香港傳真｜萬科截龍與鴨脷洲19份標書里的内房信心

觀點地産網 從2003年起，香港房價連續上漲15年，這是香港歷史上最長的房價上漲周期。

背後的經濟學原理，是長期的供需嚴重不平衡。而突如其來的一場疫情，倒是給香港樓市澆了盆“冷水”。

香港美聯物業房地産數據及研究中心相關數據顯示，前4月，香港新房銷售量僅3209套，比去年同期下跌約58%，創4年同期新低。

不過，随着香港新冠疫情纾緩，政府亦放開社交限制措施，開發商趁勢推售新盤項目，積壓的樓市購買力陸續釋放。

近期，香港各區新盤蜂擁登場，新樓盤現場火爆。就萬科香港長沙灣項目“The Campton”來看，萬科職員一度舉牌截龍，示意人太多，暫停開放示範單位。

另一邊廂，開發商投地積極性亦不低。5月23日，地政總署公布，鴨脷洲海旁道住宅用地共收到包括長實、新地、新世界、信置、嘉華國際、大昌集團、嘉里、中國海外、佳兆業、其士國際、佳明集團在内19份標書，市場普遍認為反應較預期理想。

像中國海外和佳兆業此類内房到港拿地早已不新鮮，就近幾年來看，内房對香港的信心從未消失。

香港樓市復蘇

這周末香港不少樓盤排起了長龍，萬科香港長沙灣項目“The Campton”熱銷，萬科職員一度舉牌截龍，示意人太多，暫停開放示範單位。

截至5月22日，萬科長沙灣項目兩日共錄得1500認購登記，以首批94夥計算，超額認購14倍；新地旗下天水圍項目Wetland Seasons Park第二期同樣熱賣，首輪200夥，最終收10261票，超額登記50.3倍......

萬科此次推出的新盤“The Campton”，位于香港九龍半島的深水埗區長沙灣，距離地鐵站大約5分鐘步行路程，第一批價單涉及94個單位，以中小戶型為主，實用面積287平方呎至539平方呎，扣除開發商給予的折扣後平均價為1.43萬港元至1.85萬港元/平方呎。

由于收票理想，萬科決定加推第二張價單合共94夥。項目公布銷售安排，盡推第一及第二張價單單位共188夥，将于5月27日作首輪銷售。

看來，疫情緩解後，不少開發商的項目都迎來了收獲的季節。

“疫情壓抑了買樓需求，随着疫情有減退迹象，成交量及樓價會逐步恢復正常，目前是推售的合适時機。”萬科香港執行董事周銘禧稱，雖然同期有不少其他發展商的項目推出，但不同項目有不同的特色，項目之間不存在競争，The Campton主要集中提供兩房單位，目標客群為家庭客或新婚夫婦。

在他看來，市場上剛性需求仍然存在。觀點地産新媒體了解到，萬科進入香港已7年有余，2013年，萬科聯手新世界發展以34.35億港元競得港鐵荃灣西站TW6項目，随後接連拿下香港屯門及長沙灣項目。

但自從2017年以來，萬科一直在香港投地，卻並未再獲得土地。周銘禧稱，公司會于香港紮根發展，未來會通過不同渠道物色地皮，強調只要地皮通過風險審查，便會考慮。

的确，新冠疫情期間，香港樓市遭遇了少有的寒冬，部分香港住宅的房價比去年下半年的成交價跌去了10%以上。

有媒體引例子佐證，去年10月底，有人在香港沙田第一城花636萬港元買了一套實用面積為327平方呎的兩房河景房，呎價為1.9萬港元，創下了當時成交價新高。但疫情期間，這套房最新估值為577萬港元，比買入價跌近10%。

有業内人士稱，公共衛生事件明顯影響香港經濟總值及推高失業率，對樓價造成負面影響。

對今年香港樓市預測謹慎或悲觀的機構不在少數，星展銀行料今年香港樓價會跌15%，一些地産公司甚至認為，香港樓價可能會跌20%。

内房的信心

不過，随着香港新冠疫情纾緩，香港樓市已經重拾升勢。美聯物業房地産數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，截至20日，5月新盤售出約1072夥，超越4月全月約790夥，而超過2000萬港元的豪宅升幅更為明顯，成交升逾八成。

這場短暫的樓市寒冬似乎已經過去。另一邊，開發商的投地積極性也並未減弱。

5月23日，地政總署公布，鴨脷洲海旁道住宅用地共收到包括長實、新地、新世界、信置、嘉華國際、大昌集團、嘉里、中國海外、佳兆業、其士國際、佳明集團在内19份標書，市場普遍認為反應較預期理想。

中海早已成為香港啟德跑道區大地主，而佳兆業則算是香港“新人”。2020年初，佳兆業以35億港元獲得新界屯門青山灣段住宅地皮，這也是佳兆業首次進入香港。

資料顯示，上述佳兆業地皮位于新界屯門第48區青山公路－青山灣段的屯門市地段第518号的用地，地盤面積約為13538平方米，指定作私人住宅用途，最低及最高樓面面積分别為32492平米及54152平米。

佳兆業傳媒及投資者關繫部總經理蔡晉表示，港島南區地皮供應少，集團對地皮有興趣，出價合理，認為受惠大灣區發展規劃，香港樓市将保持穩定。

其實，在佳兆業進入香港之前，内房在香港拿地熱情就已經高漲，在繼萬科、保利、綠地等“先行者”後，包括世茂、五礦、龍湖、合景泰富、龍光在内的不少内房都将業務半徑延伸到了香港。

“許多内房在港上市，在香港的融資成本很低，且更為方便，發展風險也明顯比内地要更低，預計未來内資仍會積極買地，尤其是稀缺的優質土地。”萊坊高級董事和估價及咨詢主管林浩文曾表示，人民币持續貶值，選擇境外投資是實現資産配置及保值的方法，也是分散投資的手段。

“預計後續標杆房企進入香港的數量會繼續增加。”另一方面是内地部分城市地塊價高難拿，房地産市場的調控政策不斷限制加碼，香港房屋政策則相對穩定，沒有限購令或限價令的束縛。

即便在疫情期間，房企對香港亦保有信心，佳兆業管理層在3月末業績會上稱，将繼續積極尋求香港的舊樓改造機會。

其實，就近幾年來看，内房對香港的信心從未消失，最深層次的原因可能還是，長期供不應求的香港樓市現狀。

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