30.3億分手日本住友 億達如何借力中國東方回購大連項目？

觀點地産網 繼三年前悉數接回瑞安退出“大連天地”時的合作股權後，2020年5月17日，億達宣布從日本住友不動産手中購回大連中山區項目合營公司75%股權。

對于億達來說，此次回購所用的30.3億元，主要由合營公司提供融資4.3億元及東方資産出資26億元，可說是“輕松上陣”。

第二階段才由億達發展在3年内向東方支付其出資的26億元，連同13%的利息于每年6月20日及12月20日每半年到期支付一次。

于第二階段交易完成後，億達将間接擁有合營公司全部權益。

與此同時，億達還與住友不動産訂立收購框架協議，按255萬元的代價收購住友不動産持有的服務公司50%股權。

雖然在第二階段向東方資産支付完26億元之後，合營公司的收購才算正式完成，但億達卻可以提前享受将其並表的權利。

億達在公告中表示：“東方出資的實質是為第一階段收購事項提供融資的長期債務。于第一階段收購事項完成後，本集團将有權控制合營公司的相關活動。因此，經與本公司核數師讨論之後，董事會認為，合營公司于第一階段收購事項完成後将入賬列作本集團的全資附屬公司，且其财務業績将並入本集團綜合财務報表。”

按照億達的說法，此次交易可以實現其在該項目的回報，並提高合營公司的經營效益。同時，集團透過該等交易将可迅速增加土地資源，並全面控制項目發展及銷售。

另外，由于服務公司一直提供與合營公司所持有項目物業單位相關的物業管理服務，董事認為，全面控制服務公司的物業管理服務業務将可提高服務公司的經營效益。

于2020年4月30日，合營公司持有的住宅物業發展項目估值為40.04億元。如此看來，這是一筆不錯的交易。

與彼時瑞安合作項目不同，此次購回項目位于大連市中山區核心地帶。按照資料上的說法，大連中山區寸土寸金，項目所在的青雲闆塊歷來更是高端項目聚集地。

據觀點地産新媒體了解，該項目已開發多年，由億達與住友不動産在2012年聯手以底價29.09億元摘得。歷史資料顯示，地塊規劃用地面積17.66萬平方米，容積率4.22，規劃建築面積74.4萬平方米。按摘牌價格計算，該地塊樓面價為3910元/平方米。

由于地塊屬于中山區較為稀缺的大面積宜居地塊，億達與住友不動産並不着急開發，直到2016年7月末一期才正式開盤，當天實現銷售92套，錄得2.5億元銷售額。

公告顯示，截至2018年及2019年12月31日止财政年度，合營公司收益為5.89億元、3.71億元，除稅後純利分别為3209.7萬元、9925.9萬元。

于2019年12月31日，合營公司的資産總值及資産淨值分别約為32.29億元、29.19億元。而服務公司于2019年12月31日的資産總值及淨資産，分别約為827.3萬元及646.9萬元。

億達公告還透露，該項目一期已完成，項目二期亦已可啟動開發。現有項目占地面積約9.6萬平方米，總建築面積約50.1萬平方米，包括住宅單位、公寓、零售商鋪及地下車庫。根據現行發展計劃，預期将于2023年完成銷售和交付。

或許由億達完全接手這個大連中山區項目後，不單财務報表有了更充實的支撐，開發速度也将提速。

更重要的是，引入東方資産26億元投資，完全不用算作債項，還能三年分期償還，這對于億達而言，應該是劃算的生意。

尤其是在疫情影響仍未散去的當下，銷售回款仍大打折扣，資金顯得尤為可貴。

據觀點地産新媒體了解，4月單月，億達合約銷售金額約為3.12億元，同比下降63.68%，權益合約銷售金額約為2.65億元。前4月，億達中國合約銷售金額約為10.69億元，同比下降43.91%，權益合約銷售金額約為人民币8.23億元。