解局 | 首開公司債加速

觀點地産網 從未來往回看，2020年對于房地産而言，到底意味着什麼？沒落年、洗牌年或是加速年，至今沒有清晰的指向。

可以确定的是，房企對規模的追逐從未停止。

4月17日，上海清算所披露，首開股份拟發行2020年度第二期超短期融資券，融資券規模為20億元，期限84天，利率待定。

該筆超短期融資券由平安銀行擔任主承銷商及簿記管理人，杭州銀行任聯席主承銷商。對于該筆募集資金的使用，募集說明書中明确，資金将全部用于償還20首開SCP001本金。

截至募集說明書簽署之日，首開股份待償還債券余額合計548.35億元。其中，中期票據90億元，永續中票50億元，超短期融資券30億元，資産支持票據30.1億元，定向工具40億元，資産支持證券44億元，私募債112.24億元，公司債79億元，債權融資計劃73億元。

其實，以“城市復興”為己任的首開，的确在一定程度上存在較大的債務壓力。

資料顯示，截至2019年三季度末，首開短期借款為8.98億元，一年内到期的非流動負債為301.56億元，即短債合計310.54億元。流動負債合計達1522.3億元，同比上漲13.25%。

截至同期，首開股份持有貨币資金為209.85億元，同比減少35.9%；經營活動産生的現金流量淨額-15.5億元，同比減少200.31%；由于2019年内歸還部分債務，當期籌資活動現金流呈淨流出狀态。

杠杆方面，2017-2018年末及2019年9月末，首開資産負債率分别為80.59%、81.58%和81.77%；淨負債率分别為175.76%、166.12%和186.53%，處于行業較高水平。

不過，盡管債務壓力較大，受惠于其國資背景，首開股份依舊保持行業較低的融資成本。

實際上，進入2020年，首開就着手推進各類融資，並且融資規模有所擴大。根據近期發布的公告，首開一季度累計新增借款余額145.68億元，新增借款主要是銀行貸款、信托借款、公司債券、超短期融資券等。

其中，銀行貸款、信托借款累計新增71.68億元，公司債券、超短期融資券等累計新增74億元。截止到2020年3月末，首開股份借款余額為1403.62億元。

從融資傾向來看，首開似乎更願意在境内融資。

“首開有國企的信用在，可以拿到較低的融資成本，並且現在也是境内發債一個很好的時機。”一位金融業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示，疫情過後，境外債市場波動劇烈，反而境内流動性持續支持，利率有下降空間，反而成為了一個資金避險的市場。

“現在，境内融資工具比較充分，期限越發越長，成本也來越低，直接成本已經比境外低了，還沒有匯率風險。”該人士稱，在接下來一段時間内，境内發債會成為房企主要融資渠道，房地産作為一個強周期行業，有充裕資金在手才能夠在下一輪競争中脫穎而出。

的确，随着各地按下“重啟鍵”，土地市場已經開始活躍，首開在公開市場亦有所獲。一季度内，首開共新增北京、珠海、福州5宗土地，總土地價款約216億元，土地總面積約41.38萬平方米。

剛剛過去的4月16日，住總+首開+旭輝+花樣年聯合體以底價14.96億元摘得北京密雲檀營鄉6023地塊，在北京再落一子。

總體來看，近期首開在北京拿地金額占絕大比重。觀點地産新媒體了解，北京一直是首開的大本營，直至2018年，首開北京區域資源占比才首次降至50%以下，京外銷售面積達253.9萬平米，同比增長23.36%，占總銷售面積的67%，走出京外取得一定成效。

“我們全國拿地策略是不變的，今年投資金額也視情況而定。”首開一位内部人士如是表示。

首開的加速不僅呈現在融資及擴儲，銷售上亦有所表現。一季度，首開股份共實現簽約面積42.82萬平方米，同比增加2.83%；簽約金額125.91億元，同比增加22.57%。

前三月銷售取得正增長並不容易，這一現象在前兩月更為明顯。

前兩月，首開股份共實現簽約面積21.92萬平方米，同比增加16.61%；簽約金額74.03億元，同比增加66.46%。

衆所周知，新冠疫情使得房地産銷售端遭遇到強大壓力，首開取得這樣的成績並不容易。尤其是按往年情況，首開推貨節點一般在下半年。

“關注首開前幾年指標會發現一個特别有趣的現象，一二季度都是低點，非常低，經常只完成年度目標百分之十幾、二十幾，到第三季度有所調整，第四季度直線往上沖。”首開股份董事長李岩曾在接受觀點地産新媒體采訪時表示，這跟多年保持的節奏有關繫。

摩根大通也在2月中旬發報告指，預計2月份合同銷售額将主要依靠已簽約但未入賬的銷售進行轉換，亦即從2019年底的銷售中獲取收益。

那麼，首開一季度銷售逆流而上的秘密是什麼？公告中将增幅歸因為上期基數較小。

上述内部人士則稱，這是各種因素疊加的結果，首開一季度加大了推盤，除北京外項目多，1月外地項目占比較大。

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