2020年1-4月中國房地産企業銷售TOP100 ·觀點月度指數

頭部房企韌性凸顯，TOP100房企4月同比下降6.6%

伴随着全國復工復産的有序推進，房企銷售也在復蘇，行業逐漸走出疫情陰霾。

觀點指數發布的“2020年1-4月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前四月TOP100房企實現總銷售金額25992.9億元，同比下降16.9%。

數據來源：觀點指數整理

單月來看，TOP100房企銷售數據繼續回暖，4月錄得總銷售額為9193.1億元，環比增長17.8%，同比下降6.6%，降幅較3月收窄7.3%。

榜單顯示，1-4月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售金額門檻值分别為578億元、234.6億元、138.6億元和39.3億元，相比去年同期對應的門檻值分别下降9.8%、22.2%、24.3%和34.2%。

觀看榜單頭部企業，TOP5的房企分别是恒大、碧桂園、萬科、保利和融創。其中，恒大4月單月銷售額650億元，累計合約銷售額到達2123.7億元，繼續蟬聯榜單首位；碧桂園單月銷售690億元，以微弱差距位居第二；萬科前4月累計銷售1860億元，基本已經追平去年同期水平，目前暫列第三名；而融創、保利則分别以1080億以及958億位列第四、五名。

權益銷售方面，2020年1-4月TOP100房企實現總權益銷售19135.4億元，同比下降18.7%；平均權益比例為75.5%，比去年同期下降0.5個百分點。

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權益銷售榜單顯示，1-4月，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為1209.0億元、395.1億元、165.3億元、109.4億元、30.7億元，比去年同期分别下降10.9%、16.5%、27.3%、20.3%、22.9%。觀看趨勢線可以發現，疫情影響下，頭部房企銷售修復更快，凸顯出很強的韌性。

銷售面積方面，TOP100房企1-4月實現總銷售面積19793.3萬平方米，同比下降12.7%。4月單月，實現總銷售面積7032.5萬平方米，與去年同期基本持平。

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值得注意的是，TOP100房企4月銷售均價為1.31萬元/平方米，相對于2月呈現上升趨勢，但比去年同期還是處于較低水平。

銷售數據回暖，單月投資增速回正

國家統計局數據顯示，2020年1-3月全國累計商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%，其中住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%；累計全國商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%。

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3月單月，全國商品房銷售金額與銷售面積呈現V型反彈。其中，商品房實現銷售金額12162億，同比下降14.6%，前值為35.9%；商品房銷售面積13503萬平方米，同比下降14.1%，前值為39.9%。

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值得注意的是，3月全國商品房銷售均價為9007元/平方米，同比增長-0.5%，前值為6.6%。銷售均價下降的主要原因，首先是臨近一季度末市場行情遇冷，部分房企采取了以價換量的策略，降價促銷，增加銷售金額。

其次，由于一二線城市人口密集，流動性大，地方政府對疫情管控更嚴，復工復産速度滞後于三四線，使得市場上成交的三四線低單價産品比例增多，拉低了全國整體銷售均價。

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新開工面積方面，1-3月房地産新開工面積28203萬平方米，同比下降27.2%；3月單月房地産新開工面積為17833萬平方米，同比下降10.4%，前值為44.9%。

住房和城鄉建設部4月3日數據顯示，全國房屋建築和市政基礎設施工程在建項目開復工率90%。由于施工現場復工，3月房地産新開工面積出現較大反彈，房企此前停滞的開發項目也逐漸進入正常開工狀态。

但從一季度來看，新開工面積同比明顯下降，這給房企土儲轉化帶來一定壓力，並對短期市場供給造成一定影響。

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房地産投資方面，2020年前3月房地産開發投資21963億元，同比下滑7.7%，前值為16.3%，其中，住宅投資16015億元，下降7.2%，降幅收窄8.8個百分點。

3月單月，房地産開發投資11848億元，同比提升1.1%，前值為-16.3%。單月開發投資增速率先回正，體現出當前穩房地産開發投資政策的奏效。

前段時間，各地相繼推出了利好政策，如适當下調貸款利率、允許延期或分期繳納土地出讓價款等，這在一定程度上加快了土地市場成交數量，拉動房地産開發投資回暖。

統計局數據顯示，2020年1-3月，房地産開發企業土地購置面積1969萬平方米，同比減少22.6%，但降幅比1-2月收窄6.7個百分點；土地成交價款977億，同比減少18.1%，降幅收窄18.1個百分點。

3月單月，房地産開發企業土地購置面積877萬平方米，同比減少12.2%；土地成交價款537億，同比增長6.7%。政策利好以及土地回暖，拉動房地産投資觸底回升。

樓市逐漸復蘇，土地溢價上升明顯

相比前三月，房企4月銷售呈現震蕩反彈的趨勢。不過受疫情影響，依然大幅低于預期，公布的銷售目標也普遍保守。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從上圖可以看出，房企公布的銷售目標大部分基于去年的實際銷售額進行上調，但幅度不大。比如一向擴張迅速的融創，其管理層表示2020年最重要的任務是增加盈利，並基于目前的可售貨值制定6000億元銷售目標，較去年實際銷售額增幅為7.87%。

在土地市場上，房企拿地熱度依舊，並且溢價率明顯上升，超過20%的數量不少。

來源：觀點指數整理

究其原因，一方面是多地先後推出了土地款延遲支付的政策；二是在嚴厲的政策調控下，為了激活土地市場需求，對沖疫情影響，各地先後推出了一定數量的優質地塊。

可以看到，溢價率上漲較多的區域，出讓土地的區位稀缺性、限價要求等都較疫情前有較大提升。在前期銷售不及預期的情況下，房企反而加大了在土地市場的補倉力度，尤其是對于優質地塊的争奪。

值得注意的是，目前土地市場的溢價率提升具有特殊性，大多發生在局部區域，並非是2019年同期的“量價齊升”。預計4月後，溢價率會呈現一定程度的回落。

除土地市場外，受疫情和全球經濟預期影響，國内房企的海外債發行也漸入冰凍期。從下圖可以看到，3月中下旬以來，監測範圍的内地房地産企業，海外債發行數量僅為2筆，急劇下滑。

來源：Wind，觀點指數整理

由于境外債到期收益率過高，導致發債成本加重。與此同時，随着境内債券利率不斷下行、審批發行加速，中資房企發債融資紛紛轉戰國内市場，以提高賬面現金的充裕度。

4月17日，中共中央政治局會議再次重申房住不炒，強調以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，穩健的貨币政策要更加靈活适度，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特别是中小微企業上。

“引導利率下行”，目的在于降低居民杠杆率。從央行最近幾次動作來看，比如1年期LPR下調20個基點至3.85% ，5年期以上降10個基點等，均在于通過引導貸款市場利率下行，有效降低購房成本，從而激發消費者的購房欲望。

在政策引導下，預計未來房價會處于一個符合市場預期的波動範圍内，不會大起大落。

未來，政策的看點可能會更多集中在“因城施策”上。就目前形勢而言，推動樓市復蘇、企業復工等方面留給“因城施策”的空間依然很大。