建發寶山低溢價拿新地背後的上海老項目進退難題

觀點地産網 5月8日，上海土地市場信息顯示，廈門匯珑房地産開發有限公司以24.39億元摘得上海寶山區一宗宅地，成交樓面價約2.1萬元/平米，溢價率0.2%。

企查查資料顯示，廈門匯珑房地産開發有限公司共有兩位股東，兩位股東背後均為建發房地産集團有限公司。

值得一提的是，這是建發自2016年以來，首次在上海拿地。上一次還要追溯到2016年8月，建發聯合中糧、首開以67.9億元的成交價格競得寶山顧村“地王”。此後，建發便未在上海土地市場上公開拿地。

低溢價再奪寶山宅地

據觀點地産新媒體了解，寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區01單元0117-02地塊，土地用途為住宅用地，四至範圍東至陸翔路，南至美愛路，西至羅真路，北至美丹路，出讓面積57954.7平方米，容積率為2，建築面積115909平方米，地上建築限高60米，局部住宅高度可突破60米，控制在80米以内。

根據出讓公告顯示，該地塊内将建住宅套數下限719套，中小套比例不低于80%，全裝修面積比例不低于50%。自持租賃住宅建築面積不低于15%，配建保障性住房建築面積應占5%以上。

從交通來看，該地塊處于羅店闆塊，距離7号線美蘭湖站不到900米，距離美蘭湖景區1公里左右。

從周邊項目來看，附近有一個大型TOD項目，項目名為中集金地美蘭城，由中集産城和金地商置聯合打造，總建築面積約70萬平方米，其中包含13.3萬平方米住宅、約11.8萬平方米購物中心、約19.7萬平方米標準辦公、長租公寓等城市配套。當前在售精裝高層的均價為44800元/平方米。

上海中原地産資深市場分析師盧文曦表示，此次建發拿地2.1萬/平方米的樓闆價比較劃算的。即便有自持租賃住宅和配建保障房的要求，但能整體還是有一定的盈利空間存在。

此外，對于此次拿地，建發國際投資集團副總經理盧金文表示，建發近期正拓展一些利潤率高、銷售流量比較确定的項目。在市場條件允許的情況下，又有一些合适的土地，建發會盡可能增加在上海的土儲。

“地王”項目困局

獲得了一塊不錯的土地自然是一件值得高興的事情，但對于建發而言，上一次在上海拿地開發的項目至今仍在“艱難”的去化過程之中，這多少會讓建發在獲取新地塊時格外警惕一些。

2016年是房地産市場最火熱的年份之一，也是建發在上海表現最為“激進”的一年。

當年6月17日，建發以總價41.98億元競得嘉定區嘉定新城E27-1地塊，将此前金地20.1億的嘉定地王記錄拔高了近一倍，成交樓面價30289元/平方米，溢價率68.27%。

短短兩個月後，建發聯合體再度拿下寶山地王，以總價67.9億元摘得寶山顧村N12-1101單元06-01地塊，樓闆價為53727元/平方米，溢價率115%。據悉，競争者中不乏龍湖、融創、萬科等實力強勁的一線房企。

按當時報道記錄，該地塊出讓要求較為嚴格。其中中小套型住宅建築面積不得低于地塊住宅總建築面積的60%。同時，開發商需配建5%的保障房，且自持15%的住宅物業用于租賃。

9月，建發與金茂、保利置業簽訂合作開發協議，共同開發嘉定地王項目，該項目交由金茂操盤，命名為“西郊金茂府”；而寶山地王項目，由建發負責開發操盤，定名為“央玺”。

然而，自2016年底起，上海房地産市場開始施行了限購、限價等多重嚴格調控。在限價狀态之下，上海諸多地王項目陷入漫長的入市等待。

以2015年以來的上海成交的16宗地王為樣本統計顯示，這些入市地王的平均入市周期達33個月，遠高于全國平均入市周期18個月。而西郊金茂府項目和央玺也未能幸免，最終分别于2019年2月、2019年6月方才入市。

根據第三方平台數據顯示，央玺項目當前主推的是85平方米、95平方米兩種戶型，均價在6.2萬元/平方米左右。而經過推算，該項目實際可售商品住宅樓面價約為6.69萬元/平方米。

事實上，建發股份方面也曾作出過“掙紮”。據觀點地産新媒體了解，該樓盤曾經報備過8.8萬元/平方米的價格，但因為限價等原因一直未能批復，只能無奈“割肉”入市。

類似也出現在了西郊金茂府的身上，第三方平台顯示其均價為46400元/平方米，距離原先業内人士預估售價6萬元/平方米有着不小的距離。

對此，盧文曦分析到，“限價短期不會取消，因此豪宅再捂也捂不出更多利潤，及時出貨回籠資金才是最好選擇”。

此外，央玺項目的銷售情況似乎也並不理想。據網上房地産數據顯示，央玺分别于2019年6月、10月兩次開盤，截至5月11日，央玺仍有235套房源可售房源，開盤近11個月，去化剛過六成。其中，今年1-4月，分别售出28、14、31、64套。

盧文曦指出，價格是央玺項目去化緩慢的主要原因。他表示：“央玺作為地王項目的價格頂在這里，它售價6萬/平方米，周邊人家才5萬/平方米。價格相較周邊同類樓盤毫無優勢，自然去化得比較慢。”