觀點直擊 | 華僑城的首次業績會 效率、回款與疫情(實錄)

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2020-04-29 02:32

  • “加快項目運營效率,是華僑城做優、做強、做大的計劃和戰略。”

    觀點地産網 不管是疫情的影響,或是證監會的要求,還是有做好投資者關繫的原因,對于華僑城而言,2019年年度業績,是其舉辦的第一次業績發布會。

    4月28日下午,深圳華僑城股份有限公司舉行2019年度業績交流會,副董事長姚軍、董事總裁王曉雯、副總會計師馮文紅、投資管理部總監汪文進、旅遊管理部總監王剛、董事會秘書關山出席會議。

    據了解,在華僑城的年報中,其繼續自豪地表示,各項指標均創下歷史新高。不過,對于投資者而言,這份業績似乎並沒有符合他們的預期,華僑城的股價在昨日漲了2.84%後,今日股價直接低開超2個點,最終收跌2.61%。

    背後的原因也許是華僑城在現金分紅政策上選擇維持去年的水準,即24.61億元的水平,並沒有随着歸母淨利增長而增長。而上一家這樣操作的企業——萬科,發布年報後的第一個交易日,股價跌了6.44%。

    若抛開分紅不談,受到疫情影響,華僑城旅遊闆塊業務的發展,整體運營上,現金流持續為負,經營效率等衆多問題,依然需要管理層做出解答。

    歷時兩個小時的業績會,華僑城的衆管理層從運營表現、财務表現、旅遊闆塊表現、地産闆塊表現,由總到分,一一進行詳細說明,並針對投資者的提問做出仔細的回答。

    加快經營效率

    “加快項目運營效率,是華僑城做優、做強、做大的計劃和戰略。”姚軍如是稱。

    數據顯示,截止2019年底,華僑城資産總額達到3796億元,同比增長28%。股東權益合計950億元,同比增長23%。剔除應收帳款及合同負債外的資産負債率為56.53%,較年初下降了2.22%。

    據觀點地産新媒體了解,華僑城全年實現營業收入600億,同比增長25%,利潤總額192億元,同比增長25%,淨利潤143億元,同比增長27%,歸母淨利潤123億元,同比增長17%。淨資産收益率為19.33%,銷售毛利率達56.58%。

    年報經營數據的增長,讓華僑城自豪地表示各項指標均創歷史新高。其中,經營效率的提升,是其中很重要的一項原因。

    “跨越式發展,速度是一個掣肘,對華僑城過往的管理習慣和管理節奏來說是一個非常巨大的挑戰。”王曉雯稱,于華僑城而言,專門成立了標準化委員會,去跟行業的優秀企業、領先企業、速度企業對標。

    在年報中,經營效率的提升也是被作為一大亮點寫入董事長致辭中。據年報顯示,2019年,華僑城各地項目在開發過程中創新資金回流模式,加快兌現項目收益。一方面積極優化産品結構,加大“短平快”項目投入比重;另一方面采取靈活有效的營銷策略,多措並舉搶抓銷售回款。

    對此,姚軍亦在會上指出,公司已經改變過去按部就班的低效率生産,目前是強力地推進在文化旅遊和綜合開發上的創新能力。公司在地産開發上也加大力度,提高效率,在2019年已經實現了很多項目當年開工、當年銷售、當年回款,已經産生了高效率的工作模式。

    “希望公司在憑借産業優勢獲得很好的資源的同時,也要強化自身的開發實力和開發效率,在保質保量的前提下,能夠有一個更好的建設效率,實現回款的效率,然後進一步推進旅遊項目盡快開業、盡快呈現給社會。”姚軍稱。

    現金流入考核

    指標持續創下新高的另一個原因,是規模的快速增長。

    僅從資産規模而言,華僑城從2015年的1153億元增長到2019年的3796億元,年復合增長率是35%。2019年更是保持28%的增速;歸屬于母公司淨資産從380億元提升到686億元,年復合增長達16%。

    高速的資産規模增長速度,得益于華僑城近年對外投資力度的加大。而帶來的問題亦是顯而易見的,在過去的2019年,華僑城經營活動産生的現金流量淨額為負51.88億元,這已是其現金流量淨額連續三年為負了。

