解局 | 濱江“增利不增收”與收購東原蘇州項目50%股權

觀點地産網 蘇杭兩地距離不遠，但直到近兩天，杭州老牌房企濱江才正式進入蘇州這座城市。

4月7日，杭州濱江房産集團股份有限公司發布一則關于簽訂《蘇地2020-WG-6項目合作開發協議》公告。據此，濱江将通過增資入股方式與東原達成合作，並與後者共同開發一宗位于蘇州的住宅地塊。

濱江方面介紹，該筆交易完成後，集團将得以增加土地儲備計容建築面積5.14萬平方米，而該項目也是其進駐蘇州的第一個項目。

關于和東原的合作，濱江表示，公司與合作方将本着同股同投、共同投資、共擔風險、共享收益的原則合作開發項目。

從過往經歷來看，這並不是濱江與東原的首次合作。去年，雙方曾在杭州合作開發過濱江東原擁翠府，並且年底已經推盤入市。

借道東原入姑蘇

去年的合作中，東原是主動一方，濱江在杭州的多年經驗是東原所看重因素之一。當場景轉換到蘇州時，主動促成合作的一方換成了“新人”濱江。

相比首次進入的濱江，已經在蘇州“摸爬滾打”了四年的東原顯然更了解當地市場。對于濱江而言，選擇東原這樣既有過合作同時又在當地發展了一定時間的企業，無疑是穩妥之舉。

或許是上一次合作讓雙方感到頗為融洽，濱江和東原此次選擇各自持有蘇州項目50%股權。與濱江以往合作中喜歡“小股操盤”不同，上述項目也将由雙方聯合操盤。

根據協議，濱江将通過全資子公司杭州濱赫企業管理有限公司采用增資入股方式獲取目標公司蘇州禾超企業管理咨詢有限公司50%股權，增資款為100萬元。

雖然增資款數額不高，但既然是聯合操盤，對于項目所需土地出讓金及相關稅費、項目前期啟動資金等，濱江與東原将按股權比例向目標公司或項目公司同時、對等投入。

資料顯示，濱江與東原将要合作開發的項目為蘇州2020-WG-6号地塊，該地塊位于蘇州高新區浒墅關開發區文昌路東、大同路綠化地北，土地面積2.57萬平方米，計容建築面積5.14萬平方米，為城鎮住宅用地。

觀點地産新媒體獲悉，該宗地塊是東原以7.29億元價格拿下的，成交樓面價1.42萬元/平方米。根據前述“共同投入”原則，濱江在土地出讓金這部分需要支出約3.65億元。

據介紹稱，這應該是濱江今年新進入的第一個城市。

業内人士指出，濱江拿地重點基本上集中在長三角，尤其是杭州及周邊區域。從區位角度來說，蘇州作為長三角區域除杭州之外又一座熱點城市，吸引濱江的關注實屬正常。

除此之外，蘇州市場熱度也是濱江入駐的一大因素。今年以來，蘇州推地動作頻繁，3月份土地市場逐漸恢復後，蘇州曾出現兩次成交總價上百億的土拍。

3月25日至4月1日短短一周内，蘇州土地出讓總金額便達到了260億元。

頻繁推地中看到，過去一個月，包括新城、金地、建發、卓越、恒泰、大發、越秀地産等來自全國各地房企紛紛落子蘇州。

“濱江這次入股項目正是東原3月25日搶下的，有搶灘蘇州心思的遠不止濱江和東原兩家，而這個項目也只是濱江在蘇州的開始。”

财報里的“秘密”

對于濱江來說，合作開發模式早已是輕車熟路。

2019年上半年，濱江新增15個項目中僅有一個金華住宅項目是持有全部比例，其余14個項目均為合作開發。

這樣的擴張模式除了較為穩妥之外，更直接的好處是能夠幫助濱江盡快達成“千億目標”。正因為此，也導致了部分觀點認為，濱江2019年千億業績顯得有些成色不足。

據觀點指數研究院公布的《2019中國房地産權益銷售金額TOP100榜單》，濱江2019年權益銷售金額約為447.3億元，遠在50名之外。據此計算，濱江去年權益銷售比例低于40%，只有38.88%。

事實上，權益占比不高是房地産企業在沖規模路上一個常見的現象，也确實有不少房企在沖過千億之後才逐漸提升權益比例。但濱江不到40%的權益比例，似乎顯得有些過低了。

從濱江去年幾個時間節點的表現來看，權益不高也導致一些财務數據出現了變化。

去年前三個季度，濱江營收為99.39億元，同比下降了18.75%；與此相反的是，歸母淨利潤為8.61億元，同比增長了21.83%。

對于這一“增利不增收”的現象，濱江的解釋是營收下降是由于納入並表範圍項目結轉收入同比減少，淨利潤增長是因為來自聯營企業的投資收益在歸母淨利潤中占比較高所致。

一般來說，房企在合作開發過程中會有部分合作項目非並表。由此，對于這些房企而言，非並表合作項目增加最終會表現為對聯營及合營企業投資收益的增長。

換而言之，房企來自聯營企業的投資收益占比增高，意味着非並表合作項目相應增多。但由于這部分項目不並表，因此在營收表現上無法得到體現。

根據其最新公布的2019年财務報告，濱江2019年全年實現營業收入250.35億元，較上一年同期增長了18.56%。不過，與全年歸母淨利潤同比增長34.6%至16.4億元相比，營收、盈利增速仍不算匹配。

關于2020年的目標，濱江集團並未給出太多确切數字，僅提出要“繼續保持和夯實千億”。從其他同行發展軌迹看，解決沖規模後“遺留問題”，或許會是濱江下一步需要考慮的事情。

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