合生“霄雲路”與107億強勢落子北京分鐘寺

觀點地産網 5月19日，北京天氣晴朗，不少人早早在市政服務大廳競拍室外等候着，他們或許都有一個共同的目標——“争取東三環最後兩宗宅地”。

當日下午兩點，北京挂牌出讓3宗“不限價”地塊，其中2宗位于豐台區分鐘寺，分别是分鐘寺L-39地塊、分鐘寺L-41地塊；1宗位于房山拱辰街道辦事處（房山地塊），總出讓土地面積為13.52萬平方米，最大建築面積為28.39萬平方米，總起價97.2億元。

事實上，進入5月份之後，全國土地市場都已經恢復過往熱度，房企拿地積極性“躍于紙上”。

就在前一天，廣州上演了240億“史詩級”土拍，32家房企争奪11宗地，競買保證金超過176億，關注度和激烈度之高使得土地交易中心網站直接崩潰，無法正常報價。

北京此次出讓三宗“不限價”地塊的關注度，並不遜于廣州的“史詩級”土拍，參與本次土拍的房企包括合生、招商+恒基、融創、金融街、城建、保利+首開+建工、中海、平安、世茂、遠洋、中建一局+房山新城、恒大、中鐵建、華發、首開、雅居樂等近20個競買主體。

最終的土拍結果也在“意料之中”，最熱門的分鐘寺兩宗地塊均由合生創展競得，合計107.4億元，其中分鐘寺L-39地塊成交價為42億元，溢價率42.08%；分鐘寺村L-41地塊成交價為65.4億元，溢價率37.86%。

房山地塊則由中建一局&房山新城聯合體以26.5億元競得，溢價率約31.45%。

對于今日土拍，第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明表示：“溢價率30%左右並不算高，過往地王溢價率都是超過60%。”

東三環最後“獵捕”

早于2018年3月份，北京頒布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，内容提及“限制四環路以内的各類用地調整為住宅商品房”。

緊接着于該年8月份，北京市又發布了新版《北京市新增産業的禁止和限制目錄》，其中提及禁止東城區、西城區新建房地産開發經營中的住宅類項目（棚改、危房及老舊改造、文物保護區等除外）。

上述相關政策的出台，使得北京四環内住宅類項目用地變得更加稀缺。自然，分鐘寺兩宗地塊被擺在貨架上以來，就吸引了衆多“捕獵手”關注。當地媒體亦稱，分鐘寺兩宗地或将成為東三環上“最後”的純商品房用地。

關于分鐘寺兩宗地塊，合碩地産首席分析師郭毅表示，分鐘寺地塊雖然隸屬豐台區，但緊鄰三環，亦莊、國貿之間，同時還有大量商業、辦公地塊，未來這個區域很有可能承接國貿和亦莊成為小型自成一體的商務區，這是非常珍貴的内城區地塊。

胡建民亦表示了同樣的觀點：“住宅二類土地非常受開發商歡迎，加上這兩宗地塊不限價、無自持限制，預計盈利空間超過30%。”

當日下午，率先出讓的為房山拱辰街道辦事處地塊。在主持人宣讀完畢競拍規則後，中建一局聯合體率先舉牌，出價20.76億元。随後，恒大報出21.9億元。

開拍不到20分鐘，在中建一局聯合體、首開、恒大輪番舉牌下，房山地塊溢價率已經超過20%。

經過57輪競價，中建一局聯合體力壓恒大、首開，以總價26.5億元成功競得房山地塊。該宗地用地面積為8.78萬平方米，最大規劃建築面積14.02萬平方米，起價20.16億元。

短暫熱身後，土拍進入“正式賽”環節。

第二宗出讓地塊為分鐘寺村L-39地塊，開拍後，該地塊遇到了“意想不到”的場面，開拍6分鐘後未見有房企舉牌，直到第7分鐘，世茂報31.06億元。兩分鐘後，保利、首開、建工聯合體才報出31.8億元。

多家房企輪番報價後，該宗地樓面價突破“7字頭”。最終，合生創展以總價42億元摘得，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米。

第三宗出讓地塊為分鐘寺村L-41地塊，開拍後保利+首開+建工率先報49.36億元，世茂接着報49.4億元，中海報49.8億元。合生創展直到20分鐘後才報出第一輪價格，出價62.2億元。

最終，合生創展以65.4億元繼續競得地塊，溢價率37.86%。

合生北京霄雲路

對于合生創展拿下分鐘寺兩宗宅地，外界並不驚訝，或許應該是意料之中。

此前不久的北京土拍中，經過57輪競價後，合生創展以72.2億元奪下北京豐台區分鐘寺L-24、L-26地塊，溢價率為26.5%，樓面價達到6.7萬元/平米。該地塊樓面價並沒有超過7萬元，低于之前的市場預期。

豪擲百億拿下分鐘寺區域多宗地塊，合生創展在最近兩次北京土拍可謂“大出風頭”，合計斥資179.6億元獲得約25.1萬平方米土地（以最大建築面積計算）。

一位不願透露姓名的業内人士則指出，三宗地塊均由合生兄弟公司珠江下屬公司進行一級開發，合生創展有拍地分紅，並不怕同行争搶，舉牌價越高也意味着獲得的收益越高。

“即使其他房企頻頻舉牌，合生創展也會不斷跟進。從結果來看，其他開發商舉牌到一定程度就放棄了。”該人士說。

郭毅亦表示了相似的看法，依靠珠江地産一級整理的熟悉程度，合生拿下這些分鐘寺區域占據了相對優勢。所以兩宗地塊被合生創展拿下、樓面價達到7萬上下，屬于正常狀态。

與此同時，合生創展拿下地塊後，亦有市場消息傳将引入其他房企進行合作開發。對此，胡建民、郭毅均認為：“合生不會跟其他開發方合作操盤。”

“如果合生創展願意引入其他開發商一起開發的話，在招拍挂時就會用聯合體方式拿地，可以減少競争，有利操盤，很明顯是想自己把這個區域地塊都拿下。”郭毅補充說道。

據觀點地産新媒體了解，從土地性質、樓面價而言，分鐘寺L-24、L-26地塊樓面價為每平米6.7萬元、L-39地塊樓面價為每平米7.62萬元、L-41地塊樓面價為每平米7.39萬元，這三宗地塊的“先天資質”為“非普通類住宅”。

郭毅預測，樓面價已經達到7萬多，肯定會是高端産品。從合生自身企業基因來說，也是以打造頂豪類産品為主，所以這些區域未來是北京又一個豪宅居住區，以目前地價水平來看，未來售價将在12萬到15萬起。

在北京深耕許久的合生創展，再次進行大盤“豪宅”項目的操作，令人不禁想起其過往操盤的“老牌頂豪”霄雲路8号，而這亦将是其未來的挑戰。