    “公司非常重視這方面問題。”馮文紅指出,華僑城在過去一方面加快回款,另一方面與市場上優質的企業加強了項目的合作開發力度,同時将部分快周轉項目進行股權轉讓或資産整售,以獲得收益和現金保障。種種措施使得華僑城經營活動産生的現金流量淨額雖然仍為負數,但已大幅減少虧損,同比下降48.57%。

    她進一步補充道,“現金流的問題公司是認識到的,也是明确清楚現在所處的狀态,出現這種情況實際上跟公司目前跨越式發展的戰略是相匹配的。”按照馮文紅的說法,運營性資金的流入,将成為2020年對各戰區考核時候的一個重點考核指標。

    外界明确關注到的是,華僑城,甚至是整個華僑城集團,在過去一段時間,都在不斷地賣出項目股權。年報亦指出,報告期内,華僑城協議轉讓了包括西安思睿置地在内的10家旗下子公司,這部分均産生了較好的金額利得。

    事實上,不斷加快在建項目開發建設、推盤上市的節奏,並積極采用股權處置、資産處置、資産證券化、合作開發等多項方式加快資金回籠,是華僑城在2020年主要工作思路上重要的一環。

    此外,為了改善現金流持續流出的狀态,不管是年報還是業績會上,華僑城均強調未來将堅持以以收定投的原則,綜合考慮經營性現金流入和新增融資安排的穩健投資。

    疫情下的文旅業

    疫情是每家房地産公司在業績會上都避不開的話題,與其他僅需擔心銷售額的企業不同,華僑城還需擔心旅遊綜合收入闆塊的業績。

    據年報顯示,文旅業務方面,2019年華僑城旗下18家景區、24家酒店、1家旅行社以及2家開放式旅遊區累計接待遊客5,209萬人次,同比增長12%。但是在一季度,這個數字顯然不太好看。

    據王剛指出,截至目前,華僑城旗下的18家收費的景區,除了武漢和北京的歡樂谷還沒有開放之外,另外15家景區已經開放。20家酒店中除了一家酒店被當地政府防疫部門征用以外,其余的也全部開放,還有2家開放式旅遊區也逐步開放。

    但是,疫情依舊導致公司旅遊闆塊經營效益大幅下滑,一季度的遊客接待和收入主要是在1月中上旬。在2月22号,華僑城A提出了全面復工復産,但也是有限復工復産,所以一季度的遊客接待水平只有去年同期的30%。

    “雖然文旅企業復工復産了,由于文旅企業生産的特點,我們還是以疫情防控為主,分區分級有序逐步地開放。”在王剛的看來,市場恢復仍然需要一個漫長的過程。市場所期望的報復性消費增長,依然存在着很多不确定性。

    不過,業績會上管理層表達出更多的是對未來的信心。“目前旅遊行業現實是非常殘酷的,但是未來也是很光明的。從非典的經驗看,非典過後整個行業大浪淘沙,有企業消失,也有企業起來了。”王剛稱:“華僑城就是在非典過後,提出主題公園産業化,也是在非典過後,跨出深圳,走向北京,實現了歡樂谷的連鎖。”

    他認為,文化和旅遊産業大發展、大繁荣的良好趨勢和局面不會變,14億人民群衆對文化旅遊消費為代表的美好生活的需求只會增加,不會減少。這一次對于華僑城而言依然将會是次機會。

    在短期措施方面,華僑城管理層透露,文化旅遊節的方案已經準備就緒,已經有300多項産品蓄勢待發,适時推向市場。“一旦疫情完全控制,我們就立即會向全國推出華僑城2020年的文化旅遊節。”姚軍稱。

    據管理層表示,公司希望通過多産品線的協同發展,在未來5年實現自營和管理運營50個以上的主題公園,接待遊客6000萬人次,年收入(包括自建和管理的主題公園)超過100億元的發展目標。

    以下為深圳華僑城股份有限公司2019年業績說明會現場問答整理實錄:

    現場提問:公司如何加快開發,包括提升整個經營管理效率?

