房企再“圍獵”合肥 奧園首現與佳源、和昌重返舊戰場

觀點地産網 在三月份的土拍中，二線城市合肥借着長三角地區的地理優勢，收獲了一波房企的“追捧”。

在3月5日、6日鼠年首場宅地土拍中，超過20家房企同台競争，其中不乏萬科、旭輝、綠地、中梁、招商、保利、金科、中海等一線房企。其中，綠地、中海、陽光城以最高限價成功收獲“獵物”，同時競得的地塊均有産生自持面積。

而衆房企圍獵合肥熱度同樣出現在4月份首場土拍中。4月16日，合肥成功出讓三宗涉宅用地，兩宗位于包河區、一宗位于廬陽區，競得人為奧園、和昌、佳源，合計成交價為29.24億元。

具體而言，奧園以10.91億元+自持面積2.62萬平方米競得包河區BH202002号，溢價率16.03%；和昌以10.59億元+自持面積2萬平方米競得包河BH202003号，樓面價10759.04元/平方米；佳源以7.73億元競得廬陽區LY202001号，溢價率21.35%。

對于今天合肥土拍結果，安徽市場研究人士郭軍表示意外，他說道：“近幾年合肥土地市場都是一線房企、外來房企角逐拿地，而拿地房企中，奧園應該是第一次以自身品牌在合肥進行擴儲，佳源是時隔六七年再拿地，和昌則一直以剛需盤為主。”

土地市場冷熱

事實上，原定于4月16日競價入市共有12宗地塊，但合肥土地市場網于競價前一天，發布了有關現場拍賣的最新公告。

公告顯示，為做好疫情安全防護工作，保障4月16日土地拍賣工作順利進行，将原定12宗地塊改為3宗，分别為包河區BH202002号、包河BH202003号、廬陽區LY202001号。

就部分地塊取消出讓事宜，業内人士表示，取消出讓可能是報名不足，這些地塊大部分都在北邊的長豐，目前合肥北邊整體區域價值沒有合肥西南區域更具價值，未來的房價溢價能力還是有些偏弱，而今天出讓的三宗地塊土地性質更好。

誠然，房企參與競價的情況就已證明這三宗地的“肥沃”。其中，包河區BH202002号吸引了中海、金地、萬科、龍湖、置地、保利等23家房企參與競價；包河BH202003号吸引了萬科、保利、中海、龍湖、金科、金地、新城、奧園等21家房企參與競價；廬陽LY202001号則吸引了萬科、中梁、金科、正荣、佳源在内的6家房企參與競價。

今天土拍率先出讓的是包河BH202003号地塊。到了現場競價環節，在工作人員清點完報價号碼牌之後，現場報價聲此起彼伏，接連報價僅10分鐘，該宗地就已經達到了最高限價為每畝1578萬元，随即進入競自持面積階段。

進入第二階段10分鐘左右，房企報價聲依然此起彼伏，多翻競價後，自持面積已經拍到1.6萬平方米。随後，中海與銀城展開了激烈争搶，銀城報出自持面積1.62萬平方米後，中海立即回應報出1.64萬平方米。激烈競拍仍然繼續，5分鐘後，該宗地競自持面積已被銀城喊到1.84萬平方米。

中海放棄争搶該宗地後，一直保持沉默的和昌半路“殺出”，與銀城繼續展開激烈争搶。最終，開拍不到四十分鐘，和昌力壓銀城，以最高限價每畝1578萬元、自持2萬平方米拿下該宗地。

而下午競價的包河BH202002号地塊競價程度更加激烈，在主持人宣讀完競買規則後，僅經過幾輪報價，其中一家房企直接喊出了限價，可見其拿地之心切。但其被告知不是整倍數報價，報價仍在繼續。

經過“漫長”的5分鐘，包河BH202002号終于進入競自持面積階段。随後，心急的房企們更是選擇了直接跳價報價，由自持0.18萬平方米跳到1萬平方米、再跳到2.02萬平方米。最終，與祥生經過長達10分鐘争搶後，奧園以最高限價每畝1578萬元、自持2.62萬平方米勝出。

觀點地産新媒體了解到，上述兩宗地塊完成出讓後，大部分房企已經撤場。顯然，廬陽LY202001号熱度明顯下降，但依然在中海、正荣、佳源的輪番叫價下，拍出了接近限價的程度，最終由佳源以每畝1188萬元拿下，離限價僅差66萬元，溢價率23%。

入局者奧園、佳源與和昌

在與中海、萬科、保利、龍湖、金科、置地等房企搶地中，奧園、佳源、和昌花了不少的代價，但對于目前上述三者來說，也是一種“舍小利換大利”的選擇。

對于上述三宗地，郭軍表示，合肥土地市場一直比較分化，主城區好的地塊和合肥重點發展的濱湖區和高新區的地塊一旦出來，一般都會被很多房企集中争搶。今天出讓的地塊都是主城區里面的地塊，周邊闆塊非常成熟，配套的公共設施比較完備，是近期拍賣中土地本身性質特别好的一批。

安徽市場機構預測數據顯示，包河區兩宗地塊所在闆塊在售樓盤售價均突破每平方米2萬元左右，而廬陽區地塊周邊樓盤售價接近每平方米1.72萬，今日出讓的地塊售價預計保持相近水平。

從土地性質上來說，地是好地，但對于目前受疫情影響，房企自身面臨着第一季度銷售大幅度下降、資金承壓的問題，此時較大代價拿地，是否是一個良好的時機呢？

對此，市場人士嚴躍進表示，抛開房企本身拿地開發的因素，近期扶持政策較多，拿地約束較少也是重要原因之一；同時因為靠近長三角市場，合肥市場作為一個新興市場後續還有很多機會，包括地價成本調控、人才導入等因素。

基于上述多方面利好情況，在目前本身在合肥核心市場缺乏競争力的情況下，奧園、和昌、佳源三者都需要抓住當下這一機會，擴大合肥市場項目布局和品牌影響力。

觀點地産新媒體初步了解到，2018年，奧園先後通過收並購的方式在合肥獲得蜀山區一個商業項目、長豐區一個住宅項目。

與奧園相比，和昌、佳源布局合肥則更早一些。其中，佳源于2012年12月以33.46億元取得合肥濱湖新區四宗宅地，除去今年3月份競得瑤海區宅地外，期間已經在合肥土地市場沉默6、7年時間。

和昌于2013年1月以6.85億元、62.5%高競得包河工業區一宗商住用地塊，占地面積為150.44畝。據和昌官網顯示，其目前在合肥僅有一個項目，為中央城邦項目。

一位不願意透露姓名的安徽業内人士表示，對于合肥來說，品牌房企廣泛布局，但各家土地儲備量並不突出，房企們都希望有更高的市場份額，加上近幾年合肥大力發展一繫列大科學裝置和高新産業、積極推進人才政策，未來的市場需求量大，房企布局意願更加強烈。

“與之相比，奧園、佳源目前在合肥市場的産品表現力和口碑一般；和昌在合肥多年一直以剛需為主，在包河、新站、廬陽、長豐肥西等都有項目在開發，有一定口碑基礎，市場較為認可。”該人士補充說道。

對于拿地代價中自持面積部分，郭軍則表示擔憂。他認為，目前合肥開發商已經适應達到最高限價後進行競自持面積，能在自持面積上相互較勁說明還是符合成本計算預期。“但在符合預期以外，自持面積中的租賃住房的面積指標、套數指標無疑加大了成本支出，在利潤上要有一定的考究，所以未來在産品上、營銷上都需要花一點功夫。”