奧園“進京” 11.6億入主京漢股份背後的執念

觀點地産網 一則停牌與一則收購公告，将原本毫無關聯的兩家企業綁在了一起。

4月7日午間，陷入高管辭職、項目轉讓等風波的京漢股份披露公告稱，董事會于4月6日收到控股股東京漢控股集團有限公司的通知，其正在籌劃股權轉讓事宜，拟向戰略投資者協議轉讓其持有的占公司總股本比例範圍為25%-30%股份。

公告中指明，交易對手方處于房地産行業，且有消息指出接盤方是一家前二十強房企，坊間的猜測紛紛指向了融創、世茂等“並購王”。

晚上8時左右，中國奧園發布公告，為這筆交易揭曉了答案：拟以約11.6億元的現金代價收購京漢股份29.99%的股本。

若收購順利實施，實控人田漢及其一致行動人所持有京漢股份比例将從約40.92%降至10.93%，這意味着京漢股份将正式易主，轉而成為奧園子公司。

控股上市公司與收購資産，奧園這步棋背後在謀劃什麼？

京漢控股易主

奧園收購公告披露，于4月7日，賣方京漢控股集團有限公司、建水泰融企業管理有限公司、田漢與買方奧園全資附屬公司奧園集團（廣東）有限公司訂立框架協議。據此，買方已有條件同意收購及賣方已有條件同意出售目標公司約29.99%的股本，代價為現金11.6億元。

于收購事項之前，京漢控股及建水泰融分别擁有京漢股份約37.04%及3.88%的股本，實控人田漢透過賣方合共控制京漢股份約40.92%的股本。

若收購事項完成，奧園将透過買方廣東奧園間接持有京漢股份約29.99%的股本，且待完成目標公司的盡職調查後，将根據國際财務報告準則确定目標公司的财務業績是否並入公司的财務報表。

此外，奧園還将透過借款或協助目標公司融資，向目標公司投入不少于5億元，供其償還借款及用作日常營運。

按此計算，通過這筆交易田漢及其一致行動人所持有京漢股份的比例将從約40.92%降至10.93%，控股權将發生改變。

當晚，京漢股份補充披露的公告中顯示：若本次轉讓全部順利實施完成，京漢控股将不再是公司控股股東，田漢先生将不再是公司實際控制人，廣東奧園将成為公司控股股東，公司實際控制人将變更為郭梓文。

京漢股份稱，公司控股股東及實際控制人變更，不會對公司生産經營、财務狀況、償債能力産生不利影響。引入投資者進一步優化股權結構，有利于公司與股東優勢資源協同發展；有利于促進公司業績增長，維護公司及股東利益等等。

雖把控制權轉讓他人的舉動讓外界震驚，然而觀看這只雄安概念股近來的幾番動作，似乎不難理解。

資料顯示，京漢股份由田漢創辦，是一家在健康養老、綠色纖維、主題小鎮、健康住宅、建築工程等領域進行全國布局、多元化發展的企業，于1996年起家建築裝飾，2000年進入房地産行業，2015年借殼上市。

随後，實控人田漢開始提出向健康産業轉型的戰略，並在2018年喊出“去房地産化”口号。彼時年報稱，京漢股份将“根據公司戰略規劃的推進和調整，未來逐步退出傳統房地産業務，專注于新材料及綠色纖維等相關産業的研發與制造。”

一如許多其他房企，京漢股份的轉型之路並不順暢。

在新業務尚未培育發展成熟、地産業務稍顯停滞之下，京漢股份近幾年在現金、負債、淨利這些指標上表現並不是那麼優秀。

去年三季報顯示，2019前9月，京漢股份實現營業收入17.33億元，同比增長7.14%，淨利潤虧損4263.77萬元，同比下降829.98%，資産負債率攀升至78.38%，在手貨币資金為12.84億元，同比減少35%，不足以覆蓋短期債務。

