解局 | 碧桂園500億酒店“新寵”

觀點地産網 一季報的陸續發布，讓人們更加真實地感受到疫情對于各行業的影響。

旅遊、酒店行業更是大受沖擊，如金茂酒店，2020年一季度3437間運營房間累計入住率為25.1%，去年同期為75.6%，同比下降66.9%；累計平均房價為1408元，同比下降7.5%；累計每間房收益為353元，去年同期為990元，同比下降64.4%。

而在一季報中，金茂酒店也不掩飾對于形勢的謹慎與悲觀，預計二季度旅遊業、酒店旅遊業消費同比依然大幅下降，甚至整個上半年酒店入住率亦将承受更大壓力。

曾在金茂酒店後一度也謀劃上市的碧桂園酒店業務，近期也動态不少。

早前4月11日，傳出碧桂園城市花園大酒店資産即佛山禅城希爾頓酒店将整體出售。上交所4月16日公告則顯示，碧桂園十里銀灘酒店資産支持專項計劃已獲審批通過，拟發行金額為5億。

而在4月20日，碧桂園發布最新消息稱，核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立，組織管理全球逾500億元酒店資産。

幾番動作下，碧桂園酒店業務的版圖似乎已可以大概臨摹出來。

500億酒店“新寵”

似乎很少有人關注一家房地産銷冠企業的酒店業務。

事實上，以住宅開發為主業的碧桂園在上市前便開始了酒店業務發展。2000年元旦，随着“順德碧桂園度假村”正式對外試業，碧桂園酒店集團開始探索自己的酒店品牌和産品線。

2007年上市後的第一份年報顯示，碧桂園繼續拓展酒店業務，擴闊了非住宅項目業務的經常性收入來源，使得物業收入組合更加多元化。

截至2007年12月31日，碧桂園已有2家五星級酒店、5家五星級標準酒店及1家四星級酒店開業，另有4家5星級標準酒店在建設中，即包含經營及籌建中的酒店共12家；收益方面，酒店及其服務共錄得2.15億元。

之所以在上市之初就有小規模的酒店業務發展，是因為這些酒店物業基本為配套住宅項目開發而成。年報中稱，碧桂園大多數酒店均位于旗下物業發展項目内，建立初衷主要是對房産銷售起到促進作用，為提升地産項目附加值和影響力而存在。

可以看到，随着規模擴張後住宅項目的增長，碧桂園酒店儲備數量也一直以每年十個左右的速度平穩增長。

據觀點地産新媒體了解，彼時碧桂園不僅會在公司簡介、楊國強主席報告及業務讨論中提及酒店業務發展情況，也會詳細羅列出在營及建設中的酒店項目，包括房間數目、拟開業時間等等。

到了2011年，碧桂園已運營及籌備酒店數41間，比上一年增加了5家，收益大漲69.8%，主要歸因于所管理的累計總建築面積增加。當年，碧桂園鳳凰城、韶關碧桂園、假日半島-清遠、碧桂園·銀河城等物業均竣工及交付。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

過大的酒店資産包也給碧桂園帶來一些壓力。2017年，碧桂園酒店數量首次呈現下滑，從2016年底的62個酒店儲備項目銳減到了48個，同時收益下跌了2%至16.74億元。對此，碧桂園表示是由于處置了部分酒店。

2017年開始，正是碧桂園規模高速擴張的時候，從1000億到3000億到5500億，直至坐上銷冠。

這一時期，碧桂園選擇将酒店業務進行了瘦身。

而後在2018年，酒店業務開始淡出碧桂園的年報，不再顯而易見地獨立呈現，而是並在了“包括物業投資、分拆上市前的物業管理、酒店經驗及其他其他分部”里面，在營及籌備開業的酒店明細也被去掉。

仔細翻閱，僅能獲悉當年酒店分部收入為25.5億元，同比增長52.3%。

到了2019年底，碧桂園酒店業務釋放出一個新的發展信号——輕資産輸出。10月，碧桂園酒店集團副總裁張勇在活動中表示，碧桂園酒店正計劃開始做輕資産輸出。

其稱，過去20年，碧桂園酒店大多數時間是用于服務地産業務，沒有想過對外輸出酒店品牌。從5月開始，碧桂園對旗下整體酒店品牌做了梳理，在原有品牌進行升級同時，還建立了幾個新品牌，未來會在酒店業務上打造品牌矩陣。

最新消息則是，2020年4月20日，碧桂園官方公衆号發文稱，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。

鳳悅酒店及度假村定位為高品質酒店資産運營商，目前管理全球逾500億元酒店資産，為超過100家高品質酒店提供運營和資産管理服務。

這家新成立企業旗下運營管理着碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧岚、鳳祺等八大各具特色的酒店和公寓品牌，擁有客房總數達30000余間，覆蓋中國及海外50多個城市。

從鳳悅管理的酒店和公寓品牌看，都是以碧桂園自己的經典品牌為主，且與目前碧桂園酒店官網披露的“目前經營及籌建中的酒店100余家，客房總數約25000間”數據基本相近，可以大致推算出，這個新平台管理的500億資産，對應的大概就是碧桂園酒店業務。

