方圓49億拿地一石二鳥 廣州按下加速鍵新推137億土地

觀點地産網 17天前剛以58億改造成本摘得塘美村，“本地虎”方圓又花了近50億在羊城摘地。

4月17日下午，廣州南沙區黃閣鎮大井村2020NJY-2地塊入市出讓，最終由方圓以底價48.59億元拿下，扣除安置房面積後折合樓面地價9951元/平方米。

該地塊一個突出特點是體量龐大。據悉，地塊位于南沙黃閣鎮廬前山南路與黃閣大道交匯處，占地面積為16.06萬平方米，計容建面達67.51萬平方米。

觀點地産新媒體了解，地塊由五個小地塊組成，其中地塊一、三、五均為二類居住用地，地塊二則為服務設施用地，地塊四為商業兼容商務用地，預計建成後是一個商住綜合體。

從地段、交通上看，該地塊所在的黃閣闆塊已逐漸成為南沙樓市的新主場；同時，黃閣也可以說是南沙距離廣州市區最近的闆塊，從該出讓地塊來看，距離地鐵4号線黃閣站約1公里，可通過地鐵4号線直達天河金融城以及換乘至CBD珠江新城範圍。

此外，相比于南沙灣等闆塊，黃閣目前的房價尚處于“價值窪地”，目前一手房價僅2字頭。

雖地塊質素及潛力有不小吸引力，不過細窺出讓細則的話，方圓要做的或許是一起“醉翁之意不在酒”的買賣。

據悉，該地塊所處位置具體位于大井村。出讓文件顯示，地塊競買申請人須在本次出讓地塊成交後30天内與黃閣鎮大井村村民委員會簽訂開發協議，同時在本次出讓地塊上開發的商品房辦理預售許可證和房屋初始登記等手續前，大井村需簽訂舊村拆遷補償安置協議的比例必須在80%以上。

更為直接的一點，競買申請人須在用地範圍内配建18.6751萬平方米復建安置房，其中含舊村復建住宅16.32萬平方米，統籌舊村復建商業物業2.36萬平方米，由黃閣鎮大井村按規定建設費用成本價回購，專項用于大井村舊村莊改造。

概括來說，方圓項目須在項目開賣前簽訂村安置協議8成以上，以及配建18萬平安置房。

值得注意的是，據觀點地産新媒體了解，在今年3月9日，廣州公共資源交易公共服務平台發布了《南沙區黃閣鎮大井村更新改造項目公開引入合作企業公告》招標文件。

根據條件，南沙大井村改造範圍為69.84公頃，涉及總改造金額31.22億元。其他條件提及，該舊村須與留用地統籌開發，舊改房源18.6751萬平方米将在留用地中調劑解決，合作企業必須承擔留用地中舊改房源建設成本。

上述條件基本框定了大井村改造企業須負責留用地房源建設，而“18.6751萬平方米”恰好與此次方圓所摘地塊規定配建安置房面積吻合。換句話說，大概率方圓将成為大井村改造合作企業。

“據初步了解（大井村）應該是定向出讓給方圓了。”有廣州業内人士向觀點地産新媒體表示。其稱這是一個“協調出來的結果”，之前方圓已經提前介入大井村，加上今天土地出讓，基本上沒有什麼意外最終由方圓負責舊村改造。

而世聯行廣州大區副總經理林家星此前則稱，設置這樣的挂牌條件也是符合規範的，最近例如越秀地産、廣州地鐵所拿地塊也均有設置一定條件，定向要求配建或者指定主體回購。

不過，其也稱，留用地和村改的操作主體沒有必然聯繫的，本身是兩個不同層面的操作問題。據觀點地産新媒體了解，諸如廣州漁沙坦舊改項目，于2018年富力摘得村留用地項目，後于2019年8月份保利最終成為漁沙坦舊改的意向合作企業。

“不排除半路出現程咬金，不過情況比較少。”上述業内人士認為，一般來說一村一企業。

值得一提的是，若算上大井村舊村項目，方圓在廣州操刀的舊改項目将達到六個。

從去年開始，方圓陸續在廣州拿下多個舊改項目，分别是海珠區鳳和新市頭村、荔灣鶴洞村、南沙東瓜宇村、番禺沙溪村以及今年3月剛拿的塘美村，項目總建面達511萬平方米，總投資金額達322億元。

據方圓旗下舊改平台灣區智慧城市更新相關負責人此前對觀點地産新媒體稱，目前方圓在談的舊村改造項目還有很多個，除了已落地的項目，還有幾個村落也在争取中。

另可以為“大井村究竟花落誰家”提供思路的是，在去年12月20日，保利以底價52億元摘得南沙黃閣巨無霸商住地，樓面價10431元/平方米。地塊同樣為商住地，位于南沙黃閣南路與進港大道交界處西南側，總用地面積12.24萬平方米。

該宗地的若幹出讓細則與今天出讓的南沙黃閣地塊近乎一致，如出讓地塊成交後30天内與黃閣鎮亭角村委會簽訂開發協議；未來開發的商品房辦理預售許可證和房屋初始登記等手續前，需簽訂舊村拆遷補償安置協議的比例必須在80%以上。

同時，出讓地塊包含在此前亭角村計劃更新改造的範圍内。

今年3月5日，廣州南沙區黃閣鎮亭角村改造發出公開引入合作企業的公告，稱将于2020年4月23日在南沙區黃閣鎮亭角村委會舉行公開引入合作企業的競選及成員代表表決會議。

在要求房企里面，便可看到要求參與合作房企截至2018年的總資産不少于8000億元，2018年全國範圍内的物業年銷售額不低于4000億元等條件。單是2018年銷售額不低于4000元，已基本将中標房企鎖定在包括保利在内的前五強，亭角村落袋保利已幾乎是闆上釘釘的事實。

事實上，将三舊改造與公開市場拿地關聯起來，也已成為廣州目前土地出讓的趨勢之一，如2018年12月，花都區就明文公示，在公開引入合作企業意見（試行）的通知文件中指出，引入的舊改合作企業優先選擇參與花都土地公開出讓的企業。

“這也是政府為了刺激公開市場所做的一些行政幹預。”林家星指出。

據觀點地産新媒體了解，過去一季度在土地出讓和成交上相對沉寂的羊城，于4月17日一下子推出了8宗地，其中白雲3宗、從化4宗、番禺1宗，均計劃于5月18日競價出讓，起拍總價逾137億元。

其中，起價最高的為番禺區漢溪大道北側BA0902101、BA0902102、BA0902103等地塊，起價達64.32億元，設置最高限制地價為77.18億元，競價達最高限制底價時，采用“競企業自持商品住房面積+搖号”的競買方式。

對比近日多地土拍出現百輪競拍、高溢價的情況，業内人士認為，随着逐步逐步平穩和明朗，廣州市場也會相對進入恢復和正常化，但是高溢價、瘋狂搶的情形會比較少。

“估計還是底價成交居多，市場趨于穩定的趨勢。”該人士持謹慎看法。