觀點直擊 | 荣盛發展業績會關鍵詞：估值、融資與“重慶”

觀點地産網 3月份港股内房企業提交成績單後，4月份也迎來了A股房企遞交成績單的時刻。于4月21日，兩家千億級房企招商蛇口、荣盛發展舉行了2019年度線上業績會。其中，荣盛發展以文字問答的形式進行。

當日下午2時，荣盛發展董事長耿建明攜董事兼總裁劉山，董事、副總裁兼董事會秘書陳金海，獨立董事黃育華，副總裁兼财務總監景中華等管理層回應投資者的提問。

早于月初，荣盛發展披露的2019年年度報告顯示，期内實現營業收入709.12億元，同比增長25.8%；營業利潤132.97億元，同比增長20.13%；實現歸屬于母公司所有者淨利潤91.20億元，同比增長20.57%。

報告期内，荣盛發展簽訂商品房銷售合同面積1098.07萬平方米，同比增長11.66%；簽訂合同金額1153.56億元，完成年初簽約計劃的103%，同比增長13.58%；實現銷售回款860億元，完成年度計劃93.48%，占簽約額74.55%。

從當日荣盛發展業績說明會問答情況來看，除了投資者外，不少提問來自該公司的業主。

一問一答之間，業績會話題從投資者關心的業績、股價、股息到融資成本、債務等，逐漸演變成重慶荣盛華府業主與荣盛發展管理層的交流。

市值與融資

交流中，投資者就公司是否進行股票回購、如何做好估值、提高股價、員工持股計劃、制定股權激勵等一一發問。

其中，關于如何提升市值、市盈率一事，陳金海回應表示，目前股價和估值未合理反映公司内在價值，希望和二級市場投資者一起努力改變目前的局面。

觀點地産新媒體翻閱年報獲悉，2019年度，荣盛發展基本每股收益為2.1元，較上一年同期增長20.69%。若以當日收盤報價每股7.84元計算，市盈率為約3.73倍。

對此，投資者進一步提問“公司管理層是否會進行增持公司股份”，而耿建明則表示：“目前，公司尚未接到控股股東和實際控制人新的增持計劃通知。

另外，2019年财報顯示，荣盛發展資産負債率由2018年84.04%下降至82.45%，淨負債率下降8.16個百分點至79.7%。

期内，荣盛發展負債總額為2099.22億元，其中流動負債1775.78億元。有息借款總額為659.62億元，一年内到期為348.33億元，占比達52.81%。同時，荣盛發展貨币資金為303.56億元，現金短債比為0.87。

值得注意的是，2019年度，荣盛發展實現銷售回款860億元，完成年度計劃的93.48%；同時，經營活動産生的現金流量淨額21.2億元。今年第一季度目前簽約銷售138.86億元。

另外，荣盛發展今年年初融資窗口期沒有太多的融資動作，以調整債務結構。3月份完成一筆14.1億元的超短期融資債，另有一筆8.11億元ABS專項計劃獲得受理。

對此，景中華認為，公司今年融資一直比較順暢，各項項目融資都在有序進行，流動負債中有890億元的預收賬款。而劉山就表示，公司融資成本在3.2%-12.8%，與2018年基本持平，沒有大的變化，公司今年策略是要控制好融資成本，兼顧成本和規模，對利率水平的控制會進一步加強。

“2020年，公司今年會加大銀行開發貸的比重，並會做公開市場的債券發行等動作。”景中華補充說道。

此外，關于公司2016年推出定向增發計劃至今尚未獲批一事，陳金海頗為感歎的表示：“希望市場理解房企股權融資（包括可轉債）的艱難。”

重慶與環京之間

當投資者關心的問題詢問得差不多後，“下半場”進入了重慶荣盛華府業主與管理層的交流時間。

觀點地産新媒體初步統計，按不同賬号來計算，不少于10位主業詢問項目方面的問題。對此，耿建明、陳金海、黃育華進行了回應：“我們會認真聽取業主的反映，積極排查，及時整改。”

據了解，荣盛發展與重慶的聯繫最早可追溯到2016年12月份。彼時，荣盛發展以20.52億元摘得重慶巴南區兩宗涉宅用地，總占地面積約35.44萬平米，最大建面84.73萬平方米。

當時市場消息稱，2016年初重慶市巴南區集中推地上，荣盛發展就與巴南區簽訂了合作協議。

而重慶荣盛華府項目地塊則于2017年6月份以代價14億元競得，成交樓面價5020元/平方米，土地面積17萬平米，容積率1.6。随後，荣盛發展将該項目建成最高端的“府邸繫列”，項目内設有洋房、洋樓、合院别墅和商業等業态。

事實上，進入重慶，正是當年荣盛發展快速擴張的一個縮影。

該年是荣盛發展提出“3+X”戰略的第一年，即大地産、大健康、大金融，土儲分布由2015年的24個城市增至30個城市，土儲面積增至2570.42萬平米，其中京津冀區域超過800萬平米。

另一個背景是2016年4月1日，作為荣盛發展大本營及土儲占比最大城市之一河北廊坊，出台了“廊九條”，開始實行住房限購和差别化住房信貸政策。随後，環京區域城市相繼吹起了限購号角。

2019年中期，荣盛發展土儲面積達到最高值4059.77萬平米。到了去年末，其土儲面積降為3726.64萬平米。

數據顯示，于2019年期間，荣盛發展新增土地102宗，計容建築面積979.34萬平米，購地金額302億元，權益購地金額266.04億元。

對于2019年中期與年末土儲面積變化，陳金海在會上解釋：“土儲是一個動态的數字，有波動屬于正常現象。”

關于土儲結構及未來擴儲方向，景中華補充道：“環京土儲696萬平米，随着京津冀一體化的繼續加強，環京市場會平穩健康發展。同時，公司已經加大了大灣區項目拓展的力度。”

荣盛發展此前減少環京區域土儲面積或許是出于平衡風險的選擇，但今年則選擇提高環京區域的面積，並在報告中表示，加大對京津冀區域市場的拓展力度，提高區域的覆蓋密度和項目儲備的比例。

對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，随着今年環京區域人才政策的推出，限購政策可能會有松動。