元，同比增長27.9%。實現毛利15.47億元，同比增長29.2%。毛利率為18.0%，較2018年全年增長0.2個百分點。

近兩年來，各房企旗下的物業平台争相上市，而與一貫以來被低估的地産股不同，物業股一直以來在資本市場都頗受歡迎。

或許也因此，綠城服務業績會上來自外界的提問顯得格外積極。管理層們自然不會放過這個與資本市場對話的機會，甚至在最後主持人打算按原定時間結束問答環節時，管理層們還主動提出：“由于提問踴躍，公司這邊也可以再增加回答兩個提問。”

“會堅持原有的增長速度”

與地産主業不同，物業公司由于所需的資金投入不多，現金流壓力較小，所以與地産業務相比，往往能夠取得不錯的規模擴張速度。

截至2019年12月31日止，綠城服務的物業在管項目面積達到2.11億平方米，儲備項目面積為2.33億平方米，與2018年相比分别增長了24.6%和21.4%。截至期末，綠城服務的在管項目達到1454個，覆蓋全國29個省、直轄市和自治區，以及147個城市。

随着物業在管面積一起增長的是綠城服務的利潤表現，作為綠城服務最大的收入和毛利來源，物業服務闆塊的貢獻在綠城服務總收入中占比63.5%，在總毛利中占比40.1%。具體收入為54.52億元，同比增長22.2%，增幅基本與總收入的增長相匹配。

也有人對此指出，盡管綠城服務的規模和利潤都有超過20%的增長，但和部分同行相比，這一速度似乎仍不算太快。

能夠看到的是，此前已經披露了年度财報的雅生活和碧桂園服務，2019年的總收入分别為51.27億元和96.45億元，同比增長幅度分别為51.8%和106.3%。除此之外，同日舉行業績會的濱江服務，去年的收入增速也高于綠城服務，達到37.8%。

當被問及怎麼看增長較慢的問題時，管理層的态度顯得頗為堅定：“我們還是比較有特色的一家公司，未來還是會繼續堅持自己的戰略，保持原有的發展速度。”

其指出，最近幾年行業内出現了一些規模較大的並購案，因此有些企業增長确實非常快。“尤其是像去年像雅生活和中民投的並購，招商和中航的並購等。不過，這些還是一個特殊狀況，我認為不會有持續、長期地出現這種大並購的情況。”

緊接着，管理層介紹稱，從目前的行業情況來判斷，綠城服務會一如既往地堅持區域聚焦的策略，逐步加強對一二線城市的布局，以及對于高端項目的聚焦。

從地區上看，綠城服務2019年的收入主要來自于華東區域，占比超過了70%，在管面積占總面積的66.5%，較上一年略有下降。其中，僅杭州區域的收入占比便超過了35%，甯波地區占比也有6.9%。

其次是環渤海區域，收入貢獻占比12.6%；在管面積占比14.6%，同樣較上一年略有下降。而此消彼長之下，珠三角區域雖然收入貢獻與去年一樣仍然只有5.5%，但其在管面積占比則增長至8%。

“公司每年都會制定一個發展戰略，以保證每年的增長率都能在20%以上，而今年的營收增長率會在20%-25%之間。”

管理層表示，盡管今年受到了疫情的影響，但對全年的影響不大，也能看到目前的收繳率已經比去年同期取得了一個明顯的增長。“我們的增長速度是符合行業和公司自己的發展節奏的，至于排名的話，應該是會維持在前五名左右的。”

答疑龍湖入股與非住宅業務

雖然物業服務闆塊是綠城服務的主要收入來源，但值得一提的是，其非住宅業務在去年的發展情況似乎要比住宅業務好一些。

從業務組成來看，綠城服務的收入來源里除了物業服務外，還包括了園區服務和咨詢服務。其中，園區服務收入為19.13億元，占集團收入的22.3%，同比增長46.0%；咨詢服務收入為12.17億元，占集團收入的14.2%，同比增長29.6%。

對此，管理層表示，綠城服務過去五年時間里一直在加大非住宅領域的市場拓展，尤其是去年，公司重點在商務辦公樓領域進行了拓展。“我們今年的拓展力度會比往年更加大，尤其是在這次疫情當中，我們推出的一些平台也得到了很多地方政府以及産業園辦公樓的采用。”

除了上述幾部分外，市場更多關注的還有綠城服務的教育闆塊。事實上，衆人對于綠城服務花費精力去運營這一闆塊一直有着不同的說法，也有人認為該業務會對綠城服務的整體營收和利潤表現帶來負擔。

從過往兩年的數據來看，綠城服務2017年、2018年在文化教育服務上的收入分别只有2016.5萬和3573.8萬元。2019年，該部分業務的收入為1.92億元，占整個園區服務闆塊收入的10%。

2019年4月，綠城服務斥最多6720.4萬澳元收購澳洲幼教集團MAG約56%的股權。當被問及這筆投資的回報情況時，綠城服務管理層介紹說：“去年合並到我們這邊利潤是828萬元，淨利潤率是6.2%。”

數據顯示，2019年MAG的總營收是1.34億元，毛利在3200萬元左右，毛利率為23.94%-24%。管理層表示，在目前的疫情狀态下，公司給MAG做出的業績指引是2020年保持基本營收為3億元，利潤率保持在6%左右，基本與2019年持平。

除了投資教育集團外，衆人的關注點也包括了年初時龍湖的入股。而管理層對該次股權轉讓下的定義則是：“這是龍湖的一次戰略投資。”據透露，依照綠城服務與龍湖之間的協議，後者未來還将繼續增持5%的股份。

而對于綠城服務自身而言，管理層透露，這是公司希望構建一個生活服務聯盟過程中的一部分。能夠看到的是，除了引入龍湖之外，綠城服務在2019年初時也同樣有過類似的股權操作。

彼時，濱江服務赴港上市，而綠城服務則是作為其三個基石投資者之一，並與其余兩家杭州東業、天堂矽谷資産共計認購了濱江服務的2474萬股股份。

“不管是我們入股了濱江服務，還是引來龍湖的入股，對于我們自身來說都是希望通過股權的捆綁，擴大整個生活服務聯盟的客戶規模。同時，股權的交叉持股也可以保證聯盟的整體穩定性。”管理層透露，綠城服務今年還将繼續尋找這方面合作的機會。