遠洋資本上海進退 19.67億買入越虹廣場與大宗物業避風港

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2020-05-18 23:08

  • 除了遠洋資本,進入2020年以來,國内外投資機構及地産基金仍普遍看好中國内地大宗物業。

    觀點地産網 資本天生逐利。

    在中國金融之都上海,當資本遇上了地産,熱度只會不斷升高。

    以遠洋集團投資平台遠洋資本為例,近半年内在上海寫字樓市場已一進一退。“一進”是2020年5月買入H88越虹廣場,“一退”是2019年12月退出上海大甯商業廣場。

    在今年來商辦項目租金收入下滑趨勢明顯、空置率攀升、市場經濟不景氣的背景環境下,這個選擇需要勇氣和智慧。

    更何況,遠洋資本從中掙到了真金白銀——市場傳聞,于2019年12月退出的上海大甯商業廣場項目IRR(内部收益率)高達30%,超過行業平均水準。

    遠洋資本從未公開單個項目的IRR,但在之前接受觀點地産新媒體的采訪中,遠洋資本副總經理、不動産投資業務董事總經理周嶽曾透露,公司已退出項目的實際收益水平都超過30%。

    遠洋資本又一次買入上海物業,明顯意在復制成功經驗。

    遠洋資本進與退

    對于退出上海大甯商業廣場項目,周嶽曾公開指出:“在當前經濟周期下行的大環境中,通過前端介入以相對較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優質標的,在市場翻轉時,再通過運營方式處置資産、回籠資金的操盤模式已得到市場驗證。”

    彼時,遠洋資本拿下中銀資産包不過2年,但已成功對其中多個物業進行了升級改造,並陸續退出。

    上海大甯商業廣場項目便是遠洋資本退出的第三個項目——2017年,遠洋資本收購了包括北京矽谷亮城4号樓、北京鑽石大廈、上海大甯商業廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈在内的六宗物業,總建築面積約20萬平方米,平均出租率約80%。

    其中,大甯商業廣場項目位于上海靜安區,退出主體為大甯國際商業廣場一号樓、五号樓、八号樓及十号樓的寫字樓物業,建築面積3.75萬平方米,單元面積從60平方米到1600平方米不等。

    周嶽當時指出,該項目租戶處于業态調整過程中,具備二次定位及改造潛力。

    據遠洋資本官方披露,該項目小組以滿足中小型企業靈活辦公需求為主要抓手,推出公共水吧、提供公共會議空間等相關硬件配套服務,並增加類似租戶的月度座談、臨近節假日的集體活動等軟性服務,從而推動了租金水平上升、客戶續租意願加強。最終,遠洋資本将上海大甯商業廣場出售給了外資财團。

    嘗過了甜頭,遠洋資本對上海大宗物業的态度持續看好。在2020年5月17日,市場傳聞遠洋資本以19.67億元向光大安石收購了上海H88越虹廣場,收購單價為3.52萬元/平方米。

    公開資料顯示,上海越虹廣場位于徐匯虹漕路88号,屬于漕河泾新技術開發區,是上海目前最大的創意園區之一。該建築竣工于2015年1月,共19層、5.64萬平方米,對58同城、健一網等互聯網科技公司出租,每日租金約5元/平方米,年租金收入在9000萬元左右。

    對此,觀點地産新媒體分别向買賣雙方進行了求證。光大安石方面确認,越虹廣場已經出售,但未對外披露更多交易細節;遠洋集團方面則表示,目前正在核實情況。

    對于本次交易,市場人士分析,遠洋資本3.52萬元/平的買入價格頗為劃算。

    于2016年,光大安石買入上海H88越虹廣場,雖未披露成交價格,但據媒體報道,2016年上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米,同比下降3.4%。

    具體到徐匯區域,據統計機構數據,自2018年7月至2019年12月,徐匯區辦公市場成交均價在5-7.5萬元/平方米左右。其中,2019年12月,徐匯區綠地國際廣場以均價75125元/平方米成交,而H88越虹廣場與綠地國際廣場相距6公里。

    另據觀點地産新媒體不完全統計,遠洋資本另持有兩宗上海商業項目,即上海海興廣場(2017年,黃埔區)、上海元博酒店(2018年,普陀區);遠洋集團則持有遠洋商業大廈(原東海商業中心)、上海科恩國際中心等寫字樓項目,上述項目皆位于内環之内。

    大宗物業避風港

    除了遠洋資本,進入2020年以來,國内外投資機構及地産基金仍普遍看好中國内地大宗物業——最好的保值甚至增值資産。

    在對大宗物業投資者的一份調查報告中,戴德梁行指出,所有受訪人均表示不會因為疫情而考慮放棄項目洽談。就投資計劃執行,69%受訪者表示将暫緩決策直到情況明朗,20%受訪者表示對項目推進影響很小或沒有影響。

    市場也給出了反饋結果,2020年一季度,全國大宗物業成交金額共計539億元,同比下降57%,以一線城市為主,並多在春節前成交。

    以最為熱門的京滬市場為例,北京市場共成交7宗大宗物業,成交金額180億元。其中,外資基金陸續以單一或聯合人投資人身份買入北京CBD核心區項目,如GIC收購LG雙子座。

    上海成交16宗大宗物業,成交金額240億元;自用買家交易明顯增多,以金融業企業、科技類企業及國企為代表。

    對此,戴德梁行預測,手中持有項目的投資者在當前情況下将會更注重資産管理,維持好現有資産的租金水平與出租率;尚未入手的投資者則以觀望為主,伺機尋找一線城市投資機會。

    深耕上海區域的世邦魏理仕持有相近的觀點,據其預測,中國經濟将自二季度起進入復蘇階段,全年GDP增長率為1.5%,是今年少數幾個保持正增長的主要經濟體。其中,更為寬松的貨币環境和低利率水平有望使境内買家的投資活動率先復蘇。

    值得注意的是,流動性較強且經營風險較低的寫字樓是最受關注的大宗物業,其一季度交易額達到280億元,占大宗交易總金額約56%,為2年中最高值。同時,世邦魏理仕指出,在疫情發生後,選擇寫字樓作為投資目標的投資者占比從38%大幅上升至48%。

    具體到供應方面,雖然疫情期間項目停工致使新增供應将延期入市,全年新增供應總量下調至810萬平方米,但整體新增供應仍然充足。未來6個月内,北京和上海将分别有88.47萬平方米、44.9萬平方米甲級寫字樓入市,空置率将由14.5%、20%進一步上升至更高數字。

    分析人士認為,2020年一季度外資大宗交易全部集中于一線城市,機構投資者和地産基金為主要買家,這與全球“負利率”風險上升以及中國對外資開放程度加深密切相關。

    戴德梁行大中華區資本市場部總裁葉國平在一份報告中表示,盡管外資普遍認為今年中國GDP增長受疫情影響較大,但對商業地産投資市場的迅速恢復能力持有十足的信心。

    其中,100%的外資受訪者表示正在考慮或有計劃投資上海,同時98%表示有投資北京的考慮或計劃。

    撰文:何凱玲    

    審校:徐耀輝



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