熟悉碧桂園的人士也對觀點地産新媒體指出，該平台更多是獨立于碧桂園之外的第三方機構，由原碧桂園酒店集團核心管理團隊成員創立，雖目前接手的多是碧桂園酒店，但之後會探索更多的市場化運營。

減重與盤活術

一方面是對旗下整體酒店品牌做梳理、獨立運營平台，另一方面，碧桂園也在對龐大的酒店資産包進行盤活。

對住宅開發商而言，酒店業務天然存在着不少“缺點”：物業造價成本高、持續投入與維護、回報周期長等，更加需要精細的運營。

然而，對于開發商而言，酒店往往是配合住宅開發而建設的。如碧桂園，由于旗下住宅業務分布及大盤開發特點，酒店所處地段、位置往往並不是核心區，也會相應地影響入住率、收益等。

更進一步說，這在一定程度也對碧桂園集團自身的資金、盈利帶來挑戰，如2008年集團毛利率下降時，便提到主要由于建築裝飾和酒店經營毛利率均下降了9個百分點。

對這個或許多達500億的酒店資産包，碧桂園並沒有選擇固執己見或放任自由。

出售應該是減輕重資産負擔的方式之一，就如2017年處理酒店資産一樣，從2019年開始碧桂園也在準備出售一些酒店資産，如碧桂園三亞郡·雲海酒店整體資産、佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店等。

近期，碧桂園還籌備将城市花園大酒店資産整體出售，該綜合體項目總建築面積達到74萬平方米，其中拟出讓的國際五星級酒店為希爾頓合作酒店。

但在減輕負擔、回流資金的同時，其實也減少了旗下投資性物業資産，使得資産包面臨縮水。加之在“住宅+酒店開發”模式下，尋找更為有效的方式或許才是長久之計。

觀點地産新媒體獲悉，通過盤活資産、撬動資金是碧桂園近年來在酒店業務上的探索方式之一。

早在2015年時，碧桂園就曾尋求通過打包酒店業務上市來對接資本市場，盤活存量資産。

2015年是碧桂園酒店業務備受關注的一年。年初，時任碧桂園首席财務官的吳建斌對外稱，公司計劃分拆酒店業務上市，但仍未研究選擇内地或香港上市。

吳建斌在公開場合還曾透露，碧桂園當時酒店業務市值約200多億元，占集團總市值4%。

值得一提的是，在2014年6月19日，彼時尚未改名的方興地産成功分拆旗下酒店業務赴港上市，上市資産包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營運酒店，客房數超過3400套，2013年度酒店經營業務實現收入20.61億港元。

而按照2014年半年報，碧桂園鳳凰集團已有39家五星級酒店或五星級標準酒店及2家四星級酒店開業，共擁有客房11670間，收入僅為4.13億元。從客房數和收入進行對比的話，碧桂園酒店業務的盈利能力並不算強。

碧桂園曾在年報中這樣表述：即使酒店業務闆塊所帶來的收入貢獻占集團總收入比例很小，但是物業内五星級標準酒店的建立為銷售起到促進作用，提升了地産項目的附加值。

不過，之後碧桂園酒店分拆業務似乎不了了之，上市計劃被擱置了起來。

一級市場行不通，碧桂園轉而在二級市場以金融化方式對沉澱資産進行價值發揮，讓“死資産”變活。

2017年7月，“中信-金石-碧桂園酒店專項計劃”在上交所成功設立，總規模為35.1億元。項目底層資産為碧桂園下屬十四家酒店，分别位于珠三角、中南、華東等區域。該資産證券化産品發行時，以上述十四家酒店未來經營收入作為現金流來源，通過“ABS+基金”架構實現資金端與資産端的對接。

這是碧桂園盤活酒店資産的一次成功嘗試，其後，碧桂園開始選擇以單體項目進行打包融資。

去年12月，碧桂園謀劃發行“碧桂園十里銀灘酒店資産支持專項計劃”，拟發行金額5.25億元，承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。

該酒店屬于綜合體十里銀灘項目，位于廣東惠州惠東縣亞婆角濱海旅遊區，是碧桂園打造的首個集商、住、休閑旅遊配套和五星級酒店于一體的濱海度假項目，整體占地面積144萬平方米，預計10年分期開發。

其中，酒店部分樓高26層、共336間房，所有客房均為海景客房，以及擁有10間不同規格的多功能會議廳等，酒店整體于2012年開業。

相比碧桂園其他多與住宅業務捆綁的酒店項目，十里銀灘酒店有着度假酒店概念，加之處于惠州巽寮灣闆塊，不管是入住率還是收益率都有一定保障。換而言之，這個酒店項目更加以自身地段及資源為主打，而不是依附于住宅。

2020年4月16日，該筆酒店ABS正式獲得通過，不過發行金額從此前5.25億元縮減到了5億元。對此，有業内人士稱，疫情影響酒店項目未來長達半年以上的收益，融資金額打了折扣是正常的。

“疫情的影響下，能夠将這些沉澱資産進行盤活也是條‘活路’，不然就得賣了。”

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