三湘印象回復問詢：預計今年森林海尚城項目部分實現銷售

觀點地産網訊：5月22日，三湘印象股份有限公司發布公告，回復深交所關于公司2019年報問詢函，内容有關收購觀印象100%股權、商譽減值、“三湘森林海尚城（河北燕郊）”項目建設、長期未聘任董事會秘書的原因等等，三湘印象均對此作出回應。

據觀點地産新媒體了解，有關三湘印象此前收購觀印象100%股權在2018年将應收的分紅退回金額計入“以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資産”，三湘印象表示此舉符合企業會計準則的相關規定。

就收購觀印象100%股權對2019年收到的分紅退回金額的具體會計處理過程，三湘印象表示，收購標的公司的目的並不是獲取業績補償款，所以實務會計處理中，将業績補償款在實際收到時計入“營業外收入”科目核算，公司将業績補償款中應收分紅退回款對應的累計公允價值變動損益轉入營業外收入，屬于利潤表科目間的重分類，不重復計算收益。

由于境外股東分紅返還及業績補償股份回購注銷事項涉及到金融機構、外管機構等多條線監管部門，事項較為復雜。2019年，三湘印象與政府相關部門做了大量的溝通協調工作，因為現金分紅返還金額是與回購注銷的股份是相關聯的，如果本次用于補償的股份回購注銷，可能存在剩余分紅款項返還劃入至上市公司賬戶無法得到相關部門批準的風險。為此，公司目前尚未回購注銷股份。

受疫情影響，境外股東分紅返還及業績補償股份回購注銷事項相關推進工作有所暫緩，預計2020年内收回現金分紅補償款並完成業績補償股份回購注銷。

至于收購觀印象對商譽減值的影響，三湘印象表示，本次商譽減值測試關鍵參數包括營業收入、營業成本、預測期、折現率等，符合企業會計準則的規定和要求；與上年度關鍵參數存在的差異具有合理性。

此外，關于投資維康金杖，三湘印象介紹稱，2019年，除了以往項目延續的持續溝通，維康金杖主要在4個項目區域做了重點和深度拓展，分别是江蘇南京項目、浙江紹興項目、浙江杭州項目、浙江湖州項目；截止2019年年底，上述四個項目已與當地主要領導以及規劃、土地部門做了深入溝通，都處于後期落實過程中。

2020年1月至今，項目進展及後期落地受疫情影響較大，從3月上旬開始部分恢復工作。目前江蘇南京項目、浙江紹興項目的溝通拓展有階段性收獲。其中，浙江紹興室外主題樂園項目已進入投資協議讨論階段，江蘇南京室内主題樂園項目也即将進入投資協議協商階段。維康金杖的室外、室内主題樂園項目目前尚未落地運營，沒有運營、收益情況報告。

截至目前，三湘印象持有維康金杖16%股權，為第二大股東，第一大股東為上海金杖投資管理合夥企業（有限合夥），持股比例為66.67%。

關于華人文化，截至公告日，華人文化已完成愛學習教育、華人文化演藝、保險師、奈爾寶、洪九果品等項目投資。華人文化投資運作穩健，部分投資項目已實現退出，且收益良好。三湘印象分别于2019年8月、2019年12月和2020年4月收到華人文化現金分配，累計537萬元。

問詢函提及三湘印象在2011年10月通過公開招拍挂中標的取得位于燕郊高新區燕高北路兩側6宗土地，包括1宗商服地塊和5宗住宅地塊。2019年報顯示，15号住宅地塊、14号商服地塊分别于2015年12月、2017年1月取得開工許可證，由于政府原因未全部交付土地，不能正常施工，至今尚未竣工。

此外，16-19号住宅地塊至今尚未動工。三湘印象無其他土地儲備。深交所要求三湘印象說明上述地塊在報告期内的交付進展，交付是否存在實質性障礙，充分分析說明可能存在的經營風險、對公司的影響以及拟采取的應對措施。

三湘印象表示，2019年12月13日，在政府的幫助下，項目公司完成了16-19号地塊的場地平整和圍合工作，該4宗住宅地塊正式交付與項目公司。項目公司目前正在辦理規劃許可證、施工許可證，在取得相關證照後，項目将全面正式開工建設。

同時在2018年5月，三湘印象取得了14号地二期施工許可證以及于2018年12月重新取得了15号地施工許可證，目前施工正常。因此，該項目土地交付已不存在實質性障礙，已開工地塊均處于正常施工狀态之中。

此外，三湘印象稱，2020年計劃全面推進“三湘森林海尚城（河北燕郊）”項目建設，确保2020年下半年14号商服地塊二期和15号住宅地塊達到預售條件，實現銷售；确保2020年下半年16~19号四個住宅地塊全面開工建設，力争2021年下半年開始逐步達到預售條件，實現銷售。

換言之，“三湘森林海尚城（河北燕郊）”項目在拿地9年之後，部分地塊終于要實現銷售，迎來實質進展。

“三湘森林海尚城（河北燕郊）”項目占地542畝，地理位置緊臨北京通州區，是公司近年土地儲備的重要項目，随着6宗地塊的全面開工，近100萬平米的貨值将在2020至2022年前後實現銷售，将給公司帶來充裕的現金流，必将對三湘印象的“地産+文化”發展戰略起到強有力的支撐作用。

關于三湘印象投資的上海湘芒果文化投資有限公司、舟山市普陀印象旅遊文化發展有限公司等8家公司連續多年确認投資收益為負值，另有部分投資單位存在超額虧損，三湘印象也對此做了回應，稱對上述投資的公司無需計提減值準備。

其中，湘芒果成立于2013年，公司子公司上海浦湘投資有限公司持有湘芒果30%股權，浦湘投資委派董事2名，各股東間同股同權。公司基于湘芒果當期淨利潤乘以公司持股比例計算當期應當确認的投資收益。

湘芒果于2014年1月27日，以10.09億元競得上海徐匯區黃浦江南延伸段WS5單元188S-K-2地塊。項目位于徐匯濱江、西岸傳媒港腹地，占地1.8萬平方米，地上計容面積6.9萬平方米。

三湘印象表示，該項目以湖南電視台的文創空間“芒果盒子”作紐帶，連接商務辦公等綜合業态，截止2019年12月底，總體完成度達95%，其中5棟主體建築均已完成一期結構、二期結構施工，媒體中心鋼結構施工已完成90%。公司管理層認為湘芒果經營正常，持有湘芒果之投資不存在減值迹象，無需計提減值準備。

關于三湘印象長期未聘任董事會秘書的原因，其表示，公司一直重視董事會秘書的選聘，在沒有找到适合的人選之前，由董事長代行相關職責，能夠最好的保障董事會秘書工作的實施。