觀點直擊 | 建業的戰略期 胡葆森談2020年總要求(實錄)

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2020-04-01 22:15

  • 胡葆森對建業地産的未來幾年提出了新要求:“我提議把建業地産未來的2-3年稱為‘戰略鞏固期’。”

    觀點地産網 稍晚于其他房企,建業地産的業績會定在了4月1日。

    當天下午,董事會主席胡葆森、執行董事王俊、首席執行官袁旭俊、首席财務官胡平、投資者關繫總監及首席投資官梅世荣出席會議。

    與往常一樣,會議的第一項流程是胡葆森致辭,随後梅世荣介紹了過去一年的業績亮點。事實上,對建業地産而言,2019年是個特别的年份:這一年,建業實現河南縣級市全覆蓋、提出要走出河南以及銷售首次突破千億。

    “千億對房地産這個行業來說也不算什麼新聞了,但這對業務聚焦在一個省的我們來講,是具有標志性意義的。”胡葆森表示。

    建業的戰略期

    “2016年,我們的房地産銷售剛剛突破200億,三年的時間,我們從200億跨上1000億的台階,增長了4倍,對我們來講也是不容易的,這是大家共同努力的結果。”

    業績會上,胡葆森回顧了過去一年建業地産的發展與變化,言語中透露出他對手中這份成績單的欣慰與滿意。

    從數據上看,建業地産交出的答卷比較亮眼。

    2019年全年,建業地産實現了河南省18個地級市及104個縣級市全覆蓋,合同銷售金額錄得1011.50億元,同比增長約為39.8%,其中重資産合同銷售金額為718.01億元,同比增長約為33.8%;輕資産合同銷售金額293.49億元,同比增長約為57.0%。按年度輕重資産合同金額計算,建業地産2019年在河南省市場占有率為11.2%。

    期内,該公司實現收益307.67億元,較2018年度增加108.1%;公司權益持有人應占溢利為20.15億元,較2018年度增加74.6%。

    “我們去年整個業績還不錯”,談到建業地産的業績增長、在河南市場的布局等情況,胡葆森如數家珍,娓娓道來。

    “但任何事情都有兩面性,三年增長了800億,有沒有問題呢?實際上也是有問題的。”他話鋒一轉,開始闡述業績高速增長背後隐藏的一些弊端。

    在胡葆森看來,近年,建業地産實現了高速的增長,與此同時,公司的負債有所增加,盈利能力沒有實現同步增長,雖然去年的利潤比2018年實現了70%增長,但離建業的利潤目標還有不小的距離。

    數據顯示,年内,建業地産溢利率為7.9%,較2018年下跌1.7個百分點。同期,該公司的毛利約80.05億元,同比上升57.2%;毛利率為26.0%,較2018年下跌8.4個百分點。

    對此,胡平也解釋道,2019年公司的毛利率是一個正常的水平,2018年實際上是偏高的。2018年,在建業地産結算的資源里,鄭州和洛陽相對毛利比較高的項目占比偏高。而關于2019年的結算,毛利率就處于全省的平均水平,平均水平是25%左右。

    至于負債方面,2019年,建業地産錄得總資産1439.67億元,總負債為1313.65億元,資産負債率為91.24%,較2018年89.9%的負債率上升約1個百分點。此外,建業地産的融資成本亦由2018年約人民币2.26億元上升74.8%至2019年約人民币3.95億元。

    “我們的毛利率有所下降、負債比例略有上升、成本節約空間還存在、産品的溢價能力並不是十分強,這些就說明我們在經營管理上還有很大的提升空間。”胡葆森這樣指出。

    2020年的總要求

    針對業績背後暴露出的問題,胡葆森對建業地産的未來幾年提出了新要求:“我提議把建業地産未來的2-3年稱為‘戰略鞏固期’。”

    按照他的說法,“戰略鞏固期”就是鞏固過去三年快速成長的成果,同時要着力于降低負債率,提高盈利能力,提高自己的成本控制能力,從而在國際市場和國内市場還存在着不确定性的時候,把企業的發展安全性繼續提高。

