解局 | 金地2000億後的年報成績單

觀點地産網 作為A股最被投資者關注的幾家房地産企業之一，金地集團發布了一份符合預期的年報。

4月22日晚間，金地集團披露2019年年度報告，報告期内實現營業收入634.2億元，同比增長25.9%；歸屬于上市公司股東的淨利潤100.75億元，同比增長24.41%；加權平均淨資産收益率20.14%，同比增加了1.48個百分點。

截至2019年末，金地集團擁有總資産3348.16億元，同比增長20.28%；歸屬于上市公司股東的淨資産540.94億元，同比增長16.46%。

房地産業務具體經營情況方面，金地集團2019年實現簽約面積1079萬平方米，同比增長22.9%，實現簽約金額2106億元，同比增長29.7%；結算面積393.22萬平方米，同比上升53.8%；結算收入573.92億元，同比上升24.6%。

值得一提的是，2019年是金地集團重啟擴張步伐的一個階段性時間點，因其于2017年正式提出三年沖擊2000億元目標。

規模增長與結構調整

在年報中，對于未來發展，金地集團希望追求總規模和利潤總額的持續均衡增長。

事實上，在過去3年重啟擴張的時間里，金地集團通過逆周期拿地、調整拿地結構、加大合作比例、提高周轉效率等衆多舉措，實現規模與利潤之間的平衡發展。

其中，規模重回快速發展首先要歸因于土儲力度的加強。據觀點地産新媒體了解，在2015年以前，金地集團土地策略為順周期拿地，並在2016年高點适當收斂，随後在2017年6月開始，采取逆周期拿地策略。

到了2019年，在受融資環境與政策環境等因素影響導致房企拿地減少的背景下，金地集團憑借自身資金優勢加大力度獲取土地儲備。

報告期内，金地集團獲取了113宗土地，總投資額約1200億元，而在2016年至2018年，金地集團土地總投資額分别使用399億元、1004億元、1000億元。

躍升的土地投資強度，保證了金地集團銷售規模的增長，2019年更大力度的土地擴張，也進一步保證了未來的規模增長。

截至2019年末，金地集團已布局全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米，較2018年末新增11個城市，總土地儲備增長約823萬平方米。

土地擴張力度增加之余，金地集團也适當調節拿地結構，加強二線、三四線投資占比。在2019年，金地集團一線、二線、三四線投資占比分别為10%、55%、35%，一二線城市占比也從2018年的83%微降至75%。

這樣做的好處是，目前一二線普遍受到較強的調控政策，避免城市過于集中所帶來的風險。年報中，亦對各級城市的狀況進行分析，其中一線、三四線成交量同比小幅上升，二線則小幅下降，價格方面一線、二線、三四線增速分别為3.8%、7.3%和6.7%。

與此同時，金地集團自身周轉效率也有所提高，2019年新開盤項目平均開盤周期從2018年10.8個月降至8.8個月。去年獲取項目中26個實現當年開盤，其中沈陽藝華年、青島西客站項目、石家莊金地玺悅府、太原迎澤上品、甯波華章府5個項目實現4.5個月内的開盤周期。

值得一提的是，由于項目依然集中在一線、二線等高價值區域，金地集團2019年毛利率依然保持較高水平，達41.26%，同比下降1.82個百分點。

利潤權衡下的改變

規模擴張的背後，是金地集團加大拿地力度，並主要以合作方式降低自身資金壓力風險。

而在實現規模化之後，适度降低融資力度，更多以自身資金、加強運營效率、提高權益比例等方式去保證利潤水平。

數據顯示，2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團權益投資額約為588億元。這一數據在2017年及2018年則分别為473億元及404億元，對應年份的總土地投資額均約1000億元。

因為土地規模快速增長，無可避免使得融資水平相應增長。金地于2019年末融資余額為947.58億元，2017年及2018年同期分别是553.54億元、821.4億元。

籌資活動産生的現金流量淨額則是每年為正，在2017年至2019年分别錄得124.71億元、213.3億元、51.14億元。随着土地投資力度加強，經營活動産生的現金流量淨額在2017年與2018年錄得負數，分别為流出69.89億元及18.28億元。

随着規模踏上新的台階，金地集團也更多使用加快資金回流等方式，進一步保證利潤水平。其中，2019年債務融資余額增長幅度明顯小于2018年，淨負債率也僅微升2.88個百分點。

籌資活動産生的現金流量淨額也大幅減少76.03%，經營活動産生的現金流量淨額回正達78.99億元。這反映出，金地集團在加強現金流管理，一方面強調銷售及時回款，另一方面，減少債券融資，降低杠杆。

值得一提的是，因為房地産行業整體進入白銀時代，金地集團在推廣服務費上的增加，使銷售費用于報告期内錄得21.1億元，同比增加近五成。但是通過自身管理的改進，金地管理費用同比僅增長21.16%，低于銷售增速，進而保證三費增速整體保持與銷售增速匹配。

此外，由于加大了合作比例，金地集團此前歸母淨利潤同比增速並不快。2016年至2019年間，金地淨利潤增速分别為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，即銷售規模的高增速並不能很好地反映到利潤水平上。

不過，金地集團顯然也在有意識提高這一比例，例如2019年新增權益土地投資額占比從2018年的40.4%提升至49%，總權益土地儲備占比也從52.27%提升至53.54%。

淩克在2019年末時亦公開表示：“金地希望未來權益投資占比提高到50%以上。”

總而言之，對于未來如何繼續保持規模和利潤的平衡，或許金地集團采取的是新三闆斧：加強運營效率、提高管理水平以及提升權益占比。

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