解局 | 新湖中寶30.8億港元入股綠城成第三大股東

觀點地産網 中交、九龍倉、宋衛平三足鼎立的局面，随着新湖中寶入股綠城正式被打破。

4月26日，新湖中寶正式宣布，拟以現金30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股股份，每股價格為9.5港元，股份将由綠城向聯交所批準增發新股。

公告稱，若交易完成，新湖中寶将占綠城中國總股份數12.95%。目前，綠城中國的主要股東分别是中交集團（持股28.78%）、九龍倉（持股24.9%）、宋衛平及其一致行動人（持股9.98%）。

增發交易完成後，中交集團持有股比25.06%，九龍倉集團持有股比21.68%，仍為綠城中國第一和第二大股東，而新湖則将替代宋衛平成為綠城中國的第三大股東。

這也是2014年央企中交入股成為大股東後，時隔5年綠城再次迎來新的戰略投資者，同時獲得30.67億港元的認購所得款。 

值得一提的是，去年末至今年，新湖中寶已多次轉讓旗下項目股權予綠城，涉及交易額超過70億元。

而從賣項目到入股，陷入資金困境的新湖也将自己與綠城的關繫更進一步捆綁在一起。

綠城方面也對觀點地産新媒體稱，未來雙方将在多領域合作，包括在存量、新增、産業融合，以及非地産領域都會有協同。

溢價35%入股交易背後

從明面上看，此次入股綠城對新湖而言似乎並非一筆劃算的買賣。

據了解，9.5港元的認購價較綠城最近一個收盤價7.01港元溢價将近36%，資金本就緊繃的新湖為何會以如此高溢價收購？

有業内人士對觀點地産新媒體指出，“這是新湖内部的安排，既然本就不是一個市場化的行為，也就不會按照市場化的股價來。”

也有觀點認為，“9.5港元的價格對現在綠城的股價肯定是個利好，但新湖本身就對綠城有需求，所以這個價格並不能代表綠城股價的真實價值。”

事實上，自2018年地産和金融行業持續降杠杆，早年大規模杠杆融資的新湖中寶早已債務壓頂。

Wind數據顯示，2018年和2019年上半年，新湖中寶的淨負債率分别為181.33%和183.65%。

與此同時，新湖中寶仍在不斷發出高息債券，另外股權質押融資，新湖繫手上的多個項目也被用來抵押融資。

據不完全統計，2019年上半年，新湖中寶共發出兩筆合共3.85億美元的境外債券，利率達到11%，今年3月，該公司完成在境外發行總額2億美元債券，票面年利率同樣高至11%。

另據數據顯示，截至2019年6月底，新湖中寶短期借款及一年内到期的非流動負債合計為257.96億，而同期新湖手持貨币資金僅有153.12億元。現金難以覆蓋一年内到期貸款，新湖很可能随時面臨資金鍊斷的危機。

“此時高價入股，換來與綠城深度的綁定，對新湖來說或許也不是壞事。未來不排除會繼續出售項目。”上述業内人士指出。

新湖中寶2019年半年報披露，期内該公司在全國30余個城市開發項目約50個（不含海塗開發項目），項目總建築面積約2300萬平方米，權益總建築面積約2200萬平方米，且大多位于長三角城市。

對土儲一向薄弱的綠城而言，新湖中寶大量低成本的土地甚至超過其過去一年的新進賬土儲。數據顯示，2019全年綠城中國新增54個項目，總建築面積約1236萬平方米，付出的土地成本高達691億元。

不久前的業績會上，張亞東也提出了2025年超過5000億的規模目標，因此在納儲上綠城也不得不更多依靠非公開市場的渠道。

綠城方面數據透露，2020年至今，綠城已先後獲取27個項目，新增貨值1249億元，超過去年全年規模的一半。

綠城新湖“聯姻”

與世茂收購同為閩繫的泰禾、福晟類似，新湖和綠城均是大本營位于杭州的浙繫房企，兩家可以說是早有淵源。

2011年，新湖物業與綠城物業早在當年8月23日就已簽訂了《股權轉讓框架協議》，新湖向綠城物業轉讓新湖物業40%股權，新湖物業更名為新湖綠城物業。

彼時，新湖也正面臨資金方面的壓力。

據新湖中寶2011年三季報披露，期内該公司的淨利潤為1.79億元，同比下降29.5%，同時負債總額高達240.31億元，資産負債率為72.06%。其中，預收賬款29.69億元，剔除預收款後的資産負債率為69%，較當年初上升5個百分點，處于高位。

“兩家關繫一直都比較近，很早以前就一起開發項目了。”有業内人士指出。

如今，新湖中寶再度陷入現金流危機，綠城也多次充當“白衣騎士”接手新湖的項目。

據觀點地産新媒體了解，發布認購綠城股份公告的同時，新湖中寶發布了最新的項目股權轉讓公告。

根據公告，新湖中寶将向綠城轉讓浙江啟智100%的股權及相應權利和權益（綠城支付約11.51億元，其中股權轉讓價款為3.98億元）、及南通新湖50%股權及相應權利和權益（綠城需支付6.72億元，其中股權轉讓價款為7154.74萬元），交易總價為18.23億元。

據此，新湖和綠城将共同開發位于江蘇南通啟東的海上明珠城項目。

資料顯示，海上明珠城項目總占地約1500畝，計容建築面積約198萬平方米，可以說是一個超級大盤項目。而綠城方面也透露，項目适合打造小鎮類産品，收購完成後，将和新湖中寶将聯合操盤該項目。

據此，連同此前出售的項目，綠城共計接盤新湖中寶位于上海、沈陽、江蘇啟東的6個項目，交易總價77億元。

資料來源：企業公告、觀點指數整理

另一方面，對張亞東而言，除了看中新湖中寶大量低成本的土地外，新湖在金融服務、金融科技、高科技領域的大量投資同樣也可滿足其在金融領域的野心。

張亞東曾透露，綠城一直想要構建養老及金融闆塊，因此在2018年末試圖收購百年人壽，雖然最終未能成行，但綠城並沒有停止在金融領域的探索，包括尋找銀行標的等，但都未獲得成功。

而據不完全統計，2009年以來，新湖中寶就相繼收購溫州銀行、陽光保險、51信用卡、萬得信息、信銀國際等多家金融機構股權，累計收購所耗資金超過100億元。

可以預見的是，随着新湖成為綠城第三大股東，兩者未來必然會有更多交集。

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