    站在千億新起點,胡葆森顯得更加從容,或許,這種從容與淡定可以從其業績數據窺探一二。

    财報顯示,于2019年12月31日,建業地産擁有物業銷售未結轉金額約為634.71億元,對應毛利約為146.05億元,此外,合營企業及聯營公司的物業銷售未結轉金額約為人民币174.66億元,對應毛利約為40.58億元。

    這也就意味着,上述金額将會在接下來的兩到三年結轉為建業地産的收益與毛利。袁旭俊在會上也提到,已售未結會是建業2020年業績比較強有力的支撐,今年建業地産将重資産銷售目標定在800億元。

    事實上,當胡葆森将目光放到了企業的安全性與盈利能力上時,建業地産的管理層對新一年的布局和發展也有了新的考量。

    最顯而易見的是建業在中原的布局變化,這家下沉至河南“省市縣鎮村”五級市場的企業似乎慢慢地将重心重新拉回鄭州大本營。

    據悉,2019年,該公司通過招拍挂和股權合作獲取土地約476.5萬平方米,新增儲備建築面積約1303萬平方米。截至2019年12月31日,建業擁有土地儲備建築面積約5093萬平方米,其中權益建築面積約3858萬平方米。當中,該公司在鄭州擁有的土儲面積達到1371萬平方米,占總土儲的26.9%。

    充足的土儲是企業實現更高銷售目標的基礎,事實上,2016年至2018年三年時間,建業在鄭州拿地的總金額約為75億元。而去年上半年,建業頻繁落子鄭州,僅前三個月就花了55億元拿下多宗地塊,新增土儲超過15萬平方米。

    也正是因為土儲的不足,前些年,建業在鄭州的市場份額逐漸降低。數據顯示,2018年其在鄭州市合同銷售金額為137.99億元,占重資産合同銷售金額的比重為25.70%,較2017年再度下降0.7個百分點。

    “在2019年的總銷售中,鄭州占22%。”袁旭俊預期,2020年,鄭州的銷售額占比将要達到25%左右,其他的地級市占到50%,另外縣城占到了25%。

    “往後2-3年,我們希望把鄭州的市場份額提高到30%-40%。”

    以下為建業地産股份有限公司2019年投資者業績會問答實錄:

    現場提問:經過了2019年的突破,尤其是實現了全省縣級市全覆蓋之後,2020年主席會在公司的哪些方面繼續努力實現突破?在全覆蓋的市場里我們如何挖掘這些市場的潛力?

    胡葆森:今年1月中旬的時候,我們在開封,在集團管理年會上就提到,大家知道我是一個憂患意識還算是比較強的人,我認為任何一個企業,主要針對我們自己過去3年的快速增長,從200億增長到1000億,這當然是一個很好的事情,也是我們管理團隊帶領全體員工拼搏的結果。

    但任何事情都有兩面性,兩年增長了800億,有沒有問題呢?實際上也是有問題的,我們其實在業績的背後還是暴露出了一些問題,這就說明我們在經營管理上還是有很大的提升空間。

    因此,我提議就把2020年,包括明年和後年,我的原話就是,把建業地産未來的2-3年稱為“戰略鞏固期”。

    戰略鞏固期就是從戰略上來講,我們從2002年開始實施這個戰略,到去年用了18年時間做到了(省域)全覆蓋,特别是過去3年實現高速增長,跨上了千億台階,這都是很好的事情,但遇到了一繫列的問題。雖然我們看到今年的利潤比去年實現了70%的增長,但離我們的目標,離行業的標杆水平還有不少的距離。所以我們的戰略鞏固期就是要着力于降低負債率,提高盈利能力,提高自己的成本控制能力。

    也就是說,在國際國内的市場和行業還存在着不确定性時候,要把企業的發展安全性繼續提高,鞏固過去3年快速成長的成果,同時把自己的管理,把負債降下來,把自己的産品溢價能力提升,把我們産品的打造能力也繼續提升,讓我們的産品,企業的持續發展建立在産品和服務不斷提升的基礎上,實現一個有質量的增長。這就是今年我們管理的總目標。

    對于規模的增長,今年作為董事會沒有給管理團隊提出很高的要求,剛剛講到的重資産銷售目標800億是經營團隊自己提出來的,不是我要求的,我今年提的要求就是戰略鞏固期,讓企業更加安全。這是我對建業地産今年總的要求,鞏固過去3年的快速成長的成果,繼續提升我們的管理水平,讓建業實現有質量的增長,總結出來就是幾句話,謝謝。

    現場提問:公司過去幾年,甚至更長的歷史,合約銷售的占比是逐年下降的。但看到2020年的現金流規劃里面,銷售費用要增長30%,相對于合約銷售的增長是快很多的。這個原因是我們會預計銷管費用對合約銷售的比例會有所上升呢,還是我們在合約銷售的增長預算上是更高的?

