世茂資本收割術 兩度配股69億港元與提前分拆物業

觀點地産網 資本市場中，世茂向來是個“老手”。剛剛過去的三天時間里，這家企業便公布了兩項資本動作。

4月23日早間，世茂房地産控股有限公司公告宣布，将以每股29.73港元的配售價配售(按悉數包銷基準)7820.4萬股現有股份，預計籌資淨額23.11億港元。

這是世茂今年以來第二次以配售股份方式進行融資，上一次是在今年1月17日，剛剛完成“世紀大並購”的世茂，宣布按每股29.58港元的配售價，配售1.58億股現有股份，並由此募集款項淨額約46.38億港元。

也就是說，不到半年時間里，世茂将通過兩次配售股份融資超過69億港元。

宣布此次配股前兩天，世茂還曾發布公告稱，正考慮分拆集團的物業管理服務及相關增值服務業務在港交所獨立上市。

其實，世茂早在去年便多次公開表示未來将會分拆物業、酒店業務上市。

今年1月初時也有外媒報道稱，世茂房地産計劃于今年拆分物業管理業務在香港上市，預計最快或于二季度IPO。

不過，當時這一消息並未得到官方回應。如今看來，世茂顯然做好了準備。

兩度配股融資

和三個月前那次配股融資相比，世茂這一次動作顯得“輕柔”了許多。

公告顯示，世茂本次配售價為配售價每股29.73港元，較2020年4月22日（最後交易日）收市價每股30.40港元折讓約2.20%，該等股份相當于世茂房地産于公告日期已發行股本約2.26%及經認購事項擴大後已發行股本約2.21%。

上一次，世茂每股配售價為29.58港元，與1月16日收市價折讓7.85%，配售股份數量為1.58億股。

或許是配股量較上一次明顯減少，又或者是因為配售價折讓程度遠遠低于上一次，資本市場對于世茂這一次配股的反應出現了明顯不同。

前一次配股公告發布之後的首個開盤日，世茂房地産股價跌幅達到了7.79%，收盤價為29.6港元/股。而本次配售公告出來後，世茂股價不跌反升，截至下午收盤漲幅為0.82%，每股收盤價為30.65港元。

有業内人士指出，這其實也側面反應了資本市場對于世茂有着較高的認可度，所以配售事宜對股價並未造成太大影響，“其實也是首先要有人願意接盤，配售事宜才能繼續下去。”

從港股配售流程來看，對于上市公司來說，在香港配股是非常迅速的，只要有資金願意認購，基本上随時就可以操作。

對此，世茂方面也回應稱，本次配售也是一次戰略投資者的加盟動作，其中就包括了美國資管公司Capital Research and Management Company。

只是，如果目的僅僅是為了引入戰投，似乎並不需要采用配售新股這樣的動作。而世茂選擇“先舊後新”這樣能夠讓錢快速到賬的方式去配股，或許更多是出于對資金需求的考量。

至于為什麼選擇這樣的融資方式，有業内人士解釋稱，上市房企基于自身财務要求，有時會适時控制負債率。另一方面，雖然大多數都會選擇發債，但如果有資金缺口，債券融資空間不足時，便需要通過股權融資的方式來補漏了。

匯生國際融資總裁黃立沖也指出，當前美元債市場並不好做，受到美國債務回購市場暴雷的影響，發債實際成本在大幅上升。

“對于一些房企來說，可能會選擇通過配股的方式補充一下資本金。”

兩次配股之後，世茂在沒有增加任何債務負擔的情況下“回了一口血”。不過，這樣的方式顯然並不适合常用。事實上，對比起常規的融資方式，配股融資除了會産生“稀釋效應”之外，還會對投資者的信心造成影響，進而導致股價的波動。

還有一種聲音認為，世茂本次配股融資其實是此前收購福晟過程中衆多安排里的一環：“前期花了這麼多錢，後續總是需要補充一些資本金才好繼續發債，這都是有配比的。”

提前一年的分拆

配股融資的同時，世茂也沒有停下開辟新融資平台的腳步。

不過，或許是因為分拆物業與配售股份這兩件事間隔太近，有投資界人士戲稱，世茂這是在“收割”資本市場。

據觀點地産新媒體了解，早在年初時便有消息傳出，世茂或将于年内推動物業闆塊分拆上市，並借此集資5-6億美元。

更早前的2019年初，許世壇曾在業績會上透露，世茂計劃在未來三年對酒店、物業進行分拆上市。随後于2019年8月，許世壇再次表示，世茂服務預計于2021年分拆上市。

值得注意的是，根據目前的進度來看，世茂分拆物業的進程較業績會上預計的“2021年”提前了将近一年。

對此，接近世茂集團一位人士接受觀點地産新媒體采訪時便表示：“物業闆塊一直有上市計劃，只是世茂希望能達到合适的規模，以及成為具備核心競争能力的一家管理公司，因此並不是為了上市而上市。”

資料顯示，截至2019年7月，世茂服務共有160于個項目，分布在全國50余城，簽約管理面積超過1億平方米。于2019年全年，世茂在物業管理收入由2018年16.07億元增加約68.1%至27.01億元。

規模或許是促使世茂在這一時間節點分拆的主要原因之一，但業内人士表示，對于世茂而言，分拆物業最直接的影響便是能夠多出一條連接資本市場的渠道。

事實上，由于受到疫情影響，許多房企一季度業績均出現了下滑迹象，世茂也不例外。

截至2020年3月31日止三個月，世茂累計合約銷售總額約為370.3億元，合約銷售總面積為210.94萬平方米，較去年同期分别下降9%及8%。

在現金回款有所減少的情況下，确保融資渠道暢通顯然成為包括世茂在内衆多房企需要重點關注的問題所在。

因此有猜測稱，分拆物業上市或許也是世茂進一步“開源”，從而保證流動性的一種手段。

不管怎麼說，世茂物業分拆已經“在路上”。而讓人好奇的是，同樣有上市計劃的酒店闆塊，會不會也和物業一樣“提前出線”呢？