失效招股書 “三巽們”港交所上市與地産小目標苦旅

觀點地産網 “2019年銷售300億，5年内實現千億目標”這是三巽集團董事長錢堃于兩年前許下的豪言壯語。

可惜的是，2019年三巽的銷售未能如其所願，反而有所下降。有統計數據指出，三巽2019年銷售額由2018年的100多億，下降至90億左右。

4月17日，距離這家安徽房企首次向港交所遞交招股書，已經屆滿六個月，這也意味着招股書将面臨失效。它也将成為海倫堡、奧山控股、萬創國際後，又一家招股書失效的中小企業。

此前，業内曾普遍認為，如何玩好這場資本遊戲，是三巽千億規模追擊戰的動力所在。如今IPO折戟，錢堃的另一一個期望，似乎也要落空。

“三巽們”的艱難上市路

如果公司想上市，要去哪兒？毫無疑問，很多人的答案一定是“港交所”。

事實上，2019年全球最火的IPO市場就是港交所，IPO數量和籌資額均雙冠全球。全年新上市公司共有183家，募資3127.41億港元，遞交上市申請的企業高達350家。就連行政總裁李小加也用了“表現不俗”來形容過去的一年。

火爆的人氣帶來了近兩年來資本市場的另一大現象——房企紮堆登陸港交所。對此，萊坊大中華區研究及咨詢部主管紀言迅直言，“香港上市的門檻比較低，企業也比較容易達標。”

據觀點地産新媒體不完全統計，不含物業公司在内，2019年在港IPO上市的房企就有6家，按照上市日期從早到晚來排，分别為德信中國、銀城國際、中梁控股、天保集團、新力控股、景業名邦，它們的銷售規模大多在500億以下，冀圖對接更多的資本發展業務。

不過，在上市這條路上，依然有一些房企走得頗為艱難。

據觀點地産不完全統計，在三巽集團前，還有3家排隊公司審核材料顯示失效，分别為第2次申請的海倫堡和奧山控股，以及第4次申請的萬創國際。即便是如今已經成功上市的匯景控股，也曾過經歷一次“招股書失效”。

數據來源：觀點指數整理

觀點地産新媒體了解，根據港交所上市流程，拟上市公司先向港交所提交招股書及其他文件材料，受理之後港交所會對公司和保薦機構進行問詢，問詢之後還有現場聆訊，通過聆訊之後公司就可以開始準備招股、發行、上市了。

問詢環節，港交所會根據拟上市公司反饋問題的質量、時間等評估滿意程度，如果拟上市公司未能在6個月的有效審核時段内完成對香港聯交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續上市流程，就必須重新遞交材料。

根據各個公司不同情況，問詢輪數和問題數量差異較大，這也間接導致企業上市進程的快慢。

上海中原地産市場分析師盧文曦指出，這些企業上市艱難的具體原因可能各有不同，規模小、企業盈利能力不穩定可能都是資本市場不“買賬”的因素。

以海倫堡和三巽集團為例，2016至2018年，海倫堡溢利分别為28.98億元、19.8億元以及22.56億元；而三巽溢利分别為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元。可以看見這兩家企業三年間，溢利均有增有降，且後兩年均不如第一年，其中三巽集團經營不穩的情況尤為明顯。

而債務方面，2016至2018年，奧山控股的淨資本負債比率維持在很高的水平，分别為316.5%、568.9%和283.1%；而海倫堡淨資産負債率持續走高，分别為69.4%、83.4%和133.7%。此外，海倫堡在招股中還預期，未來“将繼續保持相當高的借貸水平”。

有業内人士指出，中小房企債務問題令人擔憂，並表示，“現在上市的悖論就是債務越高的房企，通常投資人越不看好。可是在估值和價格都很便宜的情況下，房企仍願意來，反過來也說明現金流壓力是非常大的。”

難以實現的“5年千億”目標

2018年，三巽集團将總部遷往上海虹橋。在喬遷儀式上，三巽集團董事長錢堃宣布，2019年實現銷售收入300億元，並在五年内實現千億目標。

雖然三巽集團並未公布2019年銷售額，但據相關人士統計，三巽集團2019年全口徑金額為91.2億元，不但未實現年度300億元的銷售目標，還離千億銷售目標越來越遠。

據悉，三巽集團成立于2004年成立，直到2014年才新增“房地産開發”業務。即便經歷了多年的發展，但從土儲版圖來看，這個地産新人依然只是一家“區域企業”的體量，並不足以支撐其跻身全國一線房企的夢想。

招股書顯示，三巽集團的土儲主要位于安徽、江蘇和山東三個省份的九個城市中。于2019年8月31日，三巽只有35個項目，總土地儲備僅420萬平方米。其中，超過90%的土儲都在安徽。

值得注意的是，截至2019上半年，三巽控股發展中物業的賬面淨值為69.06億元，持作出售已竣工物業的賬面淨值約為3.42億元。換而言之，三巽控股開發中的項目占據了絕大部分。從具體項目來看，三巽控股未出售的已竣工可銷售建築面積約為16.37萬平方米，占總土儲比例為3.9%。

或許随其千億目標一起壯大的，是三巽集團的借貸規模。招股書顯示，2016～2018年及2019年上半年，三巽集團未償還銀行貸款及其他借款總額分别為2.29億元、5.14億元、7.09億元及14.2億元。

對此，盧文曦表示：“目前中小房企沖擊千億元的難度很大，想要從兩三百億要刷到千億梯隊，這個我覺得可能性就不是特别大。”

去年年底，三巽集團迎來新掌舵者，由原正荣地産執行董事、行政總裁王本龍出任總裁。

據悉，王本龍在正荣的履歷其實不長，從2014年6月加入到離職。不過短短5年。但他卻被認為是帶領正荣地産進入千億梯隊，並幫助正荣成功實現上市的主要功臣。

當時，便有業内人士直言，這些經驗與正在追逐規模的三巽集團頗為契合。

不知在未來在他的帶領下，三巽集團能否一改銷售下滑的局面，登陸港交所，並實現千億營收的目標。不過，留給三巽的時間並不多了。