    姚軍:公司已經改變過去按部就班的低效率生産,目前是強力地推進在文化旅遊和綜合開發上的創新能力。公司在地産開發上也加大力度,提高效率,在2019年已經實現了很多項目當年開工、當年銷售、當年回款,已經産生了高效率的工作模式。

    希望公司在憑借産業優勢獲得很好的資源的同時,也要強化自身的開發實力和開發效率,在保質保量的前提下,能夠有一個更好的建設效率,實現回款的效率,然後進一步推進旅遊項目盡快開業、盡快呈現給社會。這是華僑城做優、做強、做大的計劃和戰略。

    現場提問:公司亮點項目是不是能夠構成未來整個公司收入和盈利的重要的基礎?

    汪文進:公司這一兩年主要拓展的一些綜合項目,包括不限于鄭州、青島即墨、西安沣東的項目、中山歡樂海岸等等,項目均處在人口集中,經濟較發達區域。随着項目落地,會為公司帶來優質的資源,以及貨值的儲備,支撐公司收入、利潤增長。本年度也将繼續保持並持續在長三角、珠三角、京津冀,以及中西部的核心城市的重點布局策略。

    除了大型綜合項目外,華僑城還會在重點區域、城市,高度關注優質的短平快的項目和一些收購的項目,這些也能為将來一段時間的發展儲備一些好的資源,為未來的收入利潤提供支撐。

    現場提問:疫情對于公司旅遊闆塊的影響?未來是否會迎來報復性消費?

    王剛:受疫情影響,為全國的文化旅遊産業帶來了較大的壓力,華僑城也不例外,華僑城目前正安全有序地推動文旅業務的復工復産。截至目前,華僑城旗下的18家收費的景區,除了武漢和北京的歡樂谷還沒有開放之外,另外15家景區已經開放。20家酒店中除了一家酒店被當地政府防疫部門征用以外,其余的也全部開放,還有2家開放式旅遊區也逐步開放。

    雖然文旅企業復工復産了,由于文旅企業生産的特點,我們還是以疫情防控為主,分區分級有序逐步地開放,市場恢復仍然需要一個漫長的過程。不過,公司認為文化和旅遊産業大發展、大繁荣的良好趨勢和局面不會變,14億人民群衆對文化旅遊消費為代表的美好生活的需求只會增加,不會減少。

    疫情确實導致公司旅遊闆塊經營效益大幅下滑,一季度的遊客接待和收入主要是在1月中上旬。在2月22号,華僑城A提出了全面復工復産,但也是有限復工復産,所以一季度的遊客接待水平只有去年同期的30%。

    是否有報復性消費增長,還有很多不确定性,目前旅遊行業現實是非常殘酷的,但是未來也是很光明的。從非典的經驗看,非典過後整個行業大浪淘沙,有企業消失,也有企業起來了。

    現場提問:針對現金流有什麼短期和長期的目標?

    馮文紅:現金流問題公司是認識到的,也是明确清楚現在所處的狀态,公司上下都非常高度重視。出現這種情況實際上跟公司目前跨越式發展的戰略是相匹配的。實際上華僑城一直在持續地改善這個狀态。2019年同期整個的投資和經營性現金流這兩個方面分别提升了48%和72%。

    公司長短期的現金流經營目標是一致的,就是穩健,風險可控。公司也很重視自有現金流,我相信在公司上下努力下,這個指標一定會有所改善,並且我們2020年對各戰區考核的時候,運營性資金的流入是作為一個重點的考核指標。

    現場提問:快周轉方面公司改革措施有哪些?

    王曉雯:華僑城内部成立了標準化委員會,跟行業的優秀企業、領先企業、速度企業對標。尤其是房地産業務方面,公司在項目開發建設、速度方面,以及産品的推出、銷售等等各個環節均進行對標。

    周轉項目結構方面,華僑城在突出文化、旅遊綜合能力,成片綜合開發能力的同時,考慮到當年的流動性現金流、活躍性現金流,以及收益的匹配,也在改善資源儲備的結構、産品的結構,補充了相對短平快的項目和比重,保證年度收益的平衡。

    撰文:廖堯    

    審校:武瑾瑩



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