北京土拍“倒春寒” 金盞北地塊暫停交易與中海首開等55億抄底

观点地产网

2020-04-02 20:58

  • 此次“倒春寒”過去後,北京土地市場或許會迎來夏季。

    觀點地産網 愚人節裡不全是玩笑,北京地市就發生了件不愚人的事情。

    4月1日,北京市規劃和自然資源委員會官網發布公告稱,因故暫停北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-02、3005-08地塊出讓。

    地塊中止出讓的原因,或許是由于截至公告當日,該宗地都未收到任何一家房企報價。資料顯示,該地塊為純商品房地塊,總建設用地面積約9.6萬平米,起始價為63.63億元,按照原計劃,該地塊将于4月2日下午進行公開競拍。

    有業内人士對觀點地産新媒體分析,區域和地塊本身都沒什麼問題,主要是地塊起始總價略高,起始樓面價達到5.1萬元/平米,但區域内沒有重大利好支撐房價,未來售價承擔的風險較大。

    另外,該地塊體量較大,容積率1.3,限高18米,具備低密豪宅的條件,未來項目或面臨去化周期較長的難題,導緻大量資金的占用。

    無人問津導緻地塊中止出讓,與二月初京城熱火朝天的搶地潮相比,地市似乎又泛起了微微的涼意。

    果不其然,在經曆一個多月空檔後,北京于4月2日出讓三宗地,最終三宗地均以底價成交,成交金額約55億元。

    其中,中海+首開聯合體46億元競得朝陽區金盞鄉小店村3005-12不限價地。資料顯示,該地塊用地面積為8.09萬平方米,最大建築面積為11.2萬平方米,地處東北五環外,屬于北京老牌别墅區——中央别墅區,臨近機場高速,距離首都機場約10公裡,交通通達性高。

    由于總價和樓面價都較低,該宗地出讓前收到了中海+首開聯合體的報價。按該宗地的成交價看,樓面價約4.6萬元/平米,存在一定的利潤空間。上述業内人士稱,該項目大概率會由中海來操盤。

    其實,近期首開與中海在北京拿地熱情頗高。據觀點地産新媒體不完全統計,從去年四季度至今,首開以聯合體方式在北京接連拿下5宗地塊,涉資達到202億元。于2月中旬197億土拍中,首開以聯合體方式斥資133億元奪得昌平、海澱兩宗涉宅地,成為當日最大赢家。

    中海在京城風頭更甚。2018與2019年,中海寰宇天下單盤兩年銷售超過200億元,連續兩年成為北京樓市銷冠。土地市場上,中海亦接連在北京補倉,開年就斥資36.5億元競得石景山不限價地。

    剛過去不久的中海業績會上,管理層透露,中海2019年新增土地權益預算完成1134億元;2020年新增土地權益投資預算為1400億元,同比增長23%。

    望京核心區的花家地西裡商業地塊則是由金隅以3.52億元摘得,該地塊需配建250平米郵政所、2000平米地區菜市場及1.1萬平米回購辦公用房,剩余8600平米的商業辦公用房需由競得人100%自持20年,條件較為苛刻。

    值得關注的是,在當日的土拍中,也出現了中國最早的B端企業服務商和最大的行業門戶網站慧聰網的身影。慧聰旗下的裕聰置業競得京土整儲挂(昌)[2020]005号地塊,成交價為5.6億元,用地面積為1.25萬平米,最大建築面積為3.75萬平米。

    根據挂牌文件的規定,競得人須對該宗地建築規模100%自持,自持年限不低于20年,持有期滿後如需轉讓或分割出售,需征得昌平區政府同意後方可辦理相關手續。

    而該地塊位于昌平TBD科技商務區,毗鄰地鐵8号線朱辛莊站,與慧聰網現在的辦公地慧聰園采購通大廈相近。

    對于此次地市遇冷的原因,上述業内人士指出,除去地塊本身的原因以外,還由于後續有不少優質地塊出讓,令企業的選擇余地更大,因此拿地也更為審慎。

    這意味着,此次“倒春寒”過去後,北京土地市場或許會迎來夏季。觀點地産新媒體了解到,3月27日-30日短短四天内,北京市集中挂牌9宗地塊,包括大興區3宗、朝陽區3宗、順義區2宗、豐台區1宗,總面積約42.1萬平米,總起始價格約為260億元。

    資料顯示,9宗地塊中,順義新城的2宗地塊、豐台區南苑鄉1宗地塊和大興西紅門1宗地塊均為不限價地塊,朝陽區東壩3宗地塊與大興西紅門2宗為限價地塊。

    限價地塊中,朝陽區東壩3宗地塊的商品住房銷售均價不超過6.94萬元/平米,且最高銷售單價不得超過7.64萬元/平米;大興西紅門2宗地塊的商品住房銷售均價均不超過6.44萬元/平米,且最高銷售單價均不得超過7.08萬元/平米。

    而5宗限價地塊和同區域之前的限價地塊相比,價格上限均有所提升。

    另外,北京于3月27日還挂出3宗預申請地塊,其中2宗位于房山區,1宗位于石景山區。總建設用地面積24.3萬平米,總起始價54.38億元。

    而在4月16日起的一個月内,北京将有12宗經營性用地競拍,包括大興西紅門、豐台分鐘寺、朝陽東壩限競房等。

    撰文:陳玲    

    審校:劉滿桃



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