從業務占比則可以看到，要去地産化的京漢股份，近幾年公司營收大頭仍是房地産業務。2019年上半年，房地産業務營業收入占比72.77%；新業務化纖行業的粘膠繫列産品的營業收入則占比25%左右。

最新2019年度業績預告顯示，京漢股份預計歸屬于上市公司股東的淨利潤同比大幅下降87.29%-93.64%，為盈利1000萬元-2000萬元。

京漢股份于公告中稱，2019年業績發生變動的原因，包括因戰略轉型未新增地産業務收入，而轉型綠色纖維項目仍在建設期，尚未形成收入。

2020年以來，京漢股份向外界傳輸的信号也並不樂觀，高管辭職、股東減持、資産出售、連環股權質押等等。如1月，全資公司京漢置業以1.82億元向北京京台企業管理咨詢有限公司出售通遼京漢置業100%股權；2月，京漢股份董事、副總裁班均辭職；截至2月底控股股及其一致行動人股份質押比例為85.07%。

這家房企看起來似乎岌岌可危。

奧園入主猜想

奧園的並購看起來非常突然，為何會選擇收購一家處于轉型漩渦中的小房企？

目前大多将這一舉動指向了獲取土地儲備資源，尤其是在雄安新區内和環京。

公告顯示，京漢股份項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計約18個項目，總可售建築面積約124萬平方米。

奧園稱，通過本次收購，可深耕已有區域，豐富公司土地儲備資源，進一步增加一二線城市占比；同時，收購事項促進集團與目標集團的戰略整合。

另根據公開信息，京漢股份目前所持項目主要分為住宅和産業綜合體。其中，北京、廊坊、香河、通遼、簡陽、溫嶺等地的項目以住宅為主。天津、雄安周邊、太原、南京、重慶等地的項目以各類産業綜合體為主。

從京漢股份分布土儲來看，北京及環京區域的土儲顯得尤為突出，這對于奧園而言或許正中下懷。

據悉，在奧園内部，對于華北尤其是環京一帶的“執念”由來已久。

逾十年前，奧園前身金業集團與中體産業合作開發了北京、上海、廣州、天津奧林匹克花園項目，從而一炮而紅；後來随着兩家企業分道揚镳，奧園逐漸退出了北京、天津項目股權。

後于2009年，奧園再次謀劃進京事宜。當年7月，以3.7億元通過股權收購的形式獲取了“爛尾樓”耀輝國際城的操盤權，後更名為“長安8号”。

2012年，奧園将長安8号項目出售，具體原因並無披露，之後其在北京尤其一二線的步伐開始停止。時隔5年後，于2017年再次通過收並購拿下位于北京南二環的商住項目以及密雲區域的别墅項目，即“奧園二環廣場”和“奧園·北京源墅”。

從高價爛尾樓到北京源墅、奧園二環廣場，再到如今的京漢股份，這家華南房企沒停止過對京城的渴望。

不過，也有業内人士指出，京漢股份真正位于北京核心地帶的土儲資産並不多，奧園此次收購可能還有更大的考慮。

其認為，目前不少地産公司都在尋求回A，控股上市企業背後或許是有借殼的考慮。

若仔細翻看京漢控股的土儲，目前真正位于北京的開發項目有京漢·東方名苑、京漢·鉑寓及二管廠經濟适用房，以及京漢大廈、金漢綠港、新都名苑三個出租物業，其他更多則是位于河北、天津以及川渝地帶。

另悉，京漢股份發布的公告中稱，股份轉讓完成後，雙方将繼續支持目標公司綠色纖維發展戰略。這一發展戰略中涉及大健康産業、環保等，其中健康養老作為京漢股份的戰略業務，是其戰略轉型的主導方向。

這些業務又與奧園旗下奧園健康所涉業務有所重合，這也意味着，地産之外這兩家公司或許還有更多的資産注入與聯動。

剛剛過去的年報業績會上，郭梓文也稱，在目前經濟環境下，收並購機會還是比較多的，今年仍然會繼續去尋找一些優質的項目，或者企業進行收並購。