觀點直擊 | 小股東們關心的奧園增長問題

观点地产网

2020-05-22 23:08

  • 根據2019年全年業績會上透露,奧園今年提出的預期銷售目标為同比增長12%,是該公司開始全國擴張以來的最低增長水平。

    觀點地産網 除了極個别還算“有趣”的企業,高管或者創始人願意跟小股民多聊幾句,甚至開開玩笑,事實上大多數周年股東大會都是比較枯燥的。

    它們都有相同的模式,開場參會高層自我介紹、宣讀決議案内容、股東表示附議或和議、股東投票,然後可能是問答環節,有些公司沒有設置這個環節,有些就有,例如奧園。

    5月22日,中國奧園集團在香港召開年度股東大會,得益于近年來視像音像辦公軟件的普及,集團主席郭梓文和其他管理層實現遠距離參會,現場隻有高級副總裁陳嘉揚和公司秘書汪美珊坐鎮。

    大約二十分鐘走完一套既定流程,主持人将話筒交到台下的股東手上。

    今天到場的股東,絕大部分都是能夠自由安排時間的退休老人。林林總總幾個提問:疫情的影響、公司恢複情況、派息政策、中國奧園與奧園健康的聯動等。

    内容不算專業,但都來自真心實意。中國奧園(HK:03883)的股票能為持份者創造多少利益是小股東們最關心的話題,因為這關乎着他們退休生活能否過得舒适體面。

    更深一層的邏輯,則是奧園集團的增長問題。

    作為中國房地産市場的“黑馬”之一,奧園合同銷售金額曾在過去2016至2018年複合增長率達到89%。而在普遍認為環境艱難的2019年,奧園也實現了接近30%的增長。

    因此,奧園近四年複合增長率高達66%,超過國内多數開發商同一時間的發展速度。

    但這種增長已經不可持續,根據2019年全年業績會上透露,奧園今年提出的預期銷售目标為同比增長12%,是該公司開始全國擴張以來的最低增長水平。

    如今又碰上新冠疫情,截至今年前4個月奧園的銷售增速都錄得倒退,這足夠讓小散戶提心吊膽了。其中,1月份該公司合同銷售金額約50.6億元,同比減少9.7%;2月份單月銷售額為19.6億元,同比減少65%。

    3月份合約銷售金額72.8億元,雖然環比上升271%但同比仍下降3%;4月份單月為87.3億元,同比減少9%。

    4個月,奧園合共取得合同銷售金額累計230.3億元,與去年同期283.1億相比,同比下降18.65%。

    “今年的增長是12%,大約是1320億元。”針對上述問題,陳嘉揚表示,公司今年的銷售安排,上半年比重實際上隻有35%,推盤推貨将主要集中下半年情況好些的時候進行,所以下半年銷售比重會達到65%。

    “随着疫情目前相對受控,5、6月份我們會加大銷售力度,會有全新的項目推出。” 陳嘉揚稱,目前的情況也是允許的。

    陳嘉揚介紹,3月底奧園集團所有售樓部都已經開放了,包括在武漢的售樓部也開放了,工地複工的情況則是100%。

    早前在業績會上提到最後三個還沒有複工的項目,都完成了複工複産,并不會影響奧園今年提出要加快結轉的打算。

    陳嘉揚續稱,截至今年3月,撇除未來新開盤的項目,奧園已擁有約2200億元的可售資源。

    “進入四月份以後,市場已經恢複了八九成左右。”集團執行董事及營運總裁馬軍則補充,公司最重點布局的粵港澳大灣區,尤其是深圳、珠海及東莞恢複表現都不錯,“早前廣州恢複得慢一點,但進入到5月後也在好轉。”

    保證合理增長是奧園今年最重要的任務,“今年要加強風險的管理,确保公司于複雜的環境中維持穩定性,實現可持續的高增長。”郭梓文總結稱,但公司還會保持适當的規模。

    今年嚴峻的市場環境,相反是不少大型房企整合小公司獲取便宜土儲的好時機,奧園集團相信自己是其中一員。

    較低的土地儲備面積一直是困擾奧園的問題,根據建銀國際最新一份研報預期,奧園2019至2022年複合增長率約20%,說明未來兩年增長率至少是會高于12%的。但奧園這兩年的土地存續比卻徘徊在4左右,屬于較低水平。

    因此在土地方面,奧園管理層此前表示,2020年還會按照實施了幾年的“合同銷售的30%-40%作為預算用于增加土儲”,即大概400億左右。

    資金還算充裕,自3月份全國複工,奧園就開始出現在各地土拍市場,并簽下多個城市更新項目。

    另外,4月7日,奧園亦宣布斥資11.6億元收購京漢股份29.99%股本,成為後者控股股東,由此獲取了築面積約124萬平方米的土地。

    撰文:劉子棟,黃子慢    

    審校:徐耀輝



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