解局 | 龍湖天街“慢跑” 由72億補倉杭州想到的

觀點地産網 杭州或将再添一座龍湖天街。

5月26日，被擱置開發長達十年之久的濱康綜合體地塊（原濱康綜合體（1）（2）地塊）成功入市，競得人正是龍湖，成交金額71.89億元，成交樓面價近2萬元/平方米，較十年前已翻了三倍。

72億元的價格在杭州土拍中算不上顯眼。進入2020年以來，多城土拍市場迅速升溫，百億、兩百億門檻一路攀升，僅在杭州，新年首拍便已收金131億元，4月主城區更是攬金135億元。

市場關注的是濱江區是否再添一座購物中心，業内關注的是這宗地終于結束了十年蹉跎。

早在2010年，濱江地鐵投資有限公司以25.7億元的總價競得杭政儲出[2010]26号濱康綜合體（1）地塊，成交樓面價6851元/平方米，卻一直未正式開工建設。直到2019年，杭州市規劃和自然資源局對該地塊進行回收，且合並了濱康綜合體（2）地塊，同時對地塊規劃進行了調整。

根據早期規劃，濱康綜合體由新汽車南站、五星級酒店及商務辦公區、住宅及商業區組成。之後，新汽車南站被挪出濱康綜合體内，落址濱江西部的浦沿地區。

至此，濱康綜合體的規劃落定，将建設成不大于21萬平方米的住宅，其中10%配建公租房，商業部分須建設3.5萬平方米的五星級酒店+5萬平方米的購物中心+6.5萬平方米的寫字樓。

72億補倉杭州TOD

對于本次成交地塊的建設計劃，龍湖方面並沒有正面回應，是否将用于建設杭州濱江區第二座龍湖天街項目。

公開資料顯示，該地塊為商住用地，土地面積10.8萬平方米，總建面36.02萬平方米，容積率3.33，建築高度220米，出讓起始價66.7億元，起始樓面價1.85萬元/平方米，新房限價5.15萬元/平方米（含裝修4500元），為濱江區首宗新房限價突破5萬元/平方米的地塊。

競拍的過程雖然耗時約兩個半小時，但龍湖還是在53輪舉牌中笑到了最後。相關人士向觀點地産新媒體透露，濱康綜合體地塊屬于公司近年來重點發力的TOD項目，業态包含酒店、購物中心、寫字樓等多業态，屬于非純住宅項目。

龍湖對TOD項目的喜愛十分明顯。在其已開業或正在建設的商業中，有超過70座是軌交上蓋，如成都龍湖西宸天街。

在今年4月，龍湖還聯合金地拿下了東莞茶山鎮站前路地塊，以底價32.13億元成交。該項目占地面積13.97萬平方米，總建築面積44.28萬平方米，需自持宗地商業建築面積10萬平方米，未來将打造成集商業、住宅、寫字樓為一體的大型TOD綜合體。

聚焦到杭州市場，據觀點地産新媒體此前報道，龍湖上一次在杭州拿地是在2019年4月，同樣是商住用地、TOD項目。

彼項目位于杭州市鐵路蕭山站綜合交通樞紐區A-47-2地塊，成交總價13.54億元、樓面價1.94萬元/平方米，地上建築面積為6.97萬平方米，同時代建綠地1.41萬平方米、配建面積為2788平方米的公租房。對此，龍湖則明确表示，並非天街項目。

截至2019年底，龍湖在杭州已開業6座龍湖天街，在全國開業31座龍湖天街，TOD項目已達20個。

龍湖天街“慢跑”

龍湖集團副總裁李楠曾于2019年龍湖商業謝忱晚宴上公開指出：“今明兩年，龍湖商業将以平均每年新開業超過10家購物中心的速度持續發展，到2020年，累計開業商場數量将超過50家。”

日歷翻至5月底，2020年已行過近半，龍湖離這一目標還差11座。如需達標，下半年将必須發力。對此，據龍湖消息，今年下半年的商業項目将集中在重慶?成都?西安?濟南?蘇州?南京等城市?

據觀點地産新媒體獲悉，龍湖目前擁有“天街”“星悅荟”“家悅荟”三個購物中心品牌，天街為31個，星悅荟為8個，家悅荟為1個，已開業建築面積為377萬平方米。

其中，天街定位為都市型購物中心，一直是龍湖商業發展的重點。其項目數量占比約79.5%，建築面積占比約93%，占據絕對的數量和體量優勢，並圍繞一二線城市進行布局，以重慶、成都、杭州等新一線城市為主。

在杭州的六座天街中，已開業建築面積達70萬平方米，在建面積41萬平方米。金沙龍湖天街開業最早，至今已運營近5年；而大江東天街體量最大，總建面達40萬平方米，計劃将于2021年開業。

來源：官網及公開資料，觀點指數整理

截止目前，西湖區、江幹區已各自進駐2座龍湖天街，濱江區與蕭山區各1座。如本次濱康綜合體順利打造為天街項目，将成為杭州的第七座、濱江區的第二座龍湖天街。

據觀點指數統計，自2011年起，龍湖就表示每年将銷售回款10%以内的資金投入商業運營，以保證商業的穩健發展。

于2019年，龍湖購物中心租金收入47.5億元，銷售額267億元，同比增長25%；全年平均日客流量達154萬人次，同比增長23%，主要由旗下天街項目貢獻。

而對比恒隆、大悅城等商業項目，可以發現，在保持擴張速度的同時，如何提升租金收入、打造標杆項目，依然是龍湖未來的努力方向。

仍以天街項目為例，恒隆廣場和大悅城的項目數量少于天街，但單體項目租金收入遠超天街。其中，上海恒隆廣場租金收入最高，近17億元，西單大悅城租金收入破7億元，而龍湖商業僅有重慶北城天街租金收入突破5億元，項目大多租金收入在3億元以下。

租金收入增長與出租率方面，龍湖已開業天街項目的平均租金增長率為32.8%，平均出租率高達98.5%，最高100%、最低94.4%，整體而言優于恒隆廣場和大悅城。

“工欲善其事，必先利其器”。受新冠肺炎疫情沖擊，國内商業在一季度期間經歷了一段漫長的閉店、限流、免租時期。而在五一小長假期間，龍湖商業總客流量已恢復到去年九成水平，環比增長40%。同期，龍湖商業總銷售額同比提升近20%。

對于如何彌補失去的一季度業績，相關人士透露，龍湖商業接下來将在39座天街同時舉行聯動營銷活動，即66天街歡搶節。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。