解局 | 方圓房服港交所轉闆上市的資本路徑

觀點地産網 2017年底港交所GEM上市2年後，房地産代理服務商方圓房服獲準轉為主闆上市。

5月20日，方圓房服集團公布，公司于港交所主闆上市的所有轉闆上市先決條件均已獲達成。公司股份預期于2020年5月28日上午九時正開始在主闆買賣，並使用新股份代号“9978”。

據此，公司申請将4億股已發行股份，及未來根據購股權計劃可能授出的任何購股權獲行使而可能發行的任何股份轉闆上市。

也就是說，本次轉闆不會發行新股，但依然會增加其股份的流動性。按照公司于2017年制訂的購股權計劃，公司可向合資格人士售出購股權，合共4000萬股股份（占已發行股份10%）。

按照公司董事會的說法，轉闆上市将對集團的未來增長、财務靈活性及業務發展有利，並為股東創造長遠價值。

一次失意的上市

方圓集團曾内部明确，資本市場發展戰略為旗下業務闆塊成熟一個就孵化一個，而房服集團則是金融投資、金控集團旗下首個實現港股IPO的業務闆塊。

港交所敲鐘時刻，執行董事及行政總裁容海明曾表示，港股市場近兩年活躍程度越來越高，有利于未來方圓房服在資本市場上尋求進一步的發展。

不盡人意的是，方圓房服並沒有受到資本市場的青睐，而是成為了名副其實的“仙股”。上市兩年多，總市值始終在2億港元上下徘徊。

如方圓房服公告所披露，自公司于2017年11月15日在GEM上市以來，股份價格一直波動。股份買賣在上市時刻達到最高價0.84港元，随後都處于低迷狀态，截至最後實際可行日，最低價為0.26港元。上市期間，每股價格的最高漲幅約為6.3%及最低跌幅約為67.1%。

方圓房服股價大部分時候徘徊在低位，期間出現兩次較大的波動。自2018年11月起，一直持續徘徊于大約0.30港元，惟于2019年4月2日由0.31港元突然飇升29.0%至0.40港元。

此外，自2018年4月起，方圓房服股價一直持續以低于0.50港元交易，惟由2019年9月24日0.49港元突然飇升8.2%至第二日的0.53港元，繼而再上升24.5%至2019年9月26日0.66港元。

方圓房服對此回應，董事确認概不知悉引致公司股價于上述期間出現大幅飇升或股價或成交量任何其他變動的任何特别原因及情況。鑒于此，方圓房服預測，在主闆上市後，股價可能持續波動。

之所以不受資本市場待見，與方圓房服本身布局集中、規模增長緩慢和業績飄忽不定有一定關繫。

一手市場房地産代理服務方面，2019年度，方圓房服為229個項目提供代理服務，市場拓展至粵港澳大灣區9個城市之中的7個城市，包括廣州、佛山、江門、惠州、肇慶、中山及珠海。布局區域集中度高，使得企業發展受限且存在一定風險，而公司業務對廣州及大灣區的房地産市場狀況有着強烈的依賴。

另外從财務指標上看，2017年度-2019年度，方圓房服收益分别為1.66億元、2.29元和2.56億。對比同為赴港上市且起家于廣州的代理服務商合富輝煌（其2019年營收60.76億港元），仍有很大差距。

盈利方面，方圓房服2016年度-2018年度淨利分别為1532.7萬元、-664.50萬元和3011.70萬元，增幅為18.88%、-143.35和553.23%。

而2019年收入同比增長11.8%的情況下，方圓房服淨利潤下滑25.6%；淨利潤率8.7%，同比下降4.5個百分點。據年報披露，廣告、推廣及傭金等成本增加、政府補助歸零及轉闆上市成本是2019年淨利潤率下降的重要因素。

一潭死水變活水？

方圓房服業務範圍涵蓋房地産代理服務、物業研究咨詢服務和綜合服務，其中房地産代理服務收入占總收入的98.7%，是集團的支柱業務。這意味着，代理人員的工資和傭金支出占去成本大頭。

另一方面，“目前港交所取消自動轉闆上市的簡化機制，也導致轉闆成本較高，這會使得創業闆的殼價和企業上市的溢率減少。”國金證券（香港）執行董事兼投行部董事總經理黃立沖表示。

事實上，過去在創業闆上市期間，方圓房服並未獲得資本多大的助力。略顯雞肋的創業闆實際上已成為一潭死水，多年來表現出融資能力差、成交低迷、流動性匮乏等問題。

黃立沖分析稱：“實際上，這需要企業家準備好在資本市場里如何運作。”

無疑企業發展需要資本的助推，為了謀求更高的估值，去年10月，方圓房服向聯交所遞交由GEM創業闆轉往主闆上市的正式申請。

當時公司管理層認為，若方圓房服集團于聯交所主闆上市得以落實，将極大促進集團未來業務的高速增長。

本次公告稱轉闆上市已獲通過，方圓房服表示，于主闆上市的公司被投資者視為較GEM上市的公司具有更優越地位，而董事預期主闆将繼續加強市場信心及吸引不同投資者的資金，令公司獲得公衆認可及知名度提升，從而擴大投資者基礎及提高股份的買賣流通量。

規模增長緩慢，且在疫情期間業務發展受挫的方圓房服，通過進一步打通資本市場的路徑，或許能走得更順暢、更快步些。

對此有業内人士表示，公司股價受疫情影響走低，現估值偏低，考慮其房地産代理服務的成長性及轉闆順利推進，現在或正處于低吸的有利時機。

據了解，截止2020年5月22日，方圓房服股票收盤價為0.62港元/股，市值2.48億港元。

另據年報披露，方圓房服一手房代理服務業務除擴展至粵港澳大灣區7城，還進入廣西桂林市場，加速擴大業務版圖。

業内人士分析認為，方圓房服主要布局的大灣區市場依舊具備較強的購買力，轉闆上市後有望獲得更多市場發展機遇，規模及收益雙提升值得期待。

值得注意的是，也有市場聲音認為，創業闆上市只是方圓房服尋路資本市場的一個踏闆石。有猜測稱，物業股正逆勢走強，備受投資者青睐，料轉闆成功之後，旗下物業平台方圓現代生活或有資産重組或考慮業務注入方圓房服。

對此，觀點地産新媒體聯繫方圓房服，截至發稿前未得到回復。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。