解局 | “老杭州”宋都股份的資金求變

觀點地産網 交易所與證監會近來下發的關注函以及問詢函十分頻繁，中南、金地等一繫列房企都因為一些原因受到了密切關注。

5月12日，宋都基業投資股份有限公司稱其收到了上海證券交易所《關于對宋都基業投資股份有限公司2019年年度報告的信息披露監管問詢函》。

該關注函主要圍繞宋都股份2019年報中的經營情況，要求宋都股份從對外擔保、财務狀況、經營數據、對外投資等方面進一步披露信息，並在2020年5月19日之前，披露對問詢函的回復。

重新起航的2019

據觀點地産新媒體查閱公告獲悉，宋都股份于去年實現了營業收入41.66億元，同比下降9.26%。實現歸屬于上市公司股東的淨利潤5.88億元，同比增長43.06%，扣除非經常性損益淨利潤5.32億元，同比增長67.88%。

上交所關注到宋都股份營業收入同比下降，歸母淨利潤與扣非淨利潤卻齊升，並詢問公司營業收入和淨利潤的年度變化幅度存在較大差異的原因。

此外，上交所針對宋都股份去年的應收預付款項、其他應付款、項目去化等問題都提出了相應的披露要求。

據觀點地産新媒體了解，宋都股份利潤表最大不同在于投資收益，去年為盈利1.16億元，而2018年同期為虧損4538.4萬元，相差巨大。

2019年對宋都股份來說是尋求改變的一年。在銷售上開啟高周轉，追求項目回款，老房企宋都股份也嘗試趕上現在的快節奏地産模式。

宋都股份在2019年實現權益銷售金額122億元，權益銷售面積650,400平方米。截至報告期末，預收賬款157.23億元，銷售回款率93%。

在拿地上，出身于杭州的宋都股份也有獨特的“家鄉情懷”，主要以“杭州為大本營，長三角都市圈為核心”，在去年總共獲取12個地塊（含合作項目），分别布局在浙江省内的杭州、舟山、奉化、紹興以及江蘇南京、淮安、蘇州、昆山，新增總土地儲備占地面積近60萬平方米；新增總建築面積133萬平方米。

其中，最重要的經營活動産生的現金流量淨額在去年為淨流出5.19億元，而2018年同期為淨流入357.8萬元，重新加杠杆的信号十分明顯。

宋都股份解釋稱，該數字變化較大主要繫規模适度擴張，增加土地儲備支付土地款所致。公司的錢則主要來自融資，其籌資活動産生的現金流量淨額為流入12.95億元。

值得注意的是，作為小規模且注重利潤與經營的房企，宋都股份的加權融資成本卻高達7.35%，除了直接融資外，在對外擔保上，公司對外擔保金額合計123.65億元，占歸母淨資産的265.97%，屬于高危比例。

在宋都股份的擴張中，項目合作是一項主要途徑，通過與其他大房企的合作來擴大自己的基本盤，放棄權益比。原因是長三角地塊都十分火熱，地價較貴，宋都股份的資金額較小無法撬動大規模的拿地。

此外，宋都股份由于擔保比例過高受到了上交所對于公司風險管控以及擔保規模的質疑，還有36.30億元以定期存單質押方式為控股股東浙江宋都控股有限公司提供擔保，因此被問詢涉嫌控股股東侵占上市公司利益。

大肆融資與頻繁擔保，意圖加快規模突破的宋都股份又遇到了疫情影響，老房企宋都股份似乎並沒有踩對周期，而問詢函更是将隐藏在冰山下的債務與對外擔保情況放在了明面。

杭州“老十八”房企

宋都股份的年紀比市場上不少房企都要年長，于1984年成立。在一開始，他們的名字為“江幹區住宅統建辦公室”，後改名為“杭州江幹區房屋建設開發公司”，最終在2000年成立杭州宋都房地産集團有限公司。

宋都股份對于自己深厚的資歷頗為自豪，在其官網上介紹為杭州“老十八家”知名房地産開發企業之一。所謂的“老十八家”房企是杭州資格最老的一批房企，由杭州各級政府和房管部門成立的房屋經營公司，基本皆為國有企業，例如廣宇、杭房地産。

目前杭州市場内的老大濱江集團並不屬于“老十八家”中。他屬于後來成立的一批國企，這位後來者卻在杭州市場内跑的比前輩們都要遠。

在房地産市場化後，這些“老十八家”國有企業逐漸轉型成為民營企業，宋都股份成為了當時頗具分量本土巨頭之一。

2011年，宋都股份成功通過一番資本操作在A股借殼“百科集團”上市，是少有能在A股上市的地産公司。彼時，由于百科集團前任管理層的一些違法行為，讓已經完成借殼後的宋都股份也受到了波及。

通過高溢價的反向並購上市後，宋都股份開始在這場規模競逐的房地産黃金十年里掉隊，安于現狀的心态讓他們脫離了大衆的視野。

直到2017年開始，宋都股份在年報中披露，其要提升“高周轉”的運營能力，開始增加拿地數量，而這家老牌房企在其33歲時，才在2018年正式邁過百億銷售的門檻。

宋都股份董事長俞建午在2019年正式提出了300億的銷售目標，已經遠遠落後于同期房企的它們感受到了這場“狩獵”遊戲中的兇險，現在的它們更像是大房企眼中的獵物。

為了增加公司的銷售規模，宋都股份在2019年開始了代建業務，其在浙江本省共獲取3個代建項目，新增代建規模近62萬平方米，代建費率保持在近3%的水平，預計代建費金額近6000萬元。

同時，宋都股份為了拓寬融資渠道增加資本平台，在2020年初宣布拟分拆物業公司宋都服務上市，但該公司體量很小，其最大意義在于打開“A+H”的資本平台。

從去年開始的加杠杆上規模，到今年年初的尋求分拆物業公司赴港上市，宋都股份作為房地産界的“前浪”，在經歷了前些年的小富即安後也感受到了後浪席卷而來的危機，試圖重新起航。

但錯過了時代的宋都股份，還能夠抓住機會的尾巴嗎？

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