    胡平:我們在2019年的時候,剛剛我們主席也講到了,全省覆蓋的戰略動作已經落地了。既然是全省覆蓋,我們會進入一些縣級市,所以相對應的我們這個管理動作鋪開之後,在2020年的銷售方面對應的營銷人員投入,還有市場的推廣都會有一個支出的安排。

    第二,我們在2020年的重資産銷售目標是800億,但面積增幅對比去年同期多,也就是說我們的項目會多,因為我們進的縣比較多,單價比較低,但對應的人工投入是跟着面積走的,一般不會跟着金額走的。主要是這些原因,人員的增長和推廣的增加,大概增幅會高于銷售額。

    現場提問:2019年已竣工但沒有銷售的面積有一個蠻大幅度的上升,将近240萬平方米,這個數據跟竣工和實際入帳的面積的增幅也是相符合的。相對應我們2020年計劃的竣工增長是比較低的,我們應該在這些數據里如何理解2020年結轉收入的增長?是已竣工沒有銷售的部分歸到2020年銷售並且結轉來支撐入帳的增長嗎?

    胡平:因為我們從2018年開始采用新的會計準則,結算的面積里面包括兩個,一個是按時點交付的,一個是按照完工進度,所以竣工面積和交付面積和最後結轉的面積,沒有辦法完全地匹配的。如果對于我們2020年的業績可以看到,我們的已售未結這一塊,會是我們2020年業績比較強有力的支撐。

    現場提問:想請教第一個是分紅方面,今年50%的分紅比例,未來我們應該怎麼看分紅呢?

    王俊:因為業績的增長,我們希望讓股東分享到公司的成長,所以有一個比較慷慨的分紅比例。分紅比例我們按照總的淨利潤的50%分配。

    有幾方面原因,我們參考了地産行業今年有不少公司的業績不錯,分紅的比例也不低,整個地産行業差不多在35%-50%之間的水平。第二,參考了公司現金流的情況,剛剛胡總也介紹了,實際上1-3月雖然受到疫情的影響,但在3月我們取得了不錯的銷售業績。所以結合幾方面,我們有這樣的分紅政策。

    現在的分紅比例,也是跟我們上半年的分紅比例是相若的。我們的分紅比例每一年都會評估,每一年評估的幾個參考因素也是基于我剛剛說的幾點,第一是當然看企業現金的情況,視企業現金的情況決定分紅的比例;第二,會參考同行業的水平;第三當然看公司的業績,公司業績好就會分得多一些。不是說這一次分得比較慷慨,以後每一次都會按照這樣的比例來,但總的原則在不影響公司現金的情況下,還是希望給股東一個持續穩定的回報。

    現場提問:關于咱們以後銷售的城市能級分布,中期的時候提到一個目標,要增加鄭州的貢獻率差不多30%,比2019年的22%的貢獻率是有上升的,與此同時管理層提到說要繼續深入全覆蓋,下沉鎮級、縣級市,請問一下管理層2020年和以後整個推盤的計劃是怎樣的?鄭州以及更低能級的鎮級的分布,謝謝。

    袁旭俊:我們2019年鄭州的銷售占22%,今年也做了這麼一個安排,今年整體的銷售鄭州占到25%左右,其他的地級市占到50%,另外我們的縣里占到了25%,基本是這樣的布局。因為我們2019年獲得了大量鄭州的土地,整個銷售體現後面慢慢有這個過程。同時我們在2020年新增土地的時候都關注到了,我們拿土地的重心關注到鄭州、洛陽,包括新鄉、商丘等高回報的城市,我們也會做一些傾斜,這種前提下,往後2-3年,我們希望把鄭州的市場份額提高到30%-40%,2020年鄭州的銷售份額會占到25%-30%之間,确保25%,大概是這樣的情況。

    現場提問:從技術層面來講,輕資産之後的結算是怎樣的情況?這次疫情,如果公司的工期或者整個交付和結算有一定的滞緩,輕資産的收入包括入帳會不會有一些影響?

    胡平:我們輕資産的結算主要是整個項目開發周期平均計算的,如果一年12個月除以開發周期以後乘以12個月,是當年确認的結算收入。目前疫情的影響我們判斷是2個月左右,對全年結算的影響是很少的,這個不用擔心。

    現場提問:現在政策方面不是一刀切,彈性會高一些,想請胡總介紹一下河南省的房地産政策,您怎麼看疫情過後大概會有怎樣的政策方向?

    胡葆森:我印象中大概從2001年、2002年開始頻繁的調控,這也是政府控制這個行業正常的施政的行政手段,我們也經歷了差不多20年的調控,對政策的敏感性從個人來講逐漸降低了。

    為什麼呢?因為大家知道,建業28年了,在市場上經歷了各種大的政策調控、波動,大的波動我印象從2009年國際金融危機那一次,包括2011年之後的雙限,又包括土地市場在2004年的8.31大限等等。大家知道中央的宏觀經濟,經濟全球化,受國際疫情的蔓延,包括前期國内疫情的影響,宏觀經濟今年肯定是受影響的。有些經濟學家比較悲觀一點地講,今年可能GDP增長會跌到3%以下,當然這是比較悲觀的。中央肯定還是希望能保持在5%,至少保持在5%以上,至于能不能保持在6%以上,大家還在努力。

    從這個方向來看,從金融政策和房地産的行業政策來看,就我個人的經驗來講,不會繼續收緊。但中國經濟這幾年通過宏觀調控,剛剛取得了調結構的成果,不會因為疫情突發的影響,突然把房地産市場從供應端、從消費端又放開。供應端比如說原來的限價、限售這些供應端的控制也不會馬上放開。從消費端那一端,比如說限購對每個城市,特别是河南鄭州、洛陽這些二三線城市不會馬上放開,讓你對戶籍的購房,限購的政策突然馬上放開,我想也不會。

    所以無論是供應端還是消費端,不會對房地産行業馬上放開,讓你像10年前或者15年以前那樣,我覺得還不會,因為突出的還是“穩”字,不會把房地産作為短期刺激經濟的手段,這個政策兩年前已經開始實施了。不會把中國的經濟對房地産的依賴性,不會繼續增強,也不會因為疫情的影響突然把房地産拿過來作為一個很重要的武器,或作為刺激經濟的重要手段,我覺得也不要有那麼高的期望。

    我總的判斷,今年無論從供應端還是消費端,政策上不會有大的放開。反而在金融政策上,對實體經濟大家都看到不斷地降準,不斷地釋放貸款,使得流動性會增加,這些雖然沒有直接的,但從間接的對供應端和消費端都會一部分流入到房地産這個行業。對房地産來說,利好的消息還是有的。

    我總的判斷,今年市場雖然受疫情影響,可能有10%左右的下調影響,但從比較好的、比較健康的企業來講,過去幾家比較優秀的企業也沒有調低今年的目標。好的企業對政策的依賴性不會那麼高,反而生存狀态不好的企業,即使沒有疫情,在房地産市場格局的調整過程中也會逐步地出局,只不過因為疫情的影響他們出局的速度可能會加快。這是我對市場總的判斷。

    現場提問:過去半年開始看到726(築友智造科技)和832建業地産有一些互動,管理層對726上市公司(築友智造科技)和建業地産,往後怎麼看整個公司的發展?

    胡葆森:去年業績發布會的時候,中期也有朋友問到這個問題,我今年從大建業集團的角度做出了比較重要的並購,主要因為我大約在15、16年之前,我和王石、馮侖經常去日本,看日本的住宅産業化,我去年也和大家談到了這一點。建業地産收購築友的目的是希望幫我們樹立行業自信。

    房地産行業雖然過去20年取得長足的發展,但從産品質量來講跑冒滴漏的現象沒有得到根本的解決。怎麼解決呢?還是通過房子在建造的過程中利用模式化、標準化、産業化幾個手段,設計的模式化、産品的産業化,以及整個産業鍊的標準化,來實現産品的跑冒滴漏問題得到根本的解決,也就是說提高你的産品自信。

    建業地産過去28年培育了戰略自信、品牌自信、文化自信,我們從5年前開始着力于産品自信,所以在産品自信過程中收購築友是非常重要的舉措,通過築友和地産形成的協同,主要解決我們産品制作過程中跑冒滴漏的問題,讓我們的産品不斷地提高住宅産業化率,不斷地把我們的産品交給築友去智造,讓我們的産品在市場上通過産業化,標準化、模式化,設計改善産品的質量,從而進一步提高我們的産品品質,從而樹立我們的産品自信。今後他和建業地産的協同還會不斷地增多。

    這一點我剛剛講了這麼多,他和建業地産今後把産品的制造,包括智能化在智能家庭、智慧家庭、智慧樓宇和智慧社區,三重智慧繫統,今後築友智造也會擔負起這個責任,也就是說讓我們的産品在市場上,能夠幫助建業地産樹立我們的産品自信。

    關聯交易數額比較大的時候還會開特别股東大會,甚至提交股東大會表決,這方面随着關聯交易的增多,我們會按照市場的要求提前做準備,做披露的準備。

    現場提問:資産負債表上看到受限制現金增長到80億的水平,可不可以介紹一下80億里面是怎麼受限制的?

    胡平:這些受限主要是三個,一個是我們按揭的保證金大概有25億,另外是我們做商票的承兌保證金接近24億,另外我們做了長期的,超過3個月以上的定期理财,大概有21億,主要是三個部分的組成。

    現場提問:關于公司的輕資産業務,這一塊收入貢獻今年已經超過10個億了,近期我們會有分拆的打算嗎?如果要拆分,公司會不會考慮以特别股息的方式分派給現有股東呢?

    王俊:輕資産的分拆方面,我們目前沒有可以披露的信息,如果有的話我們會第一時間做公告的披露,目前沒有任何可以披露的信息。

    現場提問:公司去年探索往河南以外地區發展的可能性,管理層能不能分享一下走出河南的進度是怎樣的?

    胡葆森:我去年在輕資産走出河南的時候提出三個條件,中原建業,就是我們的輕資産業務承擔着走出河南的戰略任務,但我依然會堅持三個大的原則:第一,走出河南必須是用輕資産的模式;第二,我們相對有一個半徑的限制,大約就是以鄭州為中心,用500公里劃了一個範圍。

    因為鄭州是中國高鐵的重要樞紐,現在除了東西南北四個方向以外,米字形,東南、東北、西南、西北四個方向,現在往西南方向的重慶、四川那邊高鐵也通了,往東南方向的安徽、合肥方向的高鐵也通了,也就是有六個方向,米字形的八個方向已經通了六個方向。

    為了發揮交通優勢,未來兩年往山東濟南的東北方向,以及往山西太原的西北方向,這兩條高鐵未來兩年也會開通,這樣一來為整個輕資産業務走出河南提供了非常好的條件。研究高鐵500公里的半徑,我們劃了一個範圍,大約有3億人口。

    其實這是建業地産2008年上市的戰略指向,要做中國中部的市場,500公里半徑的原則我們要堅持。我們去年在新疆庫爾勒有一個輕資産項目,因為河南老鄉在那里,大家知道新疆有将近300萬河南人,有一些創業有成,也拿有地,希望用輕資産業務跟我們合作,而且大家看到成果很好。新疆庫爾勒的項目11号開盤那一天,3個小時把200套房賣完了,那個超過了500公里半徑,這只是一個個别現象。包括在海南也有幾個項目,主要以輕資産為主,大家要知道,河南人在海南買房子,在過去十幾年一直是在海南房地産市場的前三位,我們在海南的項目80%以上是河南的消費者。除此以外都是500公里半徑的消費者。

    第三,我們做中原文化小鎮的産品形态為主,所以我去年給大家報告的走出河南的三個擴張原則,輕資産、500公里半徑和中原文化小鎮的産品形态,未來還是執行這三個原則。

    撰文:龔麗欣    

    審校:劉